巧理白住房也能聚财

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谈到打理房产，很多人往往会把目光集中在房产的投资上，而忽略了自住房这一层面。其实自住房作为家庭非常重要的资产，如何打理大有讲究，尤其是在当前楼市高位盘整的情况下，老田打理自住房的思路，也让人颇受启发。

很长时间以来，如果谈到打理房产，人们往往会把目光集中在房产的投资上，而对于自住房人们是不怎么在意的。我们时常听到许多人都会这样说：“我住的房子是自己买下来的，所以居住是没有成本的。”房子买下来了对于自己来说就等于是“白住”，所以也就不用考虑成本了，这是许多人都有的观点，但事实果真如此吗?其实，当前的房地产市场已经发生了非常大的变化，在房价不断涨升的情况下，自住房已经成为了家庭中非常重要的资产，它同样也有着“看不见”的成本。

记者的朋友小李前两年运气不错，在上海的市中心区买了一套挺“像样”的房子，他也因这套自住房的“地段好”而在同事中颇受羡慕。随着这几年房地产市场的不断火热向好，他的这套自住房的价格也从原来的60多万元涨到了接近300万元。但小李的工作这两年却并不怎么顺利，他所在的行业整体不景气，收入也出现了明显的下降，特别是去年他的儿子又出生了，这使得他每个月的生活都非常拮据。一直以来，小李为此都是在“节衣缩食”上想办法，不过前几天一位老同学的话却提醒了他：“你现在收入并不高，住在这样价值300万元的房子里好像太‘奢侈’了，为什么不可以调整一下，从中获得一些收入的来源呢?”真是一语惊醒梦中人，小李盘算了一下，这自住房也是一条可以生财的好途径啊!

自住房也需打理

老田在房产投资上可以说是一把好手，而对于自住房的打理他同样也毫不含糊，他最为强调的就是居住成本，这是我们每一个人都不能忽视的。在记者采访他时他这样说：“不要忽视自己的居住成本，这也需要盘算和打理啊。”他认为，按照国际惯例，家庭的居住支出不能超出家庭收入的四分之一，可是，在咱们上海又有多少人知道自家的居住成本是多少呢?不清楚自己的居住成本，你还理什么财?老田还说，理自家的居住成本很简单，就是看看与自家一模一样的出租房的出租收益是多少，再与家庭收入进行比较，以此来判断自家的居住成本是否合理。为此，老田还以自己的住房和儿子的住房为例，说明了解自己居住成本的重要性。老田现在所住的房子，是老田2001年花12万元购买的，市场价从2005年的50万元涨到了现在的68万元；与他家相同的出租房，月租金都在1800元左右，年出租收益也在2.1万到2.2万元之间。老田夫妻的年工资收入约6万元；老田的其他不动产在以租还贷之后，每年还有2.5万元的盈余，两项相加，年收入为8.5万元。假如老田没有买下这 套房了，而是租了这套房子住，他家的居住成本也没有超过家庭收入的四分之一，在合理的范围之内。

老田儿子就不同了，他儿子现在所住的房子，也是老田2001年花12万元购买的，市场价从2005年的45万元涨到了60万元；与这套房子相同的出租房，每月租金1600元，年收益在1.9万元以上。老田的儿子儿媳都是外来打工者，两个人加起来的年收入也就3万元。假如老田没有买下这套房子，他儿子儿媳租住了这样的房子，其居住成本占了家庭年收入的三分之二，可谓是严重超标。老田的这种居住成本核算，让老田的儿子也有了理财意识。现在，儿子打算租其他价格相对低廉的房子去住，而把现在的住房出租，以此来降低居住成本。由此看来，打理自住房不仅能理出理财意识，还真的能理出效益来呢。

老田认为许多人不懂得核算居住成本，这其实是个人理财上的一大误区。“我之所以前些年自己有房子还去租别人的房子，就是通过核算居住成本的一种个人理财行为，这大大降低了当时的资金压力。”

精心打理有技巧

老田的话是没有错的，其实自住房也需要我们进行精心的打理，其中的关键就是要了解清楚自己的居住成本，然后再与家庭收入进行比较，看看是不是合理。如果的确出现了不相匹配的情况，不妨也可以换一换脑筋，调整一下自己的居住状况，说不定会有意外的收获呢!

