房地产企业土地增值税税收筹划探析
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摘要：目前我国房地产市场较为低迷，这主要是因为房价的居高不下，其中房地产企业的税负压力也是影响房价的一个重要因素。如何通过合理的纳税筹划来降低企业的税负，已经被越来越多的房地产企业所关注。
一、我国房地产行业的发展及税收状况
1.我国房地产行业的发展情况
自我国改革开放以来，我国的行地产行业得到了迅猛的发展，并且逐渐的成为了我国国民经济的支柱性产业，随着社会经济的发展，房地产企业的经营业务逐渐的扩展为开发、建筑、销售住宅、商铺、周边配套设施等商品。
2.我国房地产行业的现状
房地产问题已经成为了近些年来社会舆论的焦点，也是百姓民生最关注的一个问题。市场经济使房地产价格不断的波动，房地产市场的供求关系也发生了巨大的变化。从2007年开始房地产市场发展迅猛，面对市场的火爆升温，国家在2010年出台了包括抑制部分城市房价上涨过快、支持居民自住性住房消费、抑制投机倒卖性购房、整顿房地产市场秩序等调控措施。
3.土地增值税概述
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物产权，取得了增值收入的单位或个人增收的税目。土地增值税实行的是超额累计税率，根据增值额设立30%至60%不同的税率。土地增值税在税收上也有一些优惠政策，例如建筑不同标准住宅的税收优惠、国家征用收回的房地产税收优惠、个人转让房地产的税收优惠等。总体来看，我国的土地增值税具有税收呈现先慢后快的增长趋势、土地增值税增幅高于税收总收入等特点。
二、土地增值税税收筹划的意义
税收筹划也叫做合理避税，它是指纳税人在不违反国家相关法律法规的前提下，合理的利用相关政策及对涉税业务进行调整，事前选择对企业最有利的纳税方案来组织企业的生产经营活动，最终达到减轻企业税负的目的。对房地产企业而言，税负较重的税种就是土地增值税，国家出台的相关政策使房地产企业的经营压力变得更大。所以对于土地增值税的筹划工作在实现保障企业持续发展的动力、减轻企业经营负担、提高企业市场竞争力等方面的作用就显得极为重要。合理的对土地增值税进行税收筹划，能够有效的降低企业的成本费用，增加企业的利润，使企业可以充分的利用现有的资源，提升资源的利用率，并可使企业树立良好的社会形象，从而推进企业的长久发展。
三、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的问题
首先，土地证增值税的征收对象是已售出房地产的增值额，实际上属于在房地产流转环节的税收。土地增值税的计税依据是有偿转让房地产取得的土地增值额，即为转让房地产取得的收入总额减去规定可扣除项目后的余额，相当于转让房地产取得的利润。在实际工作中，企业所得税已经在财产转让所得行为上进行了征税，而且土地增值税的计税依据过于狭窄，名义税率也比较高，这就使得房地产流转环节的税收负担过重，如果企业土地增值税的筹划不能改变这一现状，那么税制因素依然会对其造成严重的制约。
其次，土地出让金的公允性不够，各级地方政府在财政收入缺少自的压力下，就可能使用各种手段来扩大出售土地，以此短期行为来换取财政收入。另外，农业用地转为非农业用地需经过国家征用，在征用的过程中，土地资源的配置受行政权力的控制，这就有可能产生地方管理者的行为。高价买地低价征地、不透明的招拍挂行为都会使企业购入土地价格虚高，也使得土地增值税的筹划方案难以到达预期的效果和目的。
四、房地产企业税收筹划的主要方式
1.避免进入征税范围来进行纳税筹划
首先，利用出售改为合资联营的方式达到避税的目的。根据税法的有关规定，使用不动产投资入股、参与企业利润分配、承担企业经营风险的行为可不缴纳土地增值税与营业税，另外使用不动产投资入股的股东以后转让其股权时，营业税也不需要再补交。此规定给地产企业提供了纳税筹划的空间，如果有某个资金能力达到一定程度的公司能作为房地产的购买方，可以通过先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的形式来达到销售房地产的目的。
