谁接日本房地产的最后一朵“红花”?

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在东京西麻布(相当于北京的国贸)附近，记者见到了年龄刚过三十、年收入已经过亿的A先生。高级烤肉店内除了阵阵扑鼻而来的肉香外，没有一点油腻的怪味。A先生开的欧洲高级轿车就停在烤肉店的门口。数万日元的餐费是用很少有人知道的一张“黑卡”支付的。

“怎么才能让口袋里的钱增值?”听到记者问这个问题，A先生非常老成地说：“房地产!去东京闹市买地皮!不过有一点要说清楚的是，你一定要买最好的地皮，地价能够按每年10%的速度增长的地皮，贵一点你也要买下,其他地方的不行。”

到A先生家的车库一看，那里简直就是一个国外名车的小型展览馆，好几辆国外名车一尘不染地停在那里。

可惜，记者手里并没有能买下东京最繁华地段的资本，难以理解A先生等人是如何赚到如此巨额资产的。

人口能增加，地价就能上升

眼下世界各地都在炒作房地产。去年年底媒体以房地产为封面故事的不计其数。《东洋经济周刊》做的是“房地产基金狂飙”(10月1日)，《宝石周刊》为“资产泡沫卷土重来”(11月12日)。东京好点的地段，3平方米要出价1亿日元。

当然，A先生在过去的3年里，在收入上是月月鲤鱼跳龙门，不知翻了几番。“哎呀，钱呀钱，怎么只见增，不见少呢?”A先生笑着说。

“房地产就是一切。在人口增加的地方只有涨的说法，在人口减少的地方只有降的结果，还有比这个更简单的道理吗?”A先生说。

可是，日本的人口数量在减少，土地价格按说是该降低的，但其实不然。自1990年以后，东京的人口就一直在增加，东京的地价打那以后就没有降过。A先生把这个“绝密”信息通报给了记者。

这几年，六本木、汐留、丸之内均出现了大规模的房地产开发，写字楼、商业设施、住房组成一个又一个小区，出现在了这些地方。

谁在炒作?

翻开《日本经济新闻》，我们能看到“所有房地产基金，今年均创最高收益”(2005年12月5日)、“商业设施投资基金――丹青社资本规模跃上1000亿日元”(12月16日)、“房地产投资余额达1200亿日元”(1月5日)等等一系列的报道。在日本炒作房地产的主要企业，正是这些“基金”。

什么是房地产基金?简单地说，就是从投资者那里募集资金，然后投资房地产，通过租借住房、销售不动产来取得收益，是为投资者提供红利的一种金融商品。J- REIT(日本房地产投资信托)就是其中小有名气的一个。不仅像A先生那样的大富豪可以参加，就是普通小资产家也能混迹其中。

2001年1月，J- REIT在东京证券交易所只有两家企业，但到了2006年1月，不仅在东证有26家，在大阪证券交易所也有1家，在中小企业版还有1家，J- REIT进入到了全胜阶段。

过去，J- REIT选择的物业基本上是赚钱快的那些公寓、饭店，现在已经发展到物流设施、老人住宅等等，不仅在东京的中心，在东京以外的地方也比比皆是。但理想的利率能否有指望拿到，很多人并不清楚。

如果日本银行利率上升的话，房地产价格就将崩盘，基金等收入不过是一张画饼。

一位券商告诉记者说：“银行利率上升后，靠向银行借钱玩基金就没有什么利润可言。基金别说要有利润了，就是本金都很有可能出现问题。”

房地产商击鼓传花

但房地产商在这个问题上非常硬气，一位老板说：“最怕利率上升的不是我们，是日本财务省。日本国家和地方政府向国民借了800万亿日元的债务，利率稍有上升，他们就受不了。不用我们去说什么，自有国家会出面阻止利率的上升。”

现在日本的利率为0%-0.25%，房地产基金的盈利率最近从6%下降到了3.5%左右，今后有可能继续下降到1%，“已经没有什么利润可言。”一位房地产基金商说。

也许不远的将来转换点就要到来。腿脚利落的人会加快逃离房地产市场，击鼓传花，房地产“红花”最后花落谁手?动作慢的，弱者大概首当其冲。