方案一、弃高就低

李欣原来在上海的世纪公园旁买了一套房子，当时买的时候房价并不是很高，她原来看中的也是这里的轨道交通比较方便。但颇出乎李欣意外的是，随着世纪公园周边配套设施的日益完善，房价也是一天比一天高，这里俨然成了上海的一个高档社区。除了房价之外，这里房子的租金也是水涨船高，许多“老外”都喜欢把家安在这里，她的这套房子在租赁市场的价格也达到了7000元／月。由此她不由得盘算了起来：目前自己家庭的收入并不是很高，而且工作单位在浦西，本来每天就要在路上花费不少的时间，那为什么不可以在浦西租一套价格低一些房子，然后再把自己住的这套房子租出去，从中不是可以赚得一笔租赁差价吗?最终，李欣以每月5000元的价格在浦西租了一套条件差不多的房子，不仅省却了每天花在路上的时间，还每月获得了4000元的“额外”收入。

点评：李欣的案例可以说颇为典型，居住成本是通过租赁价格换算出来的，从这一角度人手通过对自住房的“弃高就低”，也可以得到一笔不菲的“差价”。对于不少收入不高的家庭来说，也是对日常开销的一个很好的补充，具有不小的现实可操作性。

方案二、卖大换小

工作刚刚三年的许辉，在自己刚工作的第二年就和当时的女友现在的太太商量买了一套120平方米的三房。去年底交房后，两人抓紧时间装修完毕正好做了婚房。可住进一月后，两人就感觉有点浪费，房子似乎大了点，房贷利息似乎高了点。当今年调整房贷利率的消息一公布后，两人就有了自己的主意：卖掉这套房子，然后在附近再寻找一套两房。为什么会这么做呢?两人是这样盘算的：现在的这套房子当初买进时单价是7000元／平方米，而目前已经达到了1 3000元／平方米，但是周围一站路之差的5年房龄二手房的单价只有11000元／平方米，买套两房只要100万元出头。这样一卖一买，赚出来的差价不仅可以还掉贷款，说不定还可以多出一辆车来。最后经过两个星期的努力，他们的计划终于付诸现实了。当初98万元买的房子现在卖了180万元，而再次购进的那套两房一共花了110万元，扣除手续费后差价部分不仅还掉了所有贷款，而且他们盼望已久的汽车梦也将实现了。

点评：我们一直说有梯级购房的原则，但由于种种原因，有些购房者可能一开始就“走过了头”，不仅不实用，而且还会因此背上沉重的还贷包袱。不过值得庆幸的是，此前的房地产市场始终处在了上升势头中。在这种情况下进行合理的资产结构调整，不仅能获得差价收入而且还会大大减轻还贷的压力。

方案三、以房养老

老张退休了，在家休养了一段时间之后他搬家了。这次他选择的居住地是城郊的一座卫星小城，这里房子的租金相当便宜，但周边医院、休闲等设施却是一应俱全。老张原来在中心城区有套相当不错的房子，现在已经被他租了出去，他说：“这样一进一出有不小的差价，再加上我的退休工资，日子过得相当不错了。我现在先试试，看看在这里住得习惯不习惯，如果能够适应的话就打算长期住在这里。而且我已经与儿子说好了，原来那套房子将来就卖给他，我拿了钱准备出国旅游，应该说足够了，可以好好享受晚年生活了。”

点评：随着年龄的不断增长，养老始终是困扰我们的老问题。自住房是家庭资产的一个部分，完全也可以成为我们养老资金的来源，但很长时间以来人们却往往忽视了这一问题。而其中最为关键的，就是我们应该尽早为将来的以房养老做好准备。

这次与老田的对话，他的“理房经”听来也让我们收益颇多，定期盘点、跟踪研究，资产转换、削峰填谷，考核居住成本、平衡家庭支出，他谈到的这三大真经，也让记者的采访有了更大的现实意义和探究依据。