住宅,是香饽饽还是烫手山芋
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随着中国城市化进程的加速，住宅市场不会崩盘。宏观调控下，住宅市场依旧存在各种各样的机会，商机无限。“中国一个地方下降30%可能，但是全国不可能。政府要避免房地产市场崩盘，机会大于挑战。”
“中国目前快速城市化的过程中，确实有巨大的市场机会，中国大概有一千多个县城，发生的一个情况是，县城周边乡镇的一些人家都要到县城里面去买房子，这是很明显的。”一位业内人士分析指出，“县城每年销售量在20-40万平方米，如果每个县城拿到5-10万的销售份额，按照五百个县城，每个县城5万平方米算，500个县城，就是2500万平方米，相当于两三个万科的规模。”
商机依旧
“周五刚签了一个项目，苏州的一个住宅项目，是高档别墅区。商业地产我们也做，主要做住宅。几个住宅项目做到二线城市为止，郑州、西安、苏州、北京、长沙，基本上是这些城市。”盛世神舟地产投资基金的一位项目总监告诉记者。
“去年6-9月忙，开发商现金压力大，预售量下降。政府调控我们挺高兴。打击的是泡沫，对房地产市场是好事。”摩根士丹利亚洲有限公司执行董事黄进钧表示，随着中国城市化进程的加速，住宅市场不会崩盘。宏观调控下，住宅市场依旧存在各种各样的机会，商机无限。“中国一个地方下降30%可能，但是全国不可能。政府要避免房地产市场崩盘，机会大于挑战。”
如此乐观的看法并不难理解。黄进钧指出，虽然中国的住宅市场非常地热，但是杠杆率，也就是利用银行贷款来购买房子的比率相比欧美其他国家，依旧处于低位。即使整个房地产市场下降20%或者25%，也不会出现诸如美国市场没有办法还贷而陷入破产的境地。
文化上的差异，使得中国的房地产市场会继续成为一种可持续性的资产种类。“绝大多数中国人结婚时，前提条件就是要买房，所以中国是有刚性需求的，普通住宅大有可为。”远洋地产的一位相关负责人告诉记者。
“中国政府也许会花5到10年的时间来冷却房地产市场，但是对于中国市场来说，无论哪一次调控，它不仅会给市场带来调整，而且会催生市场机会。”香港领汇投资的一位董事告诉记者。
在中信资本的一位高层看来，“城市综合体是一个可以选择的方向，但相信在中国未来的房地产发展当中，预售型的住宅开发，在未来一段时间内还是中国投资回报最高的一个业务模式，还是会重点关注是不是有好的住宅投资机会。”
本地化策略
毫无疑问，中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年随着进一步深化城镇住房制度改革，城镇化的推进，使中国的房地产业得到了快速发展。目前，中国城镇居民人均住房建筑面积已提高到30平方米，而在1978年这个数字仅为6.7平方米。
“中国目前快速城市化的过程中，确实有巨大的市场机会，中国大概有一千多个县城，发生的一个情况是，县城周边乡镇的一些人家都要到县城里面去买房子，这是很明显的。”一位业内人士分析指出，“县城每年销售量在20-40万平方米，如果每个县城拿到5-10万的销售份额，按照五百个县城，每个县城5万平方米算，500个县城，就是2500万平方米，相当于两三个万科的规模。”
统计数据显示，2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米(我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关)。
“但关键的问题是，没有一个开发商可以解决管理问题，在500个县城同时去开发项目，谁都做不到。这是一个非常大的管理机制的难题。而且很少有开发商能够与当地地头蛇去竞争，还有成本控制各方面的问题。中国那么多的农民想进城，这个机会大家都看到。”
住宅市场是一种区域化本地化的市场，全国和地方市场的差异大。相比外地开发商，区域参与商或者本地开发商的机会更多。外来开发商之所以不能够完全与本土开发商还是竞争，一是对当地政策理解不透，各种费用成本高；二是外来的开发商和本地开发商理念不一样，对市场特点不了解。
“天津当地做项目很少地下停车，因为天津的地质条件决定天津的地下面积需要做支撑。外来开发商如果需要做地下停车，一定要考虑到成本。”阳光置业的一位经理告诉记者。
“住宅首先看合作伙伴，根据财力、资产情况，以及当地供需情况、价格、设施等，以及交易结构。与两种开发商合作；国有企业开发商，拿地容易；本地开发商，有本土资源和信誉。”一家大型外资地产基金的执行董事告诉记者，“相信基金合作关系，整个基金周期，基本面具备，了解市场特点。20%的收益是可以预期的。”
从目前住宅市场的投资产品表现看，由商业用地改造成的酒店式公寓项目近期遇到的销售困难明显上升。酒店式公寓的主要购买群体是投资客，这类项目在过去几年非常容易销售。
“相比普通住宅，酒店式公寓的水电等费用相较都会高一些。投资性客户不担心这一点，但是刚性需求的客户在乎，二三线城市整体房价不高，大家还是更愿意买住宅。”
“未来支撑这个市场的还是刚性需求为主。找项目的时候也是更多的按这个方向考虑。”建银精瑞资本管理集团董事长李晓东表示。“今年在河北投了一个住宅项目50万平米，今年预计会有更多的资金投入在这个市场里面，在住宅项目里面，最好的是刚需，基本没有受到任何影响。尤其是在大连的两个项目，一个是纯刚需的，另外一个是稍微偏远一点带有度假性质的产品。”
