城镇化与房地产价格关系研究

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇城镇化与房地产价格关系研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：本文从理论上探讨了城镇化与房地产价格变化的正反两面关系，构建了天津房地产价格影响指标，通过数理统计分析发现城镇化水平的提升对房地产价格的推动起着一定的正向作用，许多影响因素之间相互关联密切。本文最后从科学推进城镇化步伐、多种调控手段并重以及提升土地集约利用水平等方面提出了促进城镇化与房地产市场健康发展的政策建议。

关键词：天津；城镇化；房地产价格；关系

当前我国城镇化进程不断加快，城镇化水平已从1997年的31.91%提高到2011年的超过51%，同时从1997-2011的14年时间里，房地产价格年增长率8.19%，远远超过城镇居民可支配收入和农村人民年人均收入增长水平。如何正确认识城镇化与房地产价格增长的关系，以及城镇化水平对于房地产价格贡献的程度是制定城镇化战略与房地产调控政策的重要问题。

一、城镇化与房地产价格的理论关系

（一）城镇化对房地产价格的影响

1.城镇化进程中人口比例变动影响房地产价格。现如今，城镇化进程的迅速加快使得大量人口由农村向城镇流动，城镇人口数量不断增大，商品房需求数量越来越庞大，因为需求的不断增长，从而导致房地产价格持续上涨。根据“十一五”规划中提到的要求，到2050年，我国的城镇化水平要达到中等发达国家平均水平，这就意味着在接下来的40年里，每年会有大约1400万人口由农村转到城市，因此，城镇化进程的迅速加快会造成城市房地产市场需求总量的增加，从而使得房地产市场价格不断上涨。随着城镇化进程的快速发展，原城镇居民的生活水平不断提高，这体现在住房上便是城镇居民人均建筑面积量的增加。1980年我国城镇人均住宅建筑面积为7.2平方米， 2000年城镇人均建筑面积为20.3平方米，2010年我国城镇人均住宅建筑面积31.6平方米，对于建筑面积需求量的增加也会加快房地产价格的上涨。

2.城镇化进程中城市结构布局优化影响房地产价格变化。在城镇化发展过程中，城镇建筑的建设质量有明显提高，城市规划布局更加合理，城市空间结构形态不断优化。新城区开发、旧城区改造，城市环境质量提高、各种配套设施、交通便捷度以及各种管线设施的合理路由，使得城镇人民的生活水平不断提高。对于城市的合理规划，使得空间结构形态有更好的利用，从更根本上、激发消费者对房地产的需求的增加，需求增加了房地产价格自然而然得到提升，这成为房地产价格上升的又一原因。

3.城镇化进程中建设基础设施用地规模的扩大影响土地价格。城镇化发展过程中会伴随许多大型社区的建设，随之而来的是大量基础配套设施的建设，这导致大量土地资源被占用。一方面，在城镇中可供建设土地资源的总量是很有限的，大量的基础设施用地需求导致土地供不应求，从而使得土地价格的上涨，进而增进了开发商的成本，使得销售价格升高；而另一方面，我国的城市建设呈现由内向外扩张的模式，在房地产开发过程中占用大量城镇边缘的耕地，使一部分农业用地转化为城镇建设用地，这种扩张模式在一定程度上增加了城市建设土地供给量，对由土地价格上涨引起的房地产价格上升有一定的反向抑制作用。但总体来说，建设用地量的增加导致土地价格的增长，使得房地产价格上涨。

（二）房地产价格变动对城镇化的影响

1.积极促进作用。第一，由于商品房价格上升会刺激对于房屋开发面积的增加，有利于形成大型的、具有完善配套设施以及基础设施的居住区，提高城镇原有居民生活环境，居住环境的不断改善又会增加城镇对农村人口的吸引力，吸引更多的农村人口向城镇迁移，从而推动城镇化发展进程。第二，建筑业发展与房地产行业息息相关，房地产业的发展本身就需要大量的建筑工人，再者，房地产建设拉动了建筑材料行业和建筑市场的快速发展，扩大了市场销售需求，鼓励了百姓的消费，同时大力促进了运输业、劳务产业发展，而由房地产业衍生带动的众多行业也都需要大量劳动力工人，这些工人以农民工为主，进而解决了许多从农村进城民工的就业问题，这促使更多的农村人口向城镇流动，从而从根本上加快城镇化进程。

