保障性住房的建设管理及规划设计分析

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摘要:本文从保障性住房的含义及其重要作用着手,结合当前保障房建设管理存在的问题,从建设原则、选址原则、建设模式等方面对其规划设计进行了分析,进而提出了相关的政策措施。

关键词:保障性住房 建设管理 规划设计

一、保障房建设管理存在的问题

(一)原有的一些经济适用房建设的定位有偏差,难以作为保障房使用,困难群体难以购买。实行经济适用房政策是为了解决部分中低收入家庭的住房间题,但在执行过程中却出现了“保障目标”定位偏差等问题;有的地方把经济适用房小区建成高级住宅区。根据统计,杭州2 0 0 2年7月份经济适用房共出售9 3 7套,平均每套建筑面积l 2 6. 6 9平方米,其中建筑面积1 2 0平方米以上的占7 5%,9 0平方米以下的仅有8套。有的户型甚至是200多平方米的跃层式。对开发商来说,大户型更符合有钱人的需求,因为超过购买经济适用住房标准按商品房价格购买,实际上变成政府免费出地让开发商赚商品房的钱。

(二)保障性住房的定位。保障性住房具有公共产品的性质,是准公共产品。住房从经济的意义上讲是可以实现排他的,并且具有竞争性,因此,符合古典经济学私人消费品的定义。但住房与其他一般的消费品不一样,它的特点是价格高,初次投资大,经久耐用。如果完全按照市场经济的办法来配置住房资源,其结果很可能是富人住很好的住房,而穷人则住不起。由于住房也是人生存的基本条件之一,从社会伦理和人权的角度看,人人都有居住权,当按市场原则个人无法取得基本的住房权时,政府有义务提供最基本的居住场所。保障性住房与商品房是社会住房体系两大组成部分,各有不同的分工作用。从保障功能来说,廉租房更强,但会给政府供给带来更大的财政压力。经济适用房可以减轻财政压力但有可能失去保障性住房的目标,因此,应从产权上加以限制,弱化其投资功能。

(三)尚缺保障对象梯级改善住房配套管理办法及相应的物业管理机制,保障对象收入水平提高后同样有改善住房条件的欲望。目前部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案,保障房的申请、审批、退出(转让、出租管理)等机制不完善。

二、保障性住房规划设计分析

(一)建设原则

保障性住房服务对象是社会中的弱势群体。解决弱势群体的居住问题是社会和谐进步的必然要求,也是政府应尽的责任和义务,并非可有可无的施舍。因此,保障性住房的规划建设应充分考虑中低收入住房困难家庭的实际情况,让困难家庭有能力承担、有尊严生活,共享城市公用设施、共享公共教育资源、共享城市经济发展成果。

(二)选址原则

为实现中低收入住房困难家庭有能力承担、有尊严生活的目标,保障性住房的规划选址应考虑服务对象生活成本不能太高,原则上应在城市成熟开发区域安排,不宜安排在偏僻的城市非成熟地区。

(三)建设模式

建议保障性住房采用“小集中,大分散”的建设模式。集中建设与分散建设各有优缺点,保障性住房建设主要应该考虑两个关键点:一是便于政府提供管理和公共服务;二是照顾住户的心理需求,避免产生自卑心理。采用“小集中,大分散”的建设模式,就是在配套成熟的“大分散”的大型居住区中按照10%~20%的比例“小集中”地建设保障性住房,控制保障性住房的合理规模,这样既能便于政府集中提供公共服务与管理,又能避免形成大规模的“贫民窟”,不在社会上形成明显的贫富层次,避免对中低收入家庭尤其是青少年造成心理压力和贫富割裂感,同时使小集中的中低收入家庭能分享大型社区较好的环境和配套设施,方便其就近工作、就医、入学、购物等,降低低收入家庭的生活成本,提高其居住质量。

三、政策措施

(一)从严审批购房对象,控制审批程序

在经济适用房价大大低于商品房价的城市,为抑制赚取价差的投机行为,应从严审批购买对象。同时要控制审批程序,采取单位和街道办事处证明、网上公示等多种方式,提高买房透明度,保证最需要住房的群体优先购买。当然,在经济适用房与商品房价差较小的城市,可以在一个时期内放开购买。廉租住房、经济租赁房一定要实行动态管理,建立退出机制。

(二)从严控制上市交易时间

目前经济适用房必须持有一定年限以上,方可允许上市交易,对于一些“价差”大,投机炒作严重的城市,可适当延长持有期,控制上市交易时间,并加强交易税费管理。或采取“内循环”的流转模式,由政府回购经济适用房,不让其直接上市交易,从制度上制止炒卖经济适用房违规行为的发生,切实发挥经济适用住房的保障作用。或者是经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起,满一定年限后方可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买受人无房产的,交易时可减免相关税费。

(三)实行政府统一管理

目前我国房地产业的销售利润率高达30%之多,经济适用房3%的利润率不足以吸引开发企业“,如果将其交给开发商运作,效果肯定不好。他们会通过增加商品房比例、扩大面积、虚报成本等手段来赢利。因此,作为社会保障性质用房的经济适用房建设应将土地供应、规划设计建设、产品分配定价等一系列工作全部纳入到政府管理范围内,由政府指定专门机构统一管理该项工作,以避免因市场化的趋利行为和缺乏监控等而产生种种问题。实施保障性住房建设代建制,选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、经济租赁房的建设。杭州市的保障性住房建设就是通过招投标方式选择出价合理的国有的房产公司来承建。

参考文献:

[1] 李风. 杭州欲用5年建成保障性住房体系[N]. 中国国土资源报, 2008, (2008/04/01)

[2] 记者 毛 通讯员 李明华 蒋艳丽 徐小川. 杭州保障性住房降低门槛[N]. 浙江日报, 2010, (2010-03-31)

[3] 佛山市三水区建设局。智汇三水-话题策划方案[R]。佛山:三水区建设局,2009。