如何选择房贷更合适

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今年以来，随着楼市回暖，很多市民开始出手买房。但一套房子动辄都要几十万元、上百万，这对于购房者来说不是一个小数目。因此，无论自住或投资，市民都不可避免涉及要办理房贷。

为了争取更多客户，银行各种各样的个性化、套餐式房贷产品可谓是层出不穷，这些房贷产品也有包括成数、期限、利率等多方面不同的优惠政策。可是，选择到既适合又划算的房贷却并不容易。

首套选商贷　第二套公积金贷款

选择公积金贷款的话，第二次贷款只能在贷款全部结清后才能再次申请，而由于贷款的年限往往长达二三十年，所以一般购房者只能享受一次优惠。所以，客户应对购房有所计划，打算将来购买第二套房的客户在买首套房时应选择商业贷款，因为此时的利率相差不多。当购买第二套房时，使用公积金贷款可以避过现在政策对于二套房的贷款限制，享受较低的贷款利率。

在目前银行收紧二套房贷情况下，第二套房用公积金贷款更划算。自银监会重申商业贷款二套房政策后，各家银行二套房执行首付40％，利率在基准利率基础上上浮1.1倍。据介绍，一笔50万元20年的贷款，商业贷款与公积金贷款每月相差1200元左右，总利率相差11万元左右，公积金贷款利率的优势更突出。

“等额本金”还款可少还利息

如果要通过商业贷款买房，那么，选择合适的还款方式也：是有讲究的。

目前各银行推出的房贷还款方式主要分为等额本金和等额本息两种。中行烟台分行个人金融部长经理解释说：“等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；而等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。”对于还款人来说，这两种还款方式哪个更省钱呢?

“从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。”

张经理说：“比如，以1万元20年期贷款为标准，前者会比后者多支付800多元的利息。那么，一笔40万20年期的贷款，则要多支付800×40=32000多元的利息。”

“但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。不过打算提前还贷的话，最好选择等额本金还款方式。”张经理补充说。

提前还贷不可取　不妨来投资

现实中，相信不少房贷一族都会想过提前还款，来减少银行利息。但是，银行工作人员建议，提前还款未必合算，是否要选择提前还贷还要针对个人情况具体分析。

无论等额本金还是等额本息还款，在还贷过半时都不适合提前还贷。缩短期限是节省利息的关键因素。而月供减少、不变将使利息的节省程度逐步提高。专家建议，是否选择提前还款，关键取决于投资收益是否可以覆盖贷款利息支出。在去年一系列政策之下，现在的购房贷款利率较低，特别是选择公积金贷款的客户，目前五年以上利率仅为3.87％，完全不用着急提前还款，建议将到期的存款用来理财；对于选择商业贷款的市民，如果享受了“七折”优惠，目前五年以上利率为4.158％，也可以将手中资金用来投资取得收益。

随着经济的回暖，投资指数基金的收益都是比较可以预见的；另外，美元贬值、通胀预期加重，黄金投资在未来一两年间收益也很会看好，因此，市民不妨尝试一下理财，使其收益覆盖贷款利息支出。

不过，对于选择了商业贷款并且属于稳健、保守型的投资者，假如手中有一定现金，选择提前还贷也是完全可以的。