不动产投资的出路

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2009年的春季房交会，房地产开发商、普通购房者、投资者、政府部门都是极度关注。房交会所反映出的信息，似乎可以充当未来本地楼市走向的晴雨表和风向标。全球金融危机对各个行业都产生了或大或小的影响，房地产市场也不例外。民众的不动产投资，是盈利还是被套牢？在房交会的契机下，权衡考量，为已投资的不动产寻找一条出路。

投资事件

投资者：胡小姐/27岁/地铁公司职员

投资类型：商铺

投资地点：主城区市中心天府广场旁

投资楼盘：城市理想

入手价：58000/平米，共7.6平，接近40万

投资时间：2008年8月

处置方式：自留

胡小姐：我买了这个商铺之后不久就遇上全球性金融危机的爆发，加上5・12地震的影响，但“城市理想”的价位没有什么明显的大波动。其实商铺的个体差异会使得价钱相差很远，就算在同一排，可能由于位置的不同也会使每个铺面的售价有很大差别，所以很难用一个标准去判断是涨了还是跌了。但是我买的那个铺面的价位维持在当时我购入的水平，不过如果现在再去买，所剩的数量有限了，因此可以选择的余地也变小了。买商铺其实选择的余地和空间我觉得还是挺重要的。

现在还没有交房，要到明年吧。预计租金会在400/平米左右，差不多3000/月的租金收入。不过商铺能不能有好的收益，除了地段和口岸的因素之外，更重要的是后期的经营和策略。这些目前还无法预计。买这个商铺我的想法就是长线投资，将来也不会考虑卖掉的。其实现在大家都觉得“城市理想”有一种假口岸的感觉，我们也是在赌。不过我觉得不动产投资本来就是长远的事情，有人可能喜欢做短线，见好就收，风险小一些。但是我个人倾向于长线的。我觉得长期固定的租金收入比转手赚一笔差价来得更加稳妥，保值性更高吧。

投资者：陆小姐/29岁/地产公司职员

投资类型：民用商品房

投资地点：新都区新城区

投资楼盘：香洲半岛

入手价：3500/平米，共99平，接近35万

投资时间：2007年8月

处置方式：自留

陆小姐：当时是考虑到远郊的“香洲半岛”是个大盘，环境好，适于生活，买这套房子给父母养老用的。购入时正是房价高峰期，现在现房3000/平米就可以买到了。其实我们买了之后父母也没有过去住，因为周边的配套还没有跟上，生活并不方便。对老年人来说，舒适的生活环境必须包括完善的配套设施，所以这房子现在还是闲置的。但是我们也不打算出租，一是因为房子是清水房，没有装修租不起价，另外租房客一般是很看中生活便利这样的条件的，现在“香洲半岛”还不具备这样的竞争力，如果租金不理想，我也不想把全新的房子出租，所以就打算一直空置，再等五年看看，到时候父母还是不喜欢的话就考虑转手了。现在暂时不想卖，主要是我的进价成本确实有点高，卖出就会亏钱，除非急需资金才会考虑。

专家声音

《居周刊》编采中心副主任 谢宏

不动产投资，是一种典型的长线投资，与股票等投资产品是有较大差别的。案例一中所提到的“城市理想”，属于地铁物业，增值空间比较大。投资者可以计算一下其他理财产品的投资回报率，与商铺的投资回报率做个比较，就会发现持有商铺是稳妥且明智的选择。至于“香洲半岛”，我个人认为郊区物业的周边配套肯定是异于主城区的，就象未来的城南高新区的配套，都是另外一种低密度的模式。但是作为新都新城区的大盘，伴随着入住率的提高，周边的配套设施也会逐步完善起来。如果没有急于套现的需求，当然是选择持有。

其实我建议陆小姐可以选择在家装行业的淡季把清水房装修了，出租自用两相宜。

对于成都楼市未来的走向，我个人是看涨的。所以在房价相对疲软的时候，有投资需求的市民甚至可以考虑买进，但这种买进不是盲目跟风，我倾向于选择上佳地段的现房作为购入目标，户型倒不是一个很重要的关键因素，因为好的地段无论是大户型还是小户型都有较高的投资价值，好的地段和已交付使用这两个条件可以有效降低置业投资风险。但是我个人不建议投资者选择远郊购房。主城区的房产具有更强的抗跌性，而远郊房产投资风险较高。

《地产商》副主编 曾敏红

案例一中所涉及的商铺，处于黄金口岸，未来的高回报率是可以被预期的。至于案例二中的房产是售出还是持有，我认为取决于购房者的经济情况。如果有更优的投资渠道，获利率与上升空间都有所保证的话，我认为套现也不是不行，当然这必须建立在稳定且高额的回报率上，如果没有更好的新投资意向，持有也是可以的。今年三月楼市的小阳春让之前累积的刚性需求得到了释放，楼市的触底过程在去年12月也有所表现，所以我们认为其实成都的房地产泡沫虽然存在，但是不大，做房产投资，本来就要看长线，目光应该放得更远些。

银行政策

不动产投资，对于投资者的现金要求还是不小的，于是就会涉及到与各大金融机构发生借贷关系。各大银行对于“第二套房”的认定各有标准，执行利率也会有所差异，建议不动产投资者提前做好了解咨询。

中国建设银行第六支行个人房贷中心

第二套房的认定以家庭为单位，信用记录良好的贷款者（可以有未还清贷款的房产，但不超过一套）购买第二套房可以享受在基准利率上打7折的政策，首付三成。

中国工商银行

根据95588客服的咨询回复，工行对第二套房的认定以家庭为单位，贷款利率不低于同期同档次利率的1.1倍。首付最低要求四成。

中国农业银行昭忠祠支行

农业银行各个支行的规定不同，昭忠祠支行只对与该支行建立合作关系的开发商开发的楼盘的购买者提供贷款服务，暂时不能办理非指定楼盘购买者的个人贷款业务。最低首付标准也从最初的四成降为两成。

根据贷款者的个人信用情况、工作单位、收入证明、房产投资现状，各大银行会有不同的政策和优惠措施，以上信息仅供参考。

简单的政策表述不能帮助意向投资者形成清晰直观的数据认知，现在我们以一对有房产投资打算的夫妻收入状况为例，具体计算一下月还款额，为读者提供参考。

王先生月入7500元IT业主管

王太太月入4500元公司职员

家庭月总收入 12000元

王先生一家打算贷款50万购入位于市中心的某商品房作为长线投资，其家庭无其他房屋贷款未还清。按照建行第六支行的执行利率，采用等额本息的还款方式，享受利率3.465‰打7折的优惠，分20年还清，月还款额约为3072元，若分15年还清，月还款额约为3738元。按照王先生家庭总收入来衡量，此种还款方式不会有太大压力，对生活质量无太大影响，并且充分预留了子女教育经费的空间，比较合理。