经济适用房制度的效益评价

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【摘要】 通过对经济适用房制度所需完成的的效率目标,稳定目标,公平目标进行分析与评价,深入探讨经济适用房制度的效益问题,并就经济适用房制度所产生的一些现实问题提出对策与建议。

【关键词】 经济适用房;效率目标;稳定目标;公平目标

在我国,住房问题的症结体现在大量中的收入家庭的支付能力与具有适宜标准的住房价格之间存在巨大的鸿沟。经济适用房,作为公共住房的一种主要形式,是解决这一问题的有效途径。

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本低于普通商品房,故又称为经济适用房。经济适用房制度在实际运行过程中满足了部分中低收入家庭住房需求,缓解了城市住房压力,保持社会稳定,也在一定程度上拉动了经济增长。但是经济适用房在达到其公平目标时也带了一定效率损失,给房地产市场带来了一些不安定因素。

一、经济适用房制度运行的效率损失

经济适用房制度在完成其公平目标的同时,不可避免地带来了效率损失。其原因是:我国的房地产市场是一个竞争性的市场,房地产商品的价格应通过供求双方的相互作用自发形成,从而使资源的配置处在有效率的水平上。经济适用房制度由于公共定价,扰乱了本应由市场供需关系自发形成的价格,对经济产生了扭曲影响进而造成了效率损失。

下面将通过公共经济学中的相关理论对经济适用房和直接补贴两种方式进行比较,具体阐述公共定价所产生的效率损失。

如图1所示:X表示住房量,Y表示其他商品量,U1,U2均为无差异曲线(其中,U2的效用大于U1的效用),AB,A1B1,AB2均为中低收入者不同条件下的收入预算线。其中,AB为中低收入者初始预算线,U1为中低收入者初始效用水平。且此时中低消费者的最佳消费点会在收入预算线的偏上方,因为相对于住房商品,中低收入消费者会倾向于多消费其它商品。

当政府对中低收入者实施经济适用房制度后,也就是说此时X商品价格下降,AB预算线随之向外旋转为AB2,中低收入者的效用水平上升达到U2,即中低收入者的福利水平上升,此时政府的补贴额相当于BB2所代表的X商品数量。若政府此时想采用的现金补助制度来达到相同的效用水平U2(在图中表示为A1B1与U2相切),所需的补助额仅相对BB1所代表的X商品的数量。

这就表明,现金补助相对于经济适用房制度花费更少;进而可以得出,在政府投入资金相同的情况下,现金补助比经济适用房制度更能够给中低收入者带来更高的福利。经济适用房制度在完成公平目标的同时带来了效率损失,没能很好地达到其效率目标。

二、经济适用房完成稳定市场价格目标的程度

经济适用房制度的推出可以起到一定程度上稳定房地产市场价格的作用,从而缓解由于高房价带来的负面效应,但也会由于地价的提高带来一些负效应,也会在运行过程中有一些不安定因素的产生。

1.稳定房地产市场价格的正面效果

(1)经济适用房的成本和价格对房地产价格具有导向作用 。如果将商品房市场与经济适用房市场分成两个相关联的市场来看,在经济适用房制度实施之后,原来购买商品房的需求会有一部分转移到对经济适用房的需求上来。在商品房市场上,短期内供给不变,需求减少,房价也会随着经济适用房的逐步推出而逐步调整,逐步降低,起到了稳定房价的作用。从这个意义上说,经济适用房可以提高市场运行的效率,可以抑制房地产价格的非正常波动。

(2)经济适用房可以影响公众预期,由此而影响到房地产价格,使得房价变得合理且稳定。如导致目前房价过高的原因之一,是开发商利用市场信息的不对称有意炒作,以此来影响购房者的心理预期。在公共住房制度下,经济适用房就成了消费者的收益底线, 有利于形成正确预期。此时,开发商炒作的效果就难以发挥,借用经济适用房这个参照系,消费者就可以一步步修正自己的预期并作出正确的选择。

