买与不买的理由

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2012年，什么事情都可能发生。

一直不为专家学者们所看好的中国楼市，出现了“红六月”、“红七月”。“量价齐升”，已经不是个别现象，而是普遍现象。世界上所有发达国家和城市的经验表明：经济增速减缓，房地产需求会下降，租金和售价呈下降趋势。

2012年的中国楼市却提供了另外一个版本：经济下行，房地产却逆市增长。缺乏投资渠道和财富保值增值渠道的中国城市居民，在风雨中选择了抱紧房地产。

2012年买楼傻。

理由一：当前楼价处于高位。以广州楼市为例，2003年一手住宅均价为3888元/平方米，2012年的一手住宅均价为13000元/平方米左右，10年上升了4倍。高位入市，不是个好的选择。

理由二：当前楼市存在泡沫。集中体现在空置率上升（广州住宅空置率约10%，甲级写字楼空置率约20%），租售比失调（广州商铺年租金投资回报率平均低于5%，住宅低于3%，甲级写字楼普遍4-6%），严重缺乏投资价值。

理由三：2012年楼市不确定性增大。政府换届，调控政策，货币政策等，都会对楼市造成极大影响。

理由四：中国楼市的远景为多数人看淡。天下没有不散的筵席。2020年之后，坚持计划生育政策的中国，将迎来人口结构的拐点。人口红利：转为人口负债。未来楼市需求将大幅下降。

然而，中国房地产的牛市远未结束，2012年买楼傻，卖楼更傻。

理由一：未来10年中心城市楼市需求将持续旺盛。中国当前城镇化水平刚刚超过50%，未来10年将是城镇化高速发展期，至少将有2-3亿人进入城市。在城镇化水平超过70%的珠三角地区，由于产业升级，城市升级，人口集聚程度还在提高。广州当前常住人口已突破1600万人，提前完成了“2020年”的指标，未来10年还将增加500万人（控制指标）。中心城市的房地产需求仍然旺盛。楼市不但不会出现“崩盘”。政府还需要通过“限制”、“房产税”等手段来抑制需求，控制房价。

理由二：地价仍处于上升通道中，广东2011年经营性土地地价为2094元/平方米，是2005年的3.9倍；广州2011年住宅用地地价为7225元，平方米，是2006年的2.5倍。由于城市土地资源稀缺，可供建设用地有限。广州中心区的地价还将加速上升，广州中心区物业价值仍将不断上升。不管经济如何波动，不管房产税、限购等政策如何变化，聪明的广州人都应坚定持有中心区物业。

理由三：房地产，已经作为城市居民财富保值增值的唯一可靠场所。

理由四：未来10年，中国楼市仍然乐观。中国幅员辽阔，经济的再生能力和创造能力，将超出大家的预期。如果人口计生政策及时调整，中国房地产将可在2020后再增加一个10年黄金期。

2012年，尽管以“单边上升”为特征的中国楼市的黄金时期已经结束。但以“结构性行情”为特征的未来10年白银时期，仍然值得期待，坚定持有物业，是明智的选择。