二三线城市空间大，一线城市机会犹存
“几年前天津都是本土开发商，从2010年，天津开始进入一些大的开发商，地块规模大，一个是在北京没法干了，资源太少，拿地价格太高。天津地价相对来说还算便宜，又是直辖市，所以保利、中信、金融街都进入了。”阳光置业一位项目经理告诉记者。
除了国内一批大型开发企业开拓二三线城市住宅市场，众多外资基金也纷纷调转矛头。对于外资来讲，一方面住宅处于限制类投资区域，加之一线城市对住宅的调控力度相对较严，压力大；另一方面随着中国一线城市快速发展，大城市不差钱，对外资的欢迎程度相比几年前已经大大降低。
“去芜湖等三线城市拿地容易。外资拿地，一般先要到地方商务局批文，然后到北京备案，获得政府首肯。”普凯投资基金地产基金主管合伙人甘美兰表示。转向三四线城市，还要取决于自身愿望及能力。“不同城市，不同开发商，不同项目，一个城市选一个合作伙伴，实现基金投资多样化，分散风险。”
纵观整个住宅市场，二三线住宅项目投资需求相对小，刚性需求相对强烈。从投资项目的具体表现来看，在打压比较厉害的情况下，住宅销售在二三线城市受到的影响比在一线城市小很多。
尽管二三线市场前景确实不错，但问题也不少。
“二三线城市虽然刚性需求大，但也要看投资楼盘具体的大小。小规模楼盘，二三线城市消化问题不是很大。如果是大规模的住宅楼盘，可能会有一些问题。”瑞银环球资产管理的一位经理告诉记者。
远洋地产的一位高层表示，由于在一线城市的资本比重过高，已经开始往三四线城市转移。但考虑到三四线城市容量问题，先进行适度转移。
“中西部本身房价就低，需求也不是太旺，另一方面中西部人口也在外迁，因此中西部地级市也不会考虑。比较看好的是东部发达地区县级市。”
在选择三四线城市的时候，有两个数据很重要。第一个数据是存货消化周期，通俗讲就是现有的已经拿到预售许可的房源大概可以卖多少个月。一般来讲，市场形式好的时候，存货消化周期在半年到一年，市场形势相对不好的时候，大概需要十八个月。第二数据是，过去三年当中政府出让的土地可建的面积和过去一年商品房销售的面积的比例。
“目前，在中国一些三四线城市，过去一年销售的面积占过去三年土地出让面积的比例最低到达80%。过去三年出让的土地，差不多可以卖十年。这种地方就不敢去，有巨大的泡沫。”复星集团的一位高层指出。
“三线四线城市，市场容量很小。地方政府积极配合支持，短期内面临供应过量的问题。从这个层面，我们转过头来关注一线城市的机遇。比如北京、上海，在市场往下的时候是不是有好的机会。”上海一家地产基金的董事告诉记者。
在众多地产投资业内人士看来，尽管一线城市核心地区的土地相对稀少，但是相比其他欠发达城市，未来风险还是相对小。以北京五环六环大兴、房山地区为例，这些地区的消化能力依旧赶得上三四线城市，而且随着更多人涌向一线城市，大城市会越来越大。国外的一份研究调查表明，未来中国将成为世界超大城市的聚集地。
“总的来说，中国一线城市的容量是最大的，可能短期受政策影响会有波动，但从未来看，面临过多供应的压力还是会偏小一点，抗风险能力相对强。”一位地产集团的高层指出。“机会还是在好的城市，好的地段，形式不好的时候买地进入，很有可能在旺盛的时候销售。回过头来关注上海北京一线城市，但前提是要把公司的资产负债表控制好。”
市场前景谨慎乐观
“市场没那么差，只是因为我们自己的视野不够宽。”
对于房地产市场，业内人士抱有的更多是一种谨慎乐观的态度。虽然各地政府打压的是投资性需求，但不可避免对刚性需求也会产生抑制。从去年到今年，有不少刚性需求被抑制住，未来这部分需求会逐步浮出水面。另一方面，尽管政府对投资的限制依旧没有放松，但微调之后，首套的贷款按揭增加，包括存准率的降低，给市场带来的资金在逐步充裕。
建银精瑞资本管理集团董事长李晓东指出：“这次房地产的下调跟美国不一样，美国是自己在往下降，国内是自身还有强的往上增长的力量，只是被政府的手按住了。”
纵观目前整个宏观经济环境，全球经济不好对房地产市场反倒是个比较好的消息。由于与房地产相关的行业特别多，影响的行业超过100个，房地产成了政府调控国内经济最好的抓手。
“打击过热靠房地产，刺激经济增长最好的也是靠房地产。过去几次的金融危机，中国政府已经发现地产带动经济的作用。08年、97年都是这样，所以房地产硬着陆风险是非常小的。”一位业内人士告诉记者。
众多地产人士指出，三千万套保障房，对中低档住宅产品确实带来不小的冲击，但因为保障房和商品房买家的区隔大，对商品房总体上的冲击不是很厉害。政府在保障房的建设过程中还要更加规范、理顺。另一方面，是中国人消费观念问题。
“大家都很重视面子问题，很多人开玩笑，如果你住在保障房里，婚姻也会收到影响。这是一个很现实的问题，所以一般来讲，只要有一定的购买力，还是愿意去买商品房。限购是临时的行政措施，长期看来不可能持续。虽然2012年完全限购不可能持续，但限购范围可能会局部调整。”
在不是业内人士看来，未来地产形势要看几方面：第一看个人住房信息联网，第二是保障房，第三是房产税。这三个方面有所动作之后，政策可能会放松，预计2012年的上半年信贷政策和结构性政策会慢慢放松，接着是对房地产政策的松绑。