2.经济适用房制度所带来的负面效用

(1)经济适用房制度会推动地价的上涨,在信息不对称的情形下,短期内有抵消其带动房价的下跌作用的趋势。在公共住房制度下,土地供给将用于两种用途:一是预留作公共住房用地;二是用于商品房开发,进入到土地市场。由于公共住房用地有政策作保障,在土地总量一定时,公共住房用地增加将挤占用于市场交易的土地。经济适用房的制度的实施会挤占商品房的用地,从而导致地价上涨,地价上涨会使得房地产开发商成本上升。

在短期内,我国房地产市场的信息不能有可能引起房价的走高。在房地产市场上信息不对称不流通的情况下,房价的走高就会给开发商和消费者一个房产需求旺盛的错误暗示,开发商就会进一步增大商品房开发量。经济适用房的进入其实需求已经得到了一定程度的满足,有可能会使得空置房数量进一步上升,造成资源配置的低效率。

(2)经济适用房会给中小开发商带来巨大的冲击,造成房地产市场的不稳定。中小开发商的资金链并不像大型开发商那样牢固,当遇到经济适用房的冲击之时,就有可能因需求不足而带来购买量不足,进而影响到资金链的正常周转。对于中小开发商来说,银行贷款的门槛高,能够贷到得贷款数额可以解决一时之需,不能抵御长久的冲击。经济适用房制度的实施使得在价格上有优势的中小开发上价格优势不能凸显,这部分挤出效应实际上大部分挤出的是中小开发商的商品房,这也是对房地产市场价格带来了一些不稳定的因素。

三、经济适用房制度完成公平目标的程度

经济适用房作为公共住房的一种主要形式,较好地完成了其公平目标,也同样带来了一些问题。

1.经济适用房所带来的正面公平效果

(1)经济适用房保障了“夹心层”的利益,在一定程度上促进了起点公平。廉租房存在收入方面的严格限制,如果收入超过了居住廉租房的标准,按规定就要退出廉租房去购买产权房。这就造成了所谓的“夹心层”住房问题,使得廉租房和商品房之间无法实现“无缝连接”。现在这个中间层由经济适用房来填补之后,就更好地解决了不同收入层次人们的住房问题,促进了起点公平。

(2)经济适用房可以在一定程度上促进结果的公平。经济适用房制度所体现的住宅消费保障实质上是一种再分配政策, 它通过国家的一些政策性补贴再分配社会财富,具有调节收入差距的功能, 使社会成员在社会发展中的不公平缩小,使得中低收入者也能够“居有其所”。

2.经济适用房所带来的负面公平效果

(1)经济适用房制度在运行过程中存在分配规则不公平,导致许多中低收入者很难从这样一个制度中获益。经济适用房制度根据消费者的收入水平来确定是否具有经济适用房市场的准入资格,由于中低收入的界定不清,对中低收入家庭的识别以及社会居住情况和居民收入情况的调查不明晰,这种分配规则管理不健全使得在目前市场上“开着大奔买经济适用房”的现象屡见不鲜,使得经济适用房优惠政策的最终受益者并不是真正的社会中低收入家庭。

(2)经济适用房制度带来了地区间的不公平。经济适用房政策虽然很早就出台了, 但真正开始建设经济适用房的地方很少, 主要集中在沿海发达地区,像北京、上海、广东等地, 经济适用房虽然也有一定规模, 还是严重不足,这主要是由于一些地方政府的利益观和政绩观错位在做祟。用于商品房建设的土地利益大于经济适用房用地, 许多地方政府在利益驱动下更希望高价拍卖土地, 人为地缩减了经济适用房计划。虽然同为中低收入家庭,但各个地区的住宅消费保障存在着很大差距, 造成了地区之间的不公平。

