存量房贷利率能打七折吗?

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇存量房贷利率能打七折吗?范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

各家银行的房贷政策可以自己把关，这就给贷款人有了寻找最惠利率的空间，不过想要享受最低7折优惠并不容易，而二套房的政策也难以松动。对于想要“换东家”的贷款人来说，细细比较利息差很是必要。

“我是2007年底二套房政策出台前贷的款，当时享受了银行85折的优惠，现在已经期满一年了，到底我可以享受多少折扣呢?”余女士很是幸运，她在2007年底二套房政策出台前买下了第二套住房。这套面积达到200平方米的房屋共商业贷款125万元，公积金贷款30万元。虽然她前一套的银行贷款已经全部还清，但按照之后的政策，她的购房仍然属于“二套房”，不仅无法享受折扣优惠，还可能上浮利率。

不过，随着年底的临近，余女士开始操心2009年是否可以继续幸运，“能打7折当然最好，不过银行总是以没有发文搪塞我，到底我要不要将贷款转到折扣明确的银行呢?”

五次降息　房贷减压

当央行宣布本年度第五次降息，人民币各个期限的贷款基准利率已经比2004年10月29日(升息周期开始时)的利率还低，其中5年期以上的贷款利率降到5.94％，比2004年时低了0.18个百分点。

五年期以下(含五年)的公积金贷款利率从3.51％调整为3.33％，五年期以上从4.05％调整为3.87％，五次降息后利率打起了9折，创1997年来新低。

这些无疑给房贷族减轻了还款压力。不过，比起全面降息，房贷族更关心自己所在的贷款银行可以给予多少的折扣优惠，如果得到最低的下浮30％利率优惠，无疑是个新年超级大礼包了。

不过，许多房贷族同余女士有相同的问题，自己所在贷款的银行并未明确利率折扣，而其他银行倒是宣布了7折、75折的优惠。为此，记者以余女士的情况为例，电话咨询了几家银行，接到的反馈差异不小。

房贷利率折扣不尽相同

由于农业银行总行曾宣布对老客户实施房贷利率7折优惠的政策，记者首先拨打了长宁区某农行房贷科的电话，被告知还未接到上级部门通知，但7折优惠的受众肯定不会全面放开，需根据征信系统情况及银行内部考评而定。不过，当工作人员得知现有的房贷已经享受85折的优惠利率后，他表示获得的折扣应该持平，即使进行无交易转按揭贷款后也不能享受更低的利率。此外，如果想把原来的贷款转按揭至农行的话，需要收取0.4％的手续费。

不过，浦东某农业银行的答案却发生了变化。同样按照余女士的情况，对方表示可以享受7折优惠，不过由于只是电话交流，是否确定该折扣需要在征信系统考评后决定。

建设银行长宁区某支行与浦东某支行给出的答案非常统一。首先他们不接受无交易转按揭的业务，也就是只有不同名下的交易买卖才可以转换贷款银行。其次，如果是交易后选择建行贷款，需根据征信系统报告决定下浮利率比例，像余女士这样的二套房将上浮10％的利率。

中国银行、工商银行、交通银行在电话咨询时均表示，折扣幅度可能要到2009年初才会明确，现在各支行也都在观望等待期。

不过，与几家大银行相比，股份制银行给出的答案则相对更加灵活。

像招商银行某支行房贷部门表示，如果信用报告良好，且属于第一套住房，可以享受商业贷款利率7折的优惠，而如果是5房，最低限度会在75折，不过这需要结合贷款余额等综合考虑，多数二套房将会给予利率85折。

深发展的工作人员建议，从省息的角度考虑，客户可以选择“气球贷”业务，一般是将长期贷款分成若干个5年期贷款，利率也可以按照5年期以内的来计算，较5年期以上的贷款利率要来得优惠。对于第一套房产，还可给予7折的利率优惠，第二套房产可以享受85折的利率优惠。

广发银行的房贷人员表示，现在可以给予第一套房7折优惠，且如果公积金余额大于5000元，无交易转按揭后部分贷款还能够享受公积金贷款的利率，这也是目前为止最优惠的政策了。不过，由于广发银行最近受理的房贷业务数量较大，太低的贷款金额分行可能不会批准，工作人员表示，一般100万元以上的贷款比较容易获批，低于50万元的贷款希望就不大了。对于第二套房，广发也同样并不松口，85折是最低优惠。

二套房政策仍未松绑

可能有人会问，外界纷纷传言的二套房政策松动为何没有得到切实反应呢?

其实，二套房的政策松动仅仅对于那些改善型住房而言，像余女士这样200平方米的房屋并不考虑在内。

国务院办公厅21日的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中表示，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

由此可见，二套房购买者想要获得7折优惠，难度实在很大，如果能得到75折、85折优惠已是不易。

转按揭前先算清是否优惠

“如果我现在贷款的银行继续给我85折，而其他银行肯给我75折优惠，那我肯定平转贷款。”余女士的这一笔账到底算对了吗?

在此必须提醒那些想要房贷搬家的贷款人，如果选择转按揭，原本的公积金贷款将会转为商业贷款。以五年以上利率计算，转贷人无法享受3.87％的公积金利率，而最低享受7折即4.158％的商业贷款利率，这之间就存在0.288％的利差。

所以在计算时，既要算上从85折降至75折后节约的利息，又该加上从公积金贷款转向全部商业贷款后需要多交的部分，看看到底哪个划算再做定夺。

当然，全部转成商业贷款后，仍可以通过一些办法继续将一部分资金享受公积金费率。公积金装修贷款就是可行方法之一，贷款人可以通过担保公司向专门机构申请这笔费用，拿到贷款后先全部还至商业住房贷款，再向公积金装修贷款还款。申请的金额一般以每平方米1000元的标准计算。不过，由于贷款发放的机构并非银行，所以如果既余有商业贷款又申请了公积金装修贷款，每月的还款就要分开进行。

转按揭贷款的手续费也不能忽略。正如农业银行房贷部门提供的信息，一般平转贷款的手续费在贷款余额的0.3％-0.45％，一笔100万元的贷款就需要支付3000～4500元，且在转换时一次付清。

房贷“搬家”注意事项

1　看清楚合同是否按照固定利率计算。去年处于利息上升期，有的买房者签署固定利率房贷，希望可以避过利息上涨的风险。若要改签浮动利率协议或按照最新优惠执行，具体要看合同条款。不少银行表示，二套房拥有者如果办理固定利率，可以在现有利率上享受15％的优惠，这也是一种变相打折。

2　最大优惠未必可以获得。银行享有给予多大优惠的最终权力，目前申请贷款的首次置业人士，未必可以全部享受利息7折和首付两成的优惠政策，各银行会按照贷款人具体资质做决定。

3　房贷“搬家”有成本。不仅原本的公积金贷款可能全部变成商业贷款，利率上升，而且房贷“搬家”涉及赎契，会产生一定手续费用，贷款人根据节省的利息与“搬家”支出，再做决定。目前各银行对存量房贷态度不一，贷款人应详细咨询贷款银行，按照以往惯例尽可能争取最大优惠。