烂尾楼的信托处置方案研究
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摘要：烂尾楼不仅严重城市形象，还难以解决，而信托公司可利用信托机制和特有的方式，有效地参与盘活停缓建工程，通过一系列系统而专业的运作，在处置这个城市的疮疤上做出有益的贡献。
关键词：信托；烂尾楼
中图分类号：D922.282 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
针对治理“烂尾楼”，我国各大城市已有很多积极的探索，并积累了一定的经验。除了三亚对影响城市形象的“烂尾楼”坚决予以炸毁的做法之外，一些城市通过转让、拍卖、引资开发等方式实现了“烂尾楼”的盘活。但“烂尾楼”其形成原因多种多样，牵扯关系十分复杂，解决的难度自然很大。而随着《信托法》等法规政策的出台，为我们利用信托机制去针对性地解决“烂尾楼”项目创造了可行的条件，提供了独特的方式。
一、烂尾楼概述
停缓建工程俗称“烂尾楼”，其准确定义是指项目开工建设后已完成一定工程量（有的按投资额的25%为限；有的以工程量的2/3为限），但由于开发商资金链断裂或陷入债务纠纷、法律诉讼而无法继续进行建设的房地产项目，还包括项目已经建成，但由于水电交通等配套设施不齐全的房地产项目。停工工程（烂尾楼）形成的主要原因为：投资商续建资金短缺、负债沉重；项目开发中的债权方、承建方及协作方因资金链条断裂而陷入数年的法律纠纷中；大多数项目的主要债权人为商业银行或华融、东方、信达等资产管理公司，其以债转股或委托拍卖债权方式处置“烂尾楼”，因方式单一、直接购买耗资大而受阻；多方债权主体对盘活“烂尾楼”虽有愿望，但各自想法不一，利益冲突难以协调，仅靠某一债权人或简单联合运作均有较大运作难度，等等。
二、信托处于烂尾楼的优势
作为有别于银行的金融机构，信托公司可以利用信托机制和特有的方式，有效地参与盘活停缓建工程，通过一系列系统而专业的运作，在处置这个城市的疮疤上做出有益的探索和研究，其具体表现为四个优势：
1.《信托法》规定，信托财产具有独立的法律地位和闭锁效应。如停工工程业主或债权人（委托人）将其续建工程（烂尾楼）以信托方式委托给信托公司（受托人）后，其受托的工程项目，通过信托登记后，作为信托财产，就从法律意义上独立出来，构筑了一道与委托人和受托人的债务追偿相分离的“防火墙”，从法律上产生有效对抗第三人的效力，从而隔断各种纠纷的影响，使受托机构能有效地组织投入和续建。
2.信托财产的所有权和利益权相分离。当停工工程项目以信托方式交信托机构运作后，其受托财产的收益，既可以是委托人（如业主）本身，也可以是其他受益人（如归还银行、资产管理公司本息等）。信托机构按照委托人、受益人的意愿进行利益分配，并具有合法性、公正性和独立性，从而有效保证受托续建停工工程的收益预定目标实现，给项目业主及银行等债权人以充分信心。
3.信托财产的设立，以信托资产的占有、管理、运用及处分权的约定转移为条件。信托公司对通过信托合同取得的信托财产，将以自己的名义，按照信托目的进行经营和处置，并不受任何信托关系当事人的控制，即可以将多个委托人的共同财产（如烂尾楼）集中起来运作，将各种法律、经济关系收归于一个信托平台，排除分散持有和管理资产的障碍，使“烂尾楼”这样的项目通过集约经营、处置后，实现对不同债权人的多形式返利。在这个过程中，信托公司扮演的是一个共同受托人、公正管理、合理分配的角色，其自身得益是通过与信托关系各方可事先约定的经营佣金等形式实现。这对“烂尾楼”项目各方利益的实现，是有吸引力和保证条件的。
4.信托机构融资的合法性、多样性和独特性，将为盘活“烂尾楼”项目等不动产提供有效的资金支持。信托公司将以人总行允许的集合资金信托、项目融资、资产证券化及自有资金，对受托的项目进行投资或贷款，这是有别于商业银行业务的一个独有优势，从而有效地解决了续建项目筹资难的问题。
三、信托处理烂尾楼的操作路径
依据上述信托机理，我们将“烂尾楼”这样的特殊不动产信托加以运作处置，将金融创新和实业开发有机融合，走出一条利用信托这种特定财产管理制度盘活城市“烂尾楼”工程的可行路子，无疑具有合法性、独特性及可行性，也是一般房地产开发商所无法比拟的。在具体运作中，信托公司是金融机构而非房地产开发商或建筑施工单位，不可能深陷到具体建筑施工中去，应更多的在整体处置方案的设计、运作上体现信托制度的优势；在中短期资金融通领域，发挥其金融机构的优势，给停缓建工程以支持。信托公司应依据信托法进行合法操作，注重整体安排，联合实施开发，取得政府支持，创新稳健推进；通过股权信托、财产信托、资金信托搭建一个信托平台，将停缓建工程资产和负债整体打包，然后放在这个信托平台上统一操作。信托公司应先理顺烂尾楼原来的开发商与相关债权人理顺债权债务关系；将停缓建工程作为信托财产，设立财产信托合同或股权信托合同；信托公司作为受托人，利用信托公司的融资功能，向市场发售信托计划，筹集资金续建烂尾楼；最后，以售楼收入给付信托计划持有者的本金和相应的收益，实现信托目的的实现和停缓建工程的盘活。
作者简介：严 震，男，中铁信托有限责任公司风险管理部总经理。