四、建议与结论

1.减少经济适用房制度运行损失的建议

(1)政府修正经济适用房的提供方式,采用完善二手房市场、帮助一部分中低收入这者购买二手房的方式,尽量减少经济适用房政策对房地产竞争市场的干扰。由于二手房与经济适用房之间具备相互替代的关系,且考虑到住房二级市场还对住房资源配置起到的优化作用,政府可采用进一步发展完善我国的二手房市场的方式,给予中低收入者一定程度的补贴,鼓励其购买二手房,这样不仅可以解决中低收入者的住房问题,更能够在此过程中通过二手房市场的优化运作,提高整个住房市场机制的运转效率。

(2)政府可对经济适用房采用封闭式流转的体制,建立起健全的经济适用房交易机制,并促进该市场上交易信息的流通。现金补贴制度的效率高于经济适用房制度的一个假设前提是,中低收入者不能无成本或者极低成本地将经济适用房在市场上转化为现金。如果中低收入者能够非常方便地出售经济适用房,那么两种方式下所产生的福利水平也就差不多了。在目前经济适用房建设规模较小的情况下,可以对经济适用房采用封闭式流转机制,让退出经济适用房使用的人可以将自己的住宅,在这样的一个仅供经济适用房买卖的封闭式流转市场进行买卖,且政府可以将经济适用房的卖出信息,优先提供给最需要经济适用房的人群,这样可以使得需要经济适用房的人可以更便捷地解决住房问题,有利于经济适用房资源的优化配置。

2.完成稳定市场价格目标的建议

(1)对我国现有的空置房进行改造,使其成为经济适用房的一种提供手段。据统计数据,预计我国到09年会有4亿平方米的空置房,按经济适用房60平方米来粗略计算,可以提供将近670万套的经济适用房,这对目前规模偏小的经济适用房市场是一个很好的补充。空置房的改造可以不会影响到现有的土地需求,故对于土地的价格不会有拉动上涨的趋势。空置房所造成的资源闲置影响了资源配置的效率,也造成了一些高收入者住洋房、中低收入者无房住的社会问题。这种将空置房与经济适用房结合的方式,可以较好地解决地价和资源有效配置的问题。

(2)引导中小开发商加入经济适用房的开发行列,扶持并发展中小房地产开发企业。经济适用房目前来看,规模较小,比较适合由中小开发商来开发。经济适用房由于是以微利经营,大型房地产开发公司不太愿意来开发这些规模不大、利润很薄的项目,政府可以在经济适用房刚刚起步的阶段,扶持一些信誉及开发品质较好的中小开发商,这样可以减轻经济适用房对中小开发商的冲击,引导中小开发商的进一步发展。

3.完成公平目标的建议

(1)建立完善的收入核算体系及健全的工资制度,对申请者家庭的收入进行核算。首先,要确定一个符合实际情况的收入线,对中低收入家庭做一个清晰地界定,满足最需要住房的中低收入者。其次,对收入的成分的审核应该明确和透明,不能存在所谓的“灰色收入”的成分。最后,随着经济的不断发展和个人收入水平的变化,收入线要进行适时调整,要在经济适用房规模逐步扩大的情况下满足更多人群的需要。

(2)通过国家政策推动来消除地区间经济适用房运行的差异。首先,政府要完善与经济适用房有关的相关法律政策,根据地区发展情况、地区经济情况及地区中低收入者的数量来确定经济适用房制度所要推进的重点地区。然后,对地区的监管要采取群众与媒体相结合的方式,监督当地政府规划用地的情况,使得土地规划使用情况透明化,也就能有效遏制当地政府在利益驱动下,将经济适用房用地挪用到商品房用地的情况。

经济适用房制度是一种有着较好效益的制度。虽然在其运行过程中出现了很多问题,但是在不断的实践过程中是可以被克服的。经济适用房制度作为公共住房制度的代表制度,将与廉租房等制度一起,在不断深化中进一步解决我国的住房保障问题。

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