美国次贷危机对我国住房保障政策的启示

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[摘　要]为美国房地产次贷危机的爆发引发了全球范围之内的经济大衰退，这场危机的爆发根源是美国在住房政策上的失败。因此我们应该吸取美国在住房政策上的失败教训，并结合我国相应的房地产经济相应情况制定危机防范措施，以期来完善我国的住房保障制度。本文将探析美国房地产次贷危机爆发原因的基础之上，并以此为鉴，针对我国住房保障政策提出一些看法和建议。

[关键词]次贷危机　住房保障　房地产

一、美国次贷危机的概念及其定义

美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危。一般而言我们认为这是一场因次级抵押贷款机构破产，投资基金被迫关闭，股市剧烈震荡所引起的金融风暴。

次贷即“次级按揭贷款”，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

二、美国次贷危机爆发的原因分析：

美国次贷危机的形成是有历史原因的，在美国1949年《住房法案》序言中这样写道：“让每一个家庭都在适宜的环境里拥有一个家。”，这也成为了美国国家住房政策的基本原则。同时，美国次贷危机的形成原因也是多样化的，在此笔者将做一个简要的介绍。

1.美国房地产的降温，地产泡沫破灭

美国房地产买卖的降温及其泡沫的破灭可以说是美国次贷危机的最直接原因。有调查显示，自2003年起一直到2006年间，美国诸多城市的房价涨幅达到了惊人的100%，房地产业的泡沫现象异常严重。但从2006年底开始美国房价开始达到了最近70多年内的谷值，而次级贷款者多数收入较低且不稳定，个人信用值也较低。这样的现状让次级贷款者开始停止还贷，他们的违约行为也使得次贷金融产品的风险完全暴露在世人面前。

可以说正是因为美国的商业银行、房地产抵押贷款机构、次级债券的发行及购买者对于房屋价格过于乐观的估计，造成了他们缺乏必要的风险防范意识，使得原本隐藏在地产泡沫中的危机爆发了出来。

2.房地产信贷环节的过分放松

正是因为笔者在前文中所提到的自2003年起美国房价的一路走高，使得房地产信贷机构在高额利益的诱惑下逐步放松了对贷款人的限制和要求。

对贷款人要求的放松确实可以满足大量低收入人群的购房需求，但因低收入人群个人收入状况及个人信用度问题无形中亦增加了该群体还贷的风险。美国信贷机构减少对贷款者的限制，不断增加其贷款额度的基础前提是其对于美国房地产行业前景的乐观预期，而一旦房地产价格开始下降其所具有的危机就显现出来了。

3.美国政府金融监管职能的缺失

次贷危机爆发，究其根源在于美国住房政策的制定缺陷及相关机构在高额利益诱惑下失去理性的乐观估计。但对于危机的不断蔓延及扩散美国政府相关的金融监管机构则负有不可推卸的责任。

美国相关机构监管职能缺失的体现是多重的。首先其未能对地产市场之畸形的价格泡沫进行任何的调节，导致在2003年及2006年之间美国房价的一路上涨。当泡沫破灭后房价开始暴跌，成为了次贷危机爆发的重要原因。另一方面，对于信贷机构放宽贷款的门槛的决定，相关的监管机构未能进行合理有效的调整和建议。最后，在美国次贷危机全面爆发之后，美国政府的急救措施不够及时亦不够彻底，在态度上较为暧昧，使得最后的局面一发不可收拾。

三、美国次贷危机对我国住房保障政策的启示

前文中我们已经探析了美国次贷危机的概念、背景及其形成的原因。可以说，房地产经济的泡沫、信贷机构逐利而放宽要求以及监管的缺失是次贷危机最重要的原因。在吸取这些教训的同时我们也应该认真分析我国房地产市场及相关保障法律、法规和政策，借此启示，探寻出一些完善我国住房保障政策的方案。

1.政府应发挥公共服务职能，为低收入人群解决住房问题

美国次贷危机的发生与美国住房政策的失败有着密不可分的关系，但是应该承认的是在其《住房法案》中所提出的“让每一个家庭都在适宜的环境里有一个家”的原则是值得肯定的。，美国次贷危机已经证明了依靠完全化的市场自主调节是不可能解决社会的住房问题的。

