影响中国二线城市房价高低的因素探究

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【摘要】为了深层次分析我国二线城市房价走势情况，本文基于中国二线城市房价实际情况，从我国住房的现实状况出发，采用西方经济学的供给与需求关系来探究影响我国二线城市房价的基本因素，并解释了人民生活条件、改革开放发展成果和优化资源配置受这种状况的影响。最后本文基于外国的经济发展经验，提出来控制我国二线城市房价的策略。

【关键词】二线城市，房价，影响因素，解决策略，成都

从1998年，取消福利分房在我国正式推行、实施商品房改革以来，我国的房地产业走入了迅速发展时代，市场化的房价逐步走高。由于房地产行业的带动作用，房地产业成为拉动我国经济发展的“三驾马车”之一。作为民生问题之一的住房问题，具有准公共品的性质，近年来，急速上升的房价连创新高，过热的房价使得房地产行业产生了大量“泡沫”。为了控制房价，政府推出各项宏观调控政策，舆论也大力关注此事，然而我国二线城市的房价还是飞速上涨。我国二线城市的房价能够抽空泡沫、实现“软招录”，是我国经济能否实现稳定发展的关键。

本文调查选在成都市。成都市作为中国的二线城市，截止2010年10月31日，共有常住人口14047625人，面积12390平方米。笔者在成都市几个区共发放问卷865份，收到有效问卷801份，有效问卷率为92%。

一、因素探究

1．二线城市房地长供给与需求失衡、刚需持续存在。

近年来，由于老城区改造拆迁等使老城区住户增加了对城市房屋住宿的需求。加之，改革开放的热潮使得大量外来人员涌入二线城市，其中相当一部分外来人员具有较高的住房消费能力，带来了又一波购房消费的热潮。

2．二线城市商品房开发成本上升。

地价的快速上升、生产材料、建设成本和运营费用的上涨等因素都导致了商品房开发成本的上升。第一，地价在开发成本中占到了将近一半的费用，成为商品房开发的主要成本，地价的不断攀升、新一代“地王”的不断涌现，促使房价不断上涨。第二，生产材料价格的上涨、旧城改造成本的增加都增加了商品房的成本。第三，人工费用、贷款利率和节能减排标准费用等的增加也都促使了二线城市房价的不断上涨。

3．投资性购房介入房地产行业，催生房价高涨。

房地产作为一种另类的保值增值产品，较于股票、期货和基金等投资项目有无法比拟的优越性，如风险小、收益稳定等。因此，拥有实力的市民将闲置资金用于投资房地产，以其保值增值，前段时间炒得火热的“温州炒房团”就是一个典型的例子。这些富裕资金的存在使得二线城市的房价存在极大的“泡沫”，价格远高于其实际价值。

4．房地产行业的融资形式和期房制度也间接抬高了房价。

开发商投入少量资金使开发项目达到形象进度后，就开始预售期房、回笼资金，并将销售期房得到的资金投入到下一个开发项目中。这种融资方式和期房制度使得开发商尚未完全建设完工就可以拿到大笔预售资金，保证了自己的现金流充足。因此导致开发商一再抬高房价，只为回笼更多的资金。

二、政策建议

二线城市过高房价的背后就是不法分子获得的暴利，暴利的获得者攫取了普通市民的财富，影响了大众的消费心理和能力，会影响经济的发展和社会的和谐。投资房地产行业甚至炒房行为并不违反法律，只要在合法的基础上追求利益的最大化就是可以接受，然而二线城市的高房价更多的还需要政府出台更有力的宏观调控政策进行控制，合理发展。本文以成都市为例，从中国二线城市出发，探究能够控制中国二线城市高房价的对策及建议。

1．打破地皮拍卖垄断制，引入房地产开发市场的竞争权。

现如今，抬高地价、拍卖地皮已经成为当地政府取得财政收入的重要途径，“以地生财”不仅使房地产开发商获利、也使得当地政府从中攫取了大量好处。要解决这一问题的关键就在于，让当地政府让出地皮拍卖的垄断机制，引入竞争，使得土地使用权能够合理定价，并控制土地的使用流向。

2．取消房地产期房制度，加紧实施现房制度。

提高开发商回收资本和实习期房销售的要求才能从根本上解决中国二线城市房价居高不下的问题。期房销售是为了解决改革开放初时开发商修建商品房宣传力度不够，而采取的优惠活动，然而期房制度带来的一大弊端便是普通市民投入毕生积蓄到头来却收到的是一栋烂尾房。由此可见，取消房地产期房制度，加紧实施现房制度不仅有利于房地产行业的健康发展，而且也有利于中国社会主义社会的和谐稳定发展。

3．增加房屋供给，尤其是要增加普通商品房和经济适用房的供给。

从房屋供给方面入手，通过增加供给，才能降低房价，使二线城市的房价处于一个合适稳定的水平，而且还能改善普通市民的生活水平，使得每个普通居民都能买得起房、住得起房。

参考文献：

[1]应刚，房价上涨的关键因素将长期存在，北京现代商报，2005-2

[2]向颖，我国房价持续高涨原因及对策分析，南方论刊，2006-10

[3]刘楚汉，警惕地方功利干扰房价调控，人民日报，2005-05

[4]刘明华，我国中部欠发达地区城镇化与生态化研究，地域研究与开发，2007-02