如何看待房地产的副产品

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不以意志为转移

所谓副产品,即非生产者之本意制造的产品,而是在正产品的生产过程中,必然附带产生的相关系列产品。其所造成的影响和结果,有可能是生产者完全不想要的,或意料不到的,但没有任何办法,它总是与正产品如影随形。

比如,政府出台限制别墅用地出让的措施,其本意是为了增加普通商品房建设用地的供应。正产品应该是平抑普通住宅的房价,结果却造成别墅的快速升值,拉动了高端住宅房价的上涨,这就是典型的副产品。这个副产品一定不是政府想看到的,也非政策制定者有意为之,但结果就是不以决策者意志为转移。

政府推出经济适用房,当然是为了解决中低收入者和公务员的居住问题,与香港的“居者有其屋”类似,这绝对不是用纳税人的钱补贴给一部分人,让他们转租、转让而谋取“财产性收入”。但很不幸,大多数经济适用房“有屋者不居其屋”,使得经济适用房成为出租屋热点,这亦是一个副产品。

我相信目前房地产开发领域的“国进民退”,是中央“宽松的货币政策和财政政策”的一个副产品。在“中小企业信贷难”的体制下,极度宽松的信贷体系必然偏爱体制内的国企。而国企在产能过剩的前提下进入房地产,从而为国有资产增值、保值也是必然之举,民企徒呼奈何!有人就此推测是政府有意挤压民企的生存空间,这只不过是一个典型的“阴谋论”,事实上这是救市力度过猛的副产品,按冯仑先生的说法是“宫外孕”,非为人父母之本意也。

要婴儿,就要忍受阵痛

阵痛是婴儿的副产品,要婴儿就不能不要脏水,不能一下子把“婴儿和脏水”一起泼。好与坏的辩证关系,我们老祖宗说了不少了,但今天我们反而淡忘了。

比如说,要平抑大城市的房价,最近大家争论比较多的是开发主体资格问题。部分专家学者极力倡导回到集资建房的路子上去,因为“让不以获利为目的的房地产开发主体加入土地开发,即使以高昂的土地开发成本计,加上建筑成本,其最终的房价将明显低于以赢利为目的的房地产开发商推出的房价。”因此,“房地产制度要大改”。事实上,集资建房,前有北京的消费者呼吁,后有深圳的消费者集体拍卖土地的实践,事实上根本就没有可行性。为什么还要呼吁大改制度?难道要回到以前单位自建分房的路子上去?因为只有单位自建分房,才有实际上的可行性。而一旦单位自建分房的大门打开,请问,哪些个单位可以拿到土地?一定是有权有钱的单位,这不是摆在大街上的事实吗?我们目前面临的是房价高带来的不公平,一旦单位自建分房,我们面临的是更多来自“出身”的不公平,而且也解决不了房价高的不公平!

其实,房地产的发展方向不是市场经济本身不发展而退回实物分配制,而是将目前市场的范围和准入制度继续扩大,彻底取消和拆除市场中因历史和人为因素而形成的障碍,比如城中村的“确权入市”就是一个方向。其“正产品”如下:

其一,进入市场的房屋,尤其是中低档房屋总量大幅增加,其总量相等于现有城市房屋总量的1/3以上,这将大大缓解中低收入者置业的房源问题;

其二,彻底解决“城中村”拆迁的估价难问题,解决现有拆迁的暴力倾向和拆迁户权益受损的问题;

其三,已被城市化的原住民拥有房屋的完全产权,有权利进入市场,同时有权利自行改造。这样他们就不再是城市中的特殊人群,从而实现彻底的城市化;

其四,面向中低收入者的住宅价格,将得到最有效的平抑;

其五,“城中村”将真正纳入城市管理的轨道,而不是目前的“自治状态”;

其六,原住民将可能享有资产增值收益。

不过,“城中村”确权入市的副产品如下:其一,“城中村”改造,尤其是整体改造将成为不可能;其二,旧城改造将完全市场化和碎片化。

怎么办?婴儿与脏水就是同时存在着!

可忍受的与不可接受的副产品

城市化的主题下,房地产政策也好,法律也好,我们都已经度过了游戏规则的“帕累托最优”改善阶段,即每出台一项规则总是有人得益而无人受损的阶段。也就是说,今后任何一项规则的改变,总是有人得益,有人受损。因此,何人得益,得益多少,何人受损,损失多大,就成了任何政策出台前,必需评估的重要内容。

也就是说,当前,规则改变的重要思考依据是:副产品是否可以忍受?什么样的副产品绝对不能接受?

那么,什么是不可接受的副产品呢?本人认为:如果有损大多数人的大部分利益,就是不可接受的。诸如下面这些:

1、扭曲市场价格和市场运作规律的,长期来看不可接受。比如大幅提高房地产的转让税费、高昂的物业增值税费、高昂的物业持有税费;

2、浪费土地资源,减少楼面供应面积的不可接受。比如继续推出低容积率的土地,继续城市摊大饼,使得城市白领通勤时间过长,城市运行效率过低;

3、违反公平竞争,拖延楼面供应的不可接受。以任何产业名义圈大幅土地,或者推出上千亩土地来改变局部市场竞争从而形成垄断供应的,将造成市场的选择出现断层。

什么是可以忍受的呢?只对少数、局部利益有损的,是可以忍受的。比如:

1、提高容积率,增大土地的产出;

2、小产权房确权进入市场;

3、增加小地块土地进入市场;

4、适当增加物业持有税;

5、增加廉租房供应,而不是增加经济适用房供应;

6、产业用地市场化,而不是黑箱化。

不错,以上措施都无疑有着如影随形的副产品,但相比其可以解决的大问题而言,这些副产品应该忍受。