政策调控常态化,低周转房企面临发展瓶颈

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房地产调控已成常态，调控政策必将延续。随着下半年市场供应量大幅增长，市场竞争异常激烈。坚持高利润的经营策略，其核心思想在于调控政策的对赌，如果政策在一段时间后放松，则企业将继续获得高利润的销售回报，反之则会对企业未来发展构成相当的风险。然而，从种种迹象来看，宏观层面上对房地产行业的调控至少近两年内退出的可能性极小。

根据绿城(中国)公布的2011年上半年业绩报告，报告期内集团共有72个在售项目，总销售为203亿元，其中归属于绿城集团权益为131亿元，仅完成全年550亿销售目标的37％。另外值得关注的是，今年上半年绿城新推楼盘预售率为53％，而所有楼盘的平均去化率大约为40％。根据克而瑞研究中心所掌握的全国标杆房企今年以来的销售数据，绿城的项目去化率水平明显低于其他同档次的企业，而究其原因则是绿城坚持项目高利润率的经营策略。

通常来讲，我们可以将房企经营的核心诉求分为两类：高周转和高利润。前者追求销售速度和规模效应，在淡市中这类企业会通过降价来刺激市场以维持企业周转速率，典型的代表如万科、恒大、保利等；而后者则更注重单个项目的利润空间，因此不会轻易选择降价促销，这类企业大多以开发高档项目为主，往往受市场周期影响较大，不同市场环境下销售业绩会天差地别，典型的代表如绿城、金地、招商等。

其实从房地产行业发展至今的轨迹来看，由于大多数时间里市场处于单边向上的趋势中，确实很难评断哪类企业更出色，但近几年来随着政府对楼市的调控趋于常态，行情正越来越呈现出短周期化特征，在这样的大环境下高周转企业在把控市场节奏方面的优势开始显露。以万科、保利和恒大为例，三家企业2008年年销售额为479亿元、205亿和60.3亿元，到2010年增长到1082亿元、662亿和504亿元，只花了短短两年时间分别翻了2.3倍、3.2倍和8.4倍之多，其扩张速度之快可见一斑。而反观注重高利润、低周转速度的绿城，其2009年全年销售510亿元，仅次于万科的630亿元，业绩排在全国标杆房企的第二位。但在短短两年不到的时候之后，2011年上半年，绿城的销售业绩在房企中的排名已跌落至第九位，且与万科、恒大等第一集团企业差距巨大。

事实上，今年以来已经有不少原先同样追求高利润的房企逐渐向高周转靠拢，典型的例子是招商和中海，两者和绿城相似也一直以开发高档项目见长，但当前的发展路径却开始发生差异。中海地产6月份在杭州的项目中海紫藤苑以低于周边10％的价格开盘，当日即获售磬；同月，招商地产也推出深圳观园、雍景湾等多个新盘，同样凭借着低于预期的价格连创佳绩。值得一提的是，招商6月份单月的销售金额等于今年前5个月的总和。从中反映出现的结论是：高端、大户型项目并不是不能做成高周转模式，且其通常降价而凸显出来的性价比，在当前的市场环境下同样可以获得非常可观的去化速度。

在笔者看来，坚持高利润的经营策略，其核心思想在于和调控政策的对赌，如果政策在一段时间后放松，则企业将继续获得高利润的销售回报，反之则会对企业未来发展构成相当的风险。然而，从种种迹象来看，宏观层面上对房地产行业的调控至少近两年内退出的可能性极小。另一方面从市场面上所反馈的信息来看，随着二三线城市限购的影响力逐渐扩散，5、6月份典型城市成交量的企稳回升已基本中止。由于调控政策继续加码，已使得市场需求对房价回调的预期再次加深，这意味着在三、四季度，即便是高周转房企要想取得和上半年相当的销售速度也需要做出更大的价格让步，换一句话说原先周转率就偏低，不愿降价的企业将面临更大的压力。