“以房养老”推广难

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“以房养老”不是空穴来风。随着“老龄化社会”渐趋成形，国内养老产业“压力山大”。9月份，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。到了11月份，政府高层进一步指示，要求“以房养老”首倡者、幸福人寿保险监事会主席孟晓苏，在今年12月份拿出具体的“以房养老”方案，明年一季度将该产品推出市场。这表明“以房养老”将不再仅停留在政策阶段，而是确确实实变成一项金融产品面向市场推出。

“以房养老”的消息出台后，引来了众多质疑：有房者，担心政府有推卸养老责任之嫌；无房者，担心以房养老助推房价，将来更买不起房，生活无保障。

目前看，“以房养老”大面积推广存在阻力。首先，有房产，房子值钱，无子女或者子女同意父母办理“住房反向抵押养老保险”的潜在消费群体基础小。即使针对失独、空巢以及无子女老人，如果他们的房子在穷乡僻壤，保险机构对其兴趣不会很大。上述群体虽然缺乏直系子女的关爱，并不意味着他们就与社会失去了联系，亲朋好友、邻居等对其日常起居生活也有照料，他们之间也存在订立合同、协议的可能。因此，“以房养老”潜在客户群体基础和范围再一次被缩小。

其次，“以房养老”作为一项金融产品，采取倒按揭的方式来获取养老钱只是人们通过房子获利的一种手段，这其中还存在机构违约、房产估值不公正、房产溢价高于每月所领取的养老费的情况。人们通过“大房换小房”可以直接获取上百万元的收益，然后在郊区购房安度晚年，根本没有必要去冒风险；而当前一二线城市房屋出租市场行情看好，通过“以房出租”的方式，不仅可以保留房产，不用担心“人还在，房没了”的问题，而且可以得到房产溢价升值的好处。

最后，从银行、保险等机构的角度分析，盈利是企业的根本诉求，但并不代表没有风险。当前土地制度改革难以有实质性突破，70年房屋产权依然是无法逾越的法律鸿沟，未来若房价下跌，机构亏损恐难以避免，老年人权益也无法保障。

“以房养老”的一个前提是，房产估值保持在高位或者至少维持现有水平，这必然存在一个矛盾：房价高，人们可以通过其他方式获取高收益；房价低，银行等机构不可能有推广的积极性，高房价究竟能不能在国内持续根本无法给出肯定的回答。

“以房养老”作为一项金融产品，并不是说没有推出的必要，最起码给人们提供了一种养老方案。国家政策的出台，加强顶层制度设计和市场引导，有利于规范行业秩序，尤其是促进公益性房产评估中介的进一步发展，或许对房产税的征收也有裨益。但是，如果某一天大多数普通老百姓都要靠房子来养老，那根本不是房地产金融产品的繁荣，而是社会贫富差距的进一步扩大、财富分配的不公平以及社会养老保障体系不完善的进一步写照。