谈房地产开发项目建设全过程管理

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摘要：房地产开发项目工程管理的优劣直接影响着整个房地产开发项目的市场竞争力以及工程造价，文章从房地产开发项目管理的意义及其含义入手，阐述其管理现状，探讨房地产项目全过程管理策略。

关键词：房地产开发项目；全过程管理；问题；策略

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言：

随着国民经济的持续增长，房地产行业间的竞争也越来越激烈。房地产开发项目具有周期长、投资大、风险多等特点，而有效的房地产开发项目的工程管理有利于提高整个工程经济效益，房地产开发商要想在如此激烈的市场环境下生存下去，就必须不断的总结适合于我国当前现状的房地产项目管理经验，加强自身的管理。

1、房地产开发项目管理意义

房地产开发项目工程管理的意义在于：(1)由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成；(2)房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性；(3)房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。

2、房地产开发项目管理概述

房地产开发项目管理除具有一般工程项目的一次性、协作性、整体性、周期长、产品固定性等共同的特点外，还有三个显著特点：(1)全过程集成化管理特点。根据全过程项目管理的本质属性，该管理方法是将项目策划和决策、方案设计、施工准备、工程实施、试运行、验收到项目后评价等阶段集成为一个管理体的集成化管理模式；(2)组织集成化管理特点。房地产工程项目涉及的组织主体包括业主、设计方、监理方、承包商、分包商、设备提供商、原材料供应商和众多的社会利益关联方。在整个项目周期中，全过程项目管理方法有助于加快各类组织主体的融合，减少项目进程中的摩擦，并最终保证项目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全过程项目管理的管理要素集成化包括工期、成本、质量、人力资源、风险、沟通等顶目管理要素的集成管理，在项目进行过程中对以上管理要素进行全方位、全过程的考虑，以确保实现项目全局最优。

3、房地产项目管理现状

3.1、房地产开发项目工程管理的体制尚未健全

作为房地产开发项目工程管理中较为重要的一个方面，管理体制对于工程管理具有重要影响，若管理体制欠缺，不但会阻碍开发项目工程的实施，还会影响到房地产开发商的发展。当前形势下，大多数的房地产开发项目都普遍存在削减管理人数来节约开支和成本，致使出现工程管理人员空缺的现象。除此之外，工程管理的模式较僵硬，致使房地产开发项目工程管理显得较为封闭，工程管理工作得不到有效落实。

3.2、全过程组织意识有待加强

根据全过程项目管理要求的企业组织结构体系，全过程项目管理的组织机构与传统的职能性组织机构有较大差别，目前，多数开发公司的管理团队是随着项目的开始而组建起来的，一旦项目完成，团队就立刻解散了，根本就没有时间和精力来发现和认识在该个项目中存在的共同规律，更谈不上总结积累管理过程中的知识和经验，导致管理流程重复。在多数情况下，项目团队在接受工程项目管理工作时，都是被动地听从上级领导和业主的监督、命令。项目团队在各项检查评比工作中耗费了大量时间，无法潜心地做好管理工作。

3.3、注重前期策划忽视后期管理

部分房地产开发项目策划阶段只注重前期策划，缺少项目整体管理理念，从源头没有对项目整体规划，造成后期建设成本过高，功能欠缺不完善。特别是房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心,项目的成本管理也应以保证项目质量为基础。然而对于房地产项目管理和实施工作的协调上存在矛盾,致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单,但在项目实施后期收尾阶段,建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾,工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

4、房地产项目全过程管理策略

4.1、健全房地产开发项目工程管理的体制

房地产开发企业要稳步的生存发展下去，就必须以健全的工程管理体制作为前提。如:“欧洲花园”虽有一套完整的工程管理体系，但在实际执行的过程中，因为管理体制尚有欠缺的部分，使得管理不够充分。建立健全的房地产开发项目管理体制，首要任务是优化配置房地产项目管理机构以及管理部门，同时根据房地产开发项目工程管理实际的工作需求进行人员的适当分配，满足房地产开发项目工程管理过程中的具体工作，并将这些工作具体落实到位。

4.2、项目开发前期工作

房地产项目开发前期的各项工作将对整个项目的成败起着决定性的影响，其主要工作有：项目建议书、可行性研究报告、产品策划等。具体内容表现为: 房地产项目的地理位置选择、规模大小、户型、客户群、配套设施水平、技术能力、项目风险、财务状况、经济效益和社会效益等。此阶段的项目管理工作应全面细致，首先，对项目周边情况要有详细了解，比如河渠水利设施、民航机场限高等问题都将直接影响项目的手续办理、施工复杂程度以及项目的利润率。其次，在项目上使用新技术前一定要进行详细的了解，对新技术的可行性要做到心中有数，尽量考虑使用本地区比较成熟的技术。

4.3、加强施工阶段的管理

对房地产开发企业来讲,施工阶段是整个开发工作最主要的阶段,这一阶段是商品房实物形成阶段,它决定企业能否为社会提供优质的建筑产品。在施工准备阶段应首先确定施工单位，签订施工承包合同以后，组建项目管理部，并根据项目需要配备技术管理人员，编制项目实施方案并进行施工现场准备，使现场具备施工条件。其次，施工阶段目标是完成合同内全部施工任务，以达到验收、交付使用的条件。此阶段工作重点：按照项目实施方案结合施工承包合同内容安排施工，在施工过程中要努力做好动态控制及调整工作，做好安全、质量、进度、造价等目标的控制，实行文明施工，做好内外部门沟通协调工作。

4.4、强化项目成本管理

(1)材料招标采购。项目开发所需材料是构成项目开发成本的主要部分,有效的采购方法能够帮助项目开发商减少成本负担。房地产项目对材料采购应提起足够的重视,在确定所需材料种类后由专门的员工负责进行市场调研,对相关材料一一比较质量和价格,然后以公开招标的方式选择最终的材料供应商；(2)在计价拨款方面,项目团队首先应计算工程所需价款,该项工作应由工程部主管统一安排,相关部门人员结合既定的目标责任成本和价格对实物工作量进行核实并定期将计价和拨款报表提交给企业主管部门；(3)成本动态控制。项目开发团队应主动开展成本活动分析，项目部在各个层级应坚持实施阶段性的成本考核制度,根据责任成本目标进行节点考核和奖惩,对项目中的每一项成本做到心中有数，使项目成本得到控制。

5、结束语

房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作，房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，在项目管理过程中认真的汲取经验教训，加强学习，不断提高业务管理水平，健全开发项目工程管理体制，这样才能应对激烈的市场竞争，推动房地产开发企业积极的发展趋势。

参考文献：

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[2]于振海.探析房地产开发工程项目管理中的问题与建议[[J].城市建设理论研究(电子牌.2013.12 (17):389-475.