明晰收回国有土地使用权的几个细节

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收回国有土地使用权,虽然已经有法可依,但由于其规定多散见于各土地法律法规及部门规章之中,而且有些规定还不尽一致,人们对部分条款的理解也不尽相同,因此容易产生模糊认识,难免造成操作上的困难｡为了统一认识､规范操作,促进法律法规的进一步完善,笔者认为,需明晰收回国有土地使用权的如下几个问题｡

收回国有土地使用权该由谁行使

收回国有土地使用权,有人认为是县级以上人民政府土地行政主管部门的权力,有人则认为是县级以上人民政府的权力｡在谈论这个问题之前,必须先认清土地使用权是怎样批出去的,即土地使用权是如何进行出让与划拨的?《城市房地产管理法》第十一条规定:“土地使用权出让,由市､县人民政府有计划､有步骤地进行｡出让的每幅地块､用途､年限和其他条件,由市､县人民政府土地管理部门会同城市规划､建设､房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市､县人民政府土地管理部门实施｡”该法第二十二条规定:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿､安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为｡”从以上两条规定可以看出,土地使用权的出让与划拨是县级以上人民政府或有批准权的人民政府的权力｡由此按照职权法授以及行使权力应保持始终一致的原则推断,收回国有土地使用权的应该是原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府,而不是其所属的土地行政主管部门｡这也与《土地管理法》的有关规定是一致的｡该法第三十七条及第五十八条明确规定,收回土地使用权的批准权限,是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府,而具体组织实施收回工作的,既可以是县级以上人民政府,也可以是有关人民政府土地行政主管部门｡

处罚性收回应严格遵循程序

土地行政处罚是指县级以上人民政府土地行政主管部门,依法对违法用地者实施的法律制裁,土地行政处罚权是土地法律法规赋予县级以上人民政府土地行政主管部门的一项职权｡虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款规定:“未按合同规定的期限和条件开发､利用土地的,市､县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告､罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”,但笔者认为,这种情况下,应按照国土资源部《闲置土地处置办法》第五条的规定,下达《收回国有土地使用权决定书》,依法收回国有土地使用权｡如果当事人拒不交出土地的,才可以由县级以上人民政府土地行政主管部门依据《土地管理法》第七十八条及第八十条的规定行使处罚权,处以罚款,逾期不履行处罚决定书的,可以向人民法院申请强制执行｡

法律法规待明确的几个问题

对于什么情况下可以无偿收回国有土地使用权,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条､第四十七条第一款､《城市房地产管理法》第二十五条及《土地管理法》第三十七条､第五十八条的(三)(四)(五)项分别进行了规定｡其余的情形,符合《土地管理法》第五十八条的(一)(二)项规定的,在收回土地使用权的同时,应当对土地使用权人给予适当补偿｡

以上都是法律法规做出了明确规定的,但以下几个问题现行法律法规没有明确的答案｡一是在有偿收回土地使用权时,应明确给予补偿的办法及如何保证补偿数额合理的问题｡二是因买卖或者以其他形式非法转让划拨土地即非法交易土地被依法处罚后,原使用单位因交易完毕,已经停止使用,而又法律不准予其转让时,是否属于“因单位撤销､迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的”情形｡三是当居住用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准时,土地使用权由国家无偿收回是否合理可行｡四是在无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物和其他附着物应按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款的规定,给予地上建筑物和其他附着物所有权人适当补偿｡如双方对补偿的方式及数额不能达成一致意见时,又该如何处理｡这些法律法规的不完善之处,给依法收回国有土地使用权工作增加了难度,往往容易引起行政诉讼｡因此,笔者认为,在今后有关法律法规修订中,应尽早予以明确｡