楼市“限外”能阻止热钱吗
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随着新版《外商投资产业指导目录》的执行，从某种意义上说，房地产行业对外资来说全部都是“限制级”的了。但是在资本逐利特性的驱使下，境外热钱流入楼市的步伐仍难以停止，所以归根到底在“疏”字上做文章才更为有效。
房地产遭遇全面“限外”
从12月1日起，房地产业对外资来说将全部都是“限制级”的了。日前，国家发改委和商务部第57号令，全文公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，并自今年12月1日起施行，而2004年11月30日国家发改委和商务部的《外商投资产业指导目录(2004年修订)》同时废止。
与即将停止执行的《外商投资产业指导目录(2004年修订)》相比，新修订的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》中对外商投资我国房地产业有一些变化：一是外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失；二是限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项；三是虽然“大型主题公园的建设、经营”不再归于限制目录，但对“土地成片开发(限于合资、合作)”和“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制不变。也就是说，此次调整，将房地产行业的投资行为全部列入“限外”的行列。
事实上，建设部等部委在此前就已出台过不少房地产业的“限外令”，如2006年的《规范房地产市场外资准入和管理的意见》文件，即业内通称的房地产业“限外令”，明确限制外资机构和个人进入房地产行业。今年3月，商务部在《2007全国吸收外商投资工作指导性意见》中也表示，要严格限制外商投资我国房地产。5月23日商务部以及外管局等部门又联合了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司都必须上报商务部备案。7月份国家外汇管理局综合司又下发了关于第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知，对外资公司结汇进行了严格限制。另外今年以来，北京、深圳等城市也陆续颁布了地方的“限外”细则。而此次的新目录更是取消了鼓励外资进行普通住宅的开发建设等条款，使限制的“级别”迈上了一个新的台阶。
国家商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育认为，本次调整体现了我国力图提高利用外资水平的努力，越来越追求“利用外资”而不是“被外资利用”。但是，现在摆在人们面前的问题就是，这次出台的政策真的能阻止境外热钱的流入吗?
“堵”字诀效果有限
其实与去年以来有关方面不断出台“限外”封堵政策相对应的是，今年以来，境外热钱投资中国房地产业的步伐并未有明显放缓。国家统计局数据显示，今年1至9月，中国完成房地产开发投资超过1.68万亿元，其中，利用外资423亿元，增幅超过60％。可见，所谓的限制政策并没有起到真正的作用，“堵”字诀效果显然有限。
那么，境外热钱何以会对内地的房地产市场情有独钟呢?显而易见，在人民币升值的大背景下，超出预期的回报率是逐利资本涌入的最根本动因。有不少早期进入内地房地产市场的外资，所获得的回报率甚至高于100％，大大超过了原先的预期。有公开数据显示，不到两年时间，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150％；花旗集团2005年以5000万美元收购的上海永新广场，一进一出，获利2775万美元，增值率超过55％。2005年，高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，便获取了39％的升值回报。专家认为，与欧美房地产市场3％到5％的回报率相比，内地房地产市场因房价快速疯涨而带给外资的高回报率，又吸引、促进了更多的外资机构、更大额的外资相继进入中国市场。
在中国，外资对房地产的关注和投入要远远高于其他行业。据了解，房地产已经连续几年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造业的第二大外商投资领域，投资速度之快，资金比例之大，让本土投资商望尘莫及。
中国企业海外发展中心主任、美国格林证券有限公司董事孙飞认为： “虽然出台了‘限外令’，但只是提高了门槛，规范了市场，并没有阻碍外资进入中国房地产市场的步伐。‘限外令’的出台加大了外资对中国房地产领域的投资转型，但并没有减少它们投资的数量，只不过转换了方式与目标而已。”所以尽管限制外资进入中国房地产市场的措施严厉，但外资还是可以曲线进入。对此，孙飞认为，在高额利润的驱使下，外商投资都是八仙过海，各显神通，进入路径更加多样化。
要在“疏”字上做文章
其实归根到底，资本是逐利的，它是无孔不入的，而类似“限外”这样的政策出台，恐怕只凭一个“堵”字是不能奏效的。摩根士丹利债券部副总裁张力说：“房价要往下跌非常的难，只是涨幅的问题，无论是自住还是带有一定投资性质购房，都应该有选择性的来中国看一下，如果现在不买的话，将来还会更贵。”
中原地产(深圳)公司二级市场品控中心总监周曜表示，尽管出台了“限外令”，但外资依然可以大幅“曲线”进入内地的房地产行业。限制外资开办房地产中介和经纪公司也是用心良苦，但因为害怕游资而将所有的外资中介拒之门外，其实对整个中介行业的发展是不利的。
而另一方面人们要问的是，内地的房地产业真的不需要外资了吗?答案并非如此，其中的关键是市场惧怕一些外资的短线炒作行为加剧房价的动荡。中央财经大学房地产研究所易成栋博士认为，外资进入弥补了我国的资本缺乏，带来了先进的管理技术和创新观念。但负面效应在于，外资集中于高端市场，促进了房地产价格上扬。而且其以非长期持有为主，追求短期迅速变现获得收益，从而加剧了市场波动。
所以在这种情况下，业内专家提出，与其出台各类政策对外资进行围追堵截，还不如在“疏”字上多下功夫，通过相应的制度建设，来规范外资的运作模式，使其真正能够“为我所用”，让其由“短线”变为“长线”。此前，就有研究机构为此出台了一份报告，提出了不少可操作性的建议，比如鼓励外资机构和个人长期持有，不鼓励短期持有，手段可采用内外对象一视同仁的差别税收入措施，即对长期持有行为征收低税收，对短期持有行为征收高税收等。参与该报告讨论的专家这样认为：“对于外资堵不如疏，堵是堵不住的。因为外资看好中国市场，总是会通过各种渠道进入的。”
由此无论如何我们都必须正视这样一个现实，在目前的经济大背景下，外资进入房地产业的步伐是难以阻挡的，那么既然如此，政府在制定相关政策的时候就应该把重点放在加强金融制度建设，从而创造有利于境外长期投资者进入中国内地房地产市场的环境。而在另一方面，政府在加强监督管理的同时，也更应该让市场发挥自我调节配置的功能，多借助无形之手来达到调控的目的。