基于统筹城乡发展功能的永川房地产发展模式研究
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摘要：住房商品化所催生的房地产市场，以追求利润为动机，长期忽略了中低收入阶层的购房能力和居住需求，不仅造成了住房供应体系和结构的畸形化态势，同时也影响了房地产业的健康与可持续发展。面对市场经济下这一新的挑战，我国正在探索建立适合市场经济和现实国情的多层次住房供应体制。
关键词 统筹城乡发展；房地产发展模式
1 统筹城乡发展的理论基础
1.1 统筹城乡发展的实质
统筹城乡经济社会发展，就是要协调推进工业化、城镇化和农业现代化，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动，推动城乡经济社会发展融合，加快建立以工促农、以城带乡长效机制。从根本上讲，就是要破除城乡二元结构，公平对待农民，使农民获得平等的教育、就业、公共服务和社会保障等权益，提高农民的社会地位，让农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。
1.2 统筹城乡发展的内容
（1）统筹城乡规划建设。即改变目前城乡规划分割、建设分治的状况，把城乡经济社会发展统一纳入政府宏观规划，协调城乡发展，促进城乡联动，实现共同繁荣。
（2）统筹城乡产业发展。以工业化支撑城市化，以城市化提升工业化，加快工业化和城市化进程，促进农村劳动力向二三产业转移，农村人口向城镇集聚。
（3）统筹城乡收入分配。根据经济社会发展阶段的变化，调整国民收入分配结构，改变国民收入分配中的城市偏向，进一步完善农村税费改革，降低农业税负，创造条件尽快取消农业税，加大对“三农”的财政支持力度，加快农村公益事业建设，建立城乡一体的财政支出体制，将农村交通、环保、生态等公益性基础设施建设都列入政府财政支出范围。
2 实证分析-以永川区为例
2.1 永川区房地产开发中存在的主要问题
（1）房地产行业用地不规范。近几年来，由于房地产行业发展势头过于迅猛，对相关资源的消耗是空前的。房地产行业不仅是一个地方的经济支柱，也是我国国民经济中的一个重要组成部分，是为了满足我国居民的住房需求，并不断改善其住房条件。我国属于高密度人口的国家，由于土地面积相对较少再加上资源的匾乏使得住房问题日渐严重。在我国，城镇地区的居民大约有5. 6亿，占全国总人口的43%。从2005年到2010年，城镇人口每年都以1000多万的数量在增加，这直接影响了城镇住房的健康发展。
（2）市场环境有待于规范。为缓解市场竞争压力，开发商在楼盘预售许可证未下来之前，已经进行变相销售，这种状况在08年已有明显好转，但依然存在。外地开发商因土地开发缺乏后续性，不太注重自身的形象，时常发生建筑质量等问题，在永川消费者心中留下了极不好的印象。
（3）企业自有资金不足，抗风险能力差。08年国家一系列宏观调控政策出台后，银根紧缩，对于一向依靠贷款的开发商来说，经过上半年施工进度的比拼之后，销售进度并未得到有效释放，资金链上的问题开始凸现。在推广上，从大规模的pop活动推广，转为小而广之的DM单，以及人员拉单形式。
统筹城乡发展，就是要让促进城乡各种资源要素的合理流动和优化配置，不断增强城市对农村的带动作用和农村对城市的促进作用，缩小城乡差距、工农差距和地区差距，使城乡经济社会实现均衡、持续、协调发展，促进城乡分割的传统“二元经济社会结构”向城乡一体化的现代“一元经济社会结构”转变。
（1）小而见大，小户型将成为市场主流。购房刚性需求占了市场消费主体。目前价格因素是影响购房热情的重要原因，小户型以其低总价，低首付等特点在永川已得到市民的普遍认可，同时受国家宏观调控的影响，新开发楼盘单套面积90平米以下的小户型需占开发总量的70%，在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。抑制房价，满足广大群众的住房需求，关键是要切实调整住房供应结构。目前，要重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房。因此小户型在今后会成为人们消费的主流产品。
（2）科学建设，政府加大监管力度。提高住房的节能环保水平和住房品质。加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。要针对房地产市场存在的用地不规范问题，加大整顿力度。加强房地产开发建设全过程的监管，切实制止擅自变更项目现象的发生，严厉打击各种违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。
（3）持续向东，新城发展飞速。近两年，永川主城区土地供应有限。南大街受铁桥交通限制，一直没有得到永川消费者亲睐；永青桥与城南附近虽是发展的好地方，但受人口限制，政府又极力扶持开发区的发展，因此开发商对这一板块也抱观望态度。预计一环路修好之后，将得到一定程度上的改观。开发区板块，在政府与开发商合力打造下已逐步发展成熟，成为消费者居家的首选。目前，人民广场帝琴花园、天秀锦地等已得到有效消化，水景公园周边量体也在逐步释放。而伴随着新高速路口08年9月的通车，生态商务港的规划，以及东部职教城建立，开发重心会向大安方向推进，根据永川政府规划，决定在三年时间内,将投资21亿，把连接此出口的永川城市东部拓展区,建设成为一个占地6.27平方公里，拥有10万人口的永川新城。东部开发量体将迎来一个新的高度。
（4）加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，大规模加速推进保障房建设，力争用最短的时间解决城市低收入住房困难家庭及棚户区改造问题，在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进城市危房改造。进一步鼓励普通商品房住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，同时强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。
3 结论
重庆市永川区近年来社会经济发展迅速，城乡差异逐步拉大，统筹城乡发展任务艰巨。本文首先分析了统筹城乡发展的理论基础，从统筹城乡发展的实质，内容方法等方面进行研究同时对相应的政策和制度进行归纳。自此基础上提出永川房地产发展的模式，合理规划，主要建设中小套型住房。按照节约用地的要求，确定适当的住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率，同时提高节能环保水平和住房品质。同时更需要加大保障房的建设，稳定住房价格，解决中低收入人群住房需求，让人民惠及改革开放的成果。也有利于房地产行业的持续健康稳定发展。