第四波楼市调控风雨欲来
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇第四波楼市调控风雨欲来范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
7月12日，总理主持召开的国务院常务会议，分析了当前的房地产市场，研究部署继续加强调控工作。会议提出的要坚持调控方向不动摇，不断巩固和加强调控成果，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，并提出了加大保障房建设等五项要求被称为“新国五条”。新调控政策的出台意味着国家调控楼市的决心依然坚定，而已经处于深度降温的楼市也再度迎来新一轮楼市调控。
楼市调控继续深化
日前，国家统计局公布了2011年上半年的经济数据，9.6％的GDP增长给市场吃了一颗“定心丸”。从目前的数据来看，中国经济总体运行平稳，并未出现经济增速放缓的迹象，中国经济的内生动力依然旺盛。业内人士认为，经济数据的向好是国家出台调控政策的底气，目前中国经济最大的风险仍然是通胀的高企和房价的不断上涨，国家在出台货币紧缩政策以对抗通胀之余，对于房地产市场的调控也不会放松。
靓丽的经济数据在彻底打消了市场与决策层对于中国经济“硬着陆”担忧的同时，楼市也因此迎来了更加严厉的新一轮调控。福建资深地产专家程凌虚认为，房地产市场在经过三轮的密集的政策调控后，成效依然不大，目前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，部分城市担心楼市成交量的下滑会影响经济而出现放松调控力度的苗头，房地产市场的泡沫化问题依然严峻，国家不希望楼市泡沫影响中国经济的发展，因此，国家调控楼市的决心依旧坚定，“新国五条”的出台预示着新一轮调控来袭。
“房地产市场在宏观经济中的比重较大，房价高企、市场陷入不理性将影响到中国经济的发展，而国家的首要目标是保持经济增长的稳定。因此，在完成经济转型之前，国家调控房地产市场的决心不会动摇。”双安房产董事长郑爱新表示，虽然今年上半年调控取得了一定的成效，但目前房价又有了抬头的迹象，国家出台“新国五条”是第四波楼市调控的前奏。
福州大学房地产研究所听长王阿忠也认为楼市调控将继续深化，他指出，此次的“新国五条”对于限购令的扩容，及时而彻底地打消了一些地方政府和开发商的幻想，国家已经释放出政策将持续从紧的信号。
限购政策升级加码
历经三轮调控的洗礼，在今年上半年，房地产调控的效果开始显现，一线城市住宅市场成交量有了明显下滑，房价涨幅缩小。数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅价格比5月份上涨了0.10％，涨幅缩小了0.06个百分点。这是房价涨幅在4月份小幅扩大后，连续两个月持续的收窄。
虽然一线城市在经过一年多的调控后，房地产市场明显被抑制，但二三线城市的房价涨幅却令人侧目。国家统计局的数据显示，6月份新建商品住宅同比涨幅超5％的城市有29个，全为二三线城市，如乌鲁木齐新建商品住宅同比涨幅达到9.3％，秦皇岛的同比涨幅8.6％。此外，1～5月全国商品房销售面积增长9％，其中，一线城市商品房销售面积下降16％，二三线城市增长6％，而地级县级市增长了14％。
二三线城市的楼市成交量已经占据了全国楼市总成交量得半壁江山，房价的涨幅水平更是成为领涨全国楼市的主要贡献者。据悉，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并将把房价涨幅、房地产开发投资增速过快的城市纳入新一轮限购城市名单。有分析人士指出，本轮限购的二三线城市可能超过100个，未来楼市调控将继续从严，调控范围和力度将向深层次发展。
“一线城市的限购将市场上大部分的投机资金挤向了二三线城市，推动了这些地区房价不断上涨。对二三线城市进行限购是必要的。”程凌虚表示，在二三线城市的炒房行为，意味着中国房地产泡沫开始向全国蔓延，这些城市脆弱的经济基础对楼市泡沫更加敏感，这是国家出台“新国五条”的主要原因。
“资金投向二三线城市，在炒高了当地房价，造成泡沫之后，想要让当地房价降回原来的水平难度很大，这也让国家意识到限购范围扩大的必要性。”郑爱新表示。
在“限购令”全面推广的背景下，投资资金在被挤出的同时，是否还会伤及刚性需求?
王阿忠表示，“限购令”对于投机者和投资资金会起到抑制作用，但是对刚性需求者、改善型购房者来说，并不会造成影响。
“对房价涨幅过快的城市扩大限购的影响不大，越是刚性需求为主的城市，限购的影响就越低。”郑爱新认为， “新国五条”对二三线城市限购的最大影响应该是导致市场观望情绪加深，进而导致房地产市场成交量出现下跌，但房价走势总体会保持稳定。
微调是未来调控的主旋律
从目前国家释放出的信号来看，楼市调控的力度不会松解，至少在国家调控楼市的预期目标未达成之前，调控政策不会轻言退出。
九歌万派董事长刘波认为，国家出台调控措施是以宏观经济的全局角度为出发点，限购措施的出台是必要的。而退出的时间则要看楼市反应是否达到政府的调控目标，但从房地产行业的角度看，限购结束的时间不会太短。
“调控在今年和明年都不会放松，会形成调控的常态。”郑爱新表示，由于房地产市场在国家整体经济中的比重较大，国家从全局上进行控制，房价如果大跌则会导致我国经济出现严重问题，因此，国家的调控目标是抑制房价上涨，甚至略微下跌。在目前的基础上降低5～10％。
“由于我国城市化进程的不断推进，期间将产生大量的刚性需求，如果调控过度，刚性需求被过分压抑，未来限购政策退出时，市场可能会出现报复性的反弹。”郑爱新进一步指出，限购、限贷等政策已经是史上最严厉的调控，楼市已经进入冰点，如果再出台更加严厉的调控措施，就有可能造成调控过度，导致楼市出现“硬着陆”，因此未来的楼市调控将以微调为主。
规范租赁市场
在住宅市场被深度调控的同时，房租的过快上涨成了人们关注的另一个焦点。在经过一年多的楼市调控之后，市场的观望情绪加重，部分购房者放弃了买房的计划，转而租房度日。不少城市房租快速上涨。数据显示，部分热点城市的住房租金涨幅达到了10％以上。
“新国五条”在对二三线城市进行“限购令”的扩容的同时，也对租赁市场提出了进一步要求：要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。此外，日前住建部也下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，再次出手调控楼市。其中，将遏制房租过快上涨首次纳入调控范围。
“自楼市调控以来，许多购房者搁置了买房计划，将目光转向租赁市场，导致了租金增长幅度过快。”王阿忠认为，高房租带来的社会问题比买不起房更加严重，会造成当地生活成本的提高，不利于人才的储备，对当地经济会造成负面影响，房租的增长与民生紧密相关，“新国五条”的出台表明国家已经对高房租及房租增长过快的现象加大了关注。
郑爱新表示，租金的上涨，会导致CPI的上涨，对人们的生活水平造成很大的影响，市场也会因此出现较大的波动。由于房屋租赁、房租上涨是市场行为，受政府制约小，因此，用政策调控租金上涨效果不会太明显，国家出台政策对租赁市场而言，更多的是一种规范。
业内人士认为，国家对房屋租赁市场进行调控成效不会太大，政府应采取措施扩大廉租房的建设与市场供应，改善供求关系才是解决租金上涨的关键。