而我国低收入人群的住房困难也越来越多的开始成为社会争议的焦点及热点，亟待政府发挥其公共服务功能。党在十七大中提出了“推动科学发展，促进社会和谐”的目标，而作为最基础的民生问题，居民的住房问题解决刻不容缓。我们的政府应更多积极主动地发挥自身职能，我国廉租房政策的出台就是政府职能发挥的一大职能。

2.建立相应的住房保障金融体系，完成预警系统

美国的金融市场较之我国要成熟许多，但是必须承认的是在美国金融市场之中房地产信贷机构依然比较单一化，用以承担金融风险的房地产金融市场也没有较为清晰的层次性。

笔者通过研究资料发现我国房地产融资渠道相当的单一，对从商业银行获得信贷的依赖性很高，低收入人群者所得到的相应的住房金融政策支持是非常有限的。因此笔者建议我国应逐步建立起市场化及政策化下双轨制的住房政策金融保障体系，以多层次的金融市场、融资方式及金融产品来分担金融风险。

其一，可以构建政策性的住房金融体系。我国现行的廉租住房政策就对资金的来源渠道构建了立体化的来源，包括：住房公积金增值收入余额、廉租住房的租金收入、社会相关团体的捐赠及其他方式。其二，完善已有的住房公积金制度，同时发展商业化金融机构。其三，住房消费信贷模式也要力争变得更为多样化，如可试行及调整分级偿还抵押贷款、抵押贷款、递加付款等。

3.引导国民的住房消费观念，倡导房地产市场的理性消费

对比美国次贷危机的发生，美国信贷机构对于信贷者门槛的放低，加诸长期的还贷低息，使得全美住房需要过于膨胀，最终使得美国房地产市场在繁华之后迅速进入危机。

结合我国国情来看，我国国民自古以来热衷于不动产资产的购买及累积，且多数人在可能的条件下会盲目追求和攀比大面积产权房。且我国政府在近年来过于强调房地产市场在整个经济增长中的拉动作用，造成了错误的价值引导。

我国国土资源有限，人口众多，过高的自有产权房比例以及过大的住房面积根本不符合我国的社会国情及经济发展的可持续化。

因此笔者建议在构建多层次金融住房保障体系及政府积极发挥其自身职能的同时，政府也应通过正确的宣传渠道引导全体国民的房地产消费观念，在住房交易买卖中能够更为理性。也不宜过度的夸大房地产市场对于经济增长的作用，将其定义为一个民生问题来解决更为合适，使国民能够有所居所。可以鼓励二手房交易市场的发展完善及房屋租赁的普遍化推行。

4.加强住房保障的相应监管，建立风险反应机制

前文笔者已经谈及在美国自由主义经济文化的影响下，美国政府对于房地长市场的监管和干预幅度过小。事实上在次贷危机影响得到控制后，美国政府也承认政府适度干预具有一定的必要性。

我国政府一向重视对国民经济发展中的宏观调控，故此在保障性住房市场政策运行中的适度干预也有利于风险的防范。首先，政府在保障性住房各环节上应严把审查环节，包括：供应对象，申请标准，户型面积，分配等等。这样的严格审查有利于维护市场的公平和公正。其次，对于保障性住房的质量安全问题也应予以正视和重视。在工程建设中应分阶段的进行抽查，建立完善的工程质量投诉渠道等。

在政策层面，国务院针对我国房地产市场已经陆续出台了“国八条”、“国六条”等重要的文件，但需要认识到的是作为政府规章政策在司法威慑力及效力位阶上还显得不足。为了彻底的完善我国保障性住房体系，在立法层面之上进行严谨的讨论和研究是不可避免的。只有将这些政策法律化、制度化，政策的执行及维护才会更加合理及具有可实现性。

四、结语

美国次贷危机的影响已经开始逐渐消去，但是其带给我国房地产市场尤其是住房保障问题的教育及启示意义是深远的。我们应对对于国家的国民住房问题引起足够的重视，吸取他国经验，进行完善和修正。最后笔者要说的是，居民的住房问题不论在何时都是我国民生问题的重中之重，完善住房保障体系是我国促进社会持续和谐，经济市场健康发展的必经之路。

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