其次，利用合作建房达到达到避税的目的。所谓合作建房就是以一方出资金、一方出土地形式来共同构建房屋建筑物。国家关于土地增值税的相关规定指出：“如果双方合作建房，并且房屋建成后由双方按比例分配自用的、暂时免征土地增值税建成后又转让的，应该征税”，房地产开发企业可以依据这一政策来筹划纳税。合作双方建造房屋分得的房产不含土地增值税，这样大大降低了房产的成本，实现出地方与出资方的双赢。合作一方通过转让土地使用权而取得了部分房屋使用权，但是却因转让无形资产产生了营业税纳税义务，另一合作方因转让了部分建筑物的所有权而产生了销售不动产的营业税纳税义务。若双方采取房屋使用权与土地使用权互换的方式合作建房，对合作企业提供土地使用权的行为可以视为一种投资入股，可不征收营业税，这样国家就只对销售房屋取得收入的一方按销售不动产计征营业税，而双方分得的利润也不再计征营业税，合营企业双方因都不多交营业税而均获得了节税收益。
再次，利用待建房方式达到避税的目的。所谓待建房指的是房地产企业代客户进行房屋建设开发，在建设开发完成后收取客户一定代建费用的行为。在代建房的整个经济活动中，虽然房地产企业实际获得了收益，但是却没有涉及到房屋产权的变化，所获收益是一种劳务性质的收入，这样也就不必缴纳土地增值税，而是仅依据规定缴纳营业税。所以采用代建房方式进行房屋建设开发，不但在减轻了企业的营业税负担，同时也合理的规避了土地增值税的增收范围，最终降低了企业的税负。房地产企业如果要使用代建房方式方式进行纳税筹划，一定要在建设开发前就确定最终用户，确保定向开发。
最后，利用出售改出租的方式达到避税的目的。税法有关规定指出：“未转让土地使用权及房产产权的行为不在土地增值税的征税范围”。所以如果房地产开发企业在建筑物开发建设完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式进行资金的回收，由于房屋产权没有发生变动，则企业只需依据税法交纳出租房屋的房产税，无需缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。
2.利用扣除项目进行税收筹划
为了调动纳税人的纳税积极性、减轻纳税人的负担，我国税法中规定了部分可以从转让房地产取得的收益中扣除的项目。房地产企业应该充分的研读此政策，合理的增加可扣除项目金额，降低计税依据及增值率，最总达到减轻税负担的目的。通常房地产公司在项目开发的过程中，运营资金方面均比较紧张，需要采取借款的方式来筹集资金，相应的就会产生利息费用，所以对于房地产企业来说，利息支出的扣除就成为了税收筹划的要点。我国税法对于房地产开发中产生的利息支出是分两种情况扣除的，房地产公司可以通过对比这两种情况下利息支出的高低，合理的选择是提供金融机构出具的证明或是分摊转让房地产项目的利息支出来达到降低税负的目的。
3.利用土地增值税的税率来进行纳税筹划
土地增值税使用的是采用超率累进税率来计算应缴税额，增值率越高税负越重。一些大型的房地产开发企业，很有可能同时进行多个项目的开发，面对不同的环境、不同的地区、不同的消费人群，其开发成本及销售价格可能会存在差异，这也就导致不同项目的增值额及增值率不同，所以房地产企业应该同时计算并比较分项核算与汇总核算的税负差异，从中选择综合税负较低的核算方法。
4.利用税收优惠政策进行税收筹划
税法规定：“纳税人建造普通住宅出售，如果增值额不超过扣除项目金额之和20%的免征土地增值税，超过20%的按规定征税。要获得免税待遇，税收筹划应考虑以下几个方面：首先，房地产公司建造普通标准住宅出售前应充分的了解市场行情，在保证利润率的前提下，合理的设置房屋的销售价格，将增长率控制在20%比例以下，以获得免税优惠。其次，房地产开发时可根据实际情况适当增加扣除项目金额，例如可以增加土地征用费、基础设施费、拆迁补偿费、建筑安装费等房地产开发成本。最后，房地产公司建造住宅的同时也经营其他房地产开发项目的，要考虑分别核算不同项目的增值额，尽可能使销售普通标准住宅的项目获得免税待遇。
参考文献：
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[3]石红红. 基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2011（7）.
【作者简介】姓名：张秀艳，单位：祁县房地产管理所，地址：祁县城内南大街91号，邮编：030900