2.反向抑制作用。房地产价格的增长速度，房价增长的幅度远远超过了城镇和农村居民收入的增长幅度，忽略了大众的实际购买力，严重影响人们现有的生活水平，原有的城镇居民在高房价面前生活环境和质量无法得到提高，而农村居民更没有足够的经济能力来城市买房，导致了城镇化速率的减缓。另外，商品房销售价格的不断上涨，会导致出租房租金的上升。由商品房价格上涨产生的一系列问题又成为阻碍农村人口向城镇流动的一个门槛，从而对城镇化发展产生了反向抑制作用。

二、天津房地产价格影响因素的实证分析

（一）指标选取及数据说明

本文拟采用多元线性回归来研究天津市城镇化水平与商品住宅价格的关系，重点研究城镇化对商品房价格的影响，选取指标包括：商品住宅销售价格Y、城镇化水平X1、城镇居民人均可支配收入X2、房地产开发投资额X3、商品住宅新开工面积X4、金融机构贷款利率X6、贷款额X7。

以上指标选择天津市2001-2010年共10年作为研究对象，所有数据均来源于天津市历年统计年鉴。

（二）数据分析

直接对各变量进行线性回归后，估计结果为：

Y=-134389.3+2795.149X1-5.599466X2

+ 0.010608X3+ 0.044432X4 -0.424775X5 + 796.3405X6 +1.022195X7

（1.282） （-1.7925） （1.9773） （0.0489） （-0.2335） （1.0187） （1.4865）

R2=0.9942 F=49.009 D.W.=2.154

从以上结果可以看出，虽然相关性较高，F检验也通过，但是各变量的t检验皆不通过，而且符号的经济意义也不合理。

对自变量进行简单的相关系数检验，结果如下：

可以看出，各自变量之间相关性均很高，其中x2和x3的相关系数为0.9997，大于估计方程的可决系数0.9942，根据KLEIN原则，各变量存在较严重的多重共线性。

本文按照逐步回归法进行估计，最后估计的方程为：

Y=-63613.17+ 1109.531X1 +0.307852X7

（2.5869） （2.5910）

R2=0.9673 F=103.55 D.W.=1.255

此结果可以说明，城镇化率和商品房价格确实存在正相关关系，而且当城镇化率每提高1%，商品住宅价格将提高1109.631元。

三、结论和政策建议

（一）结论

通过上述研究表明我国城镇化进程和商品住宅价格之间有着长期稳定的均衡关系，即住宅房地产的价格会随着城镇化的进程而不断提高，反映了相关变量之间的信息传导机制。虽然房地产价格的上涨在短期内会对城镇化进程有一定的方向抑制作用，但抑制的作用并不明显，城镇可支配收入的增加、城镇生活质量的提高以及各种配套设施的完善对于务农人员的吸引力还是会超过房价上涨对于农村进城人员的抑制作用。

另外，房地产业的贷款也是影响价格的重要因素之一

（二）促进城镇化和房地产市场和谐发展的政策建议

1.调控好城镇化进程的发展速度，不要把城镇化当作经济发展的唯一方式，同时政府也要充分重视城镇化对房价的影响程度，合理调整城镇化速度，促进房地产价格的合理变化，提高居民生活质量。

2.采取行政手段与经济手段以及宏观调控并用的策略。对于房价的调控要从货币政策、财政政策、土地政策等多方面进行。

3.提高土地集约利用水平。在我国快速城镇化的背景下，许多土地处于空闲搁置阶段，虽然有规定土地的闲置，但闲置认定的标准相对模糊，执行也不尽严格，未来亟需提高土地的集约水平。

参考文献：

1.陈波翀，郝寿义，杨兴宪.中国城市化快速发展的动力机制[J].地理学报，2004（6）.

2.王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2004（8）.

3.王立平，肖翔.我国FDI区位分布条件因素的区域差异分析——基于EBA模型的实证研究[J].经济地理，2010（1）.

4.贺铿.我国城镇化与房地产业的发展方向[J].中国房地产信息，2010（3）.

（作者单位：天津市国土资源和房屋管理研究中心）