五类商用物业买家碰不起

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇五类商用物业买家碰不起范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

商用物业库存高企

“不限购、不限贷，投资、自用两相宜，买到即赚到……”最近一段时间，记者经常会收到某酒店式公寓项目的促销短信。随着限购、限贷等带有强烈行政色彩的调控政策持续作用，住宅投资仍然毫无机会，商用类物业成为房产投资的“主打产品”。

而实际上，商业地产的表现却并未真正“入戏”。根据上海“网上房地产网”记载的数据显示，截止到2013年1月21日，商业地产的存量面积达到1198.83万㎡。与2012年年底的1192万㎡相比，又攀升了一些。德佑地产分析人士估计，按照2012年商业地产成交的月均速度，这一存量大约需要45个月才能消化殆尽。

进一步分析发现，2012年除了酒店式公寓成交状况有所改善之外，商铺、写字楼两大主要产品成交都不理想。汉宇地产研究中心公布的市场监测数据显示，2012年商铺供应面积为179.86万㎡，同比去年缩减19.65%，成交面积为148.74万㎡，同比去年减少16%。截止到2012年年末，商铺市场存量面积达686万㎡，去化周期长达55个月。不过商铺的均价呈上涨态势，2012年成交均价为18909元/㎡，同比上涨14.6%。

2012年写字楼市场供应面积为80.27万㎡，同比去年缩水接近五成，供应大幅缩减的同时，整体成交表现也受影响，全年成交面积为88.21万㎡，同比去年缩减28.17%。全年成交均价出现回调迹象，为28246元/㎡，同比下降7.72%。

在2012年，由于品牌开发商的介入，加之投资者热捧，使得酒店式公寓市场表现活跃，呈现出量升价平态势。全年供应面积为90.7万㎡，同比去年小幅增长5%，成交量却表现出大幅提升势头，同比增长37%后为71.82万㎡。成交均价则呈现走平趋势，2012年成交均价为17544元/㎡，同比去年微跌0.22%。

五类物业少碰为妙

那么，在弱市中如何挑选物业呢？

市场分析人士指出，区域商业物业供应量大幅增加，这样的变化，也使得商业地产投资面临诸多不确定性，从而增加投资风险。德佑地产研究主任陆骑麟表示，截止到2012年底，上海外环外商业类物业存量已达449万平方米，占全部库存量的六成，使得区域去库存形势更为严峻。

记者通过对目前区域供应的项目进行归类发现，常见的主要有商铺、写字楼、酒店式公寓项目以及专业市场等，不同的物业类型，风险也各不相同。在此，记者总结下来，应该避开以下五种商业类物业：

“冷铺型”社区商铺

目前有不少住宅项目均会配套建设一定数量的商铺，但有些商铺在规划设计过程中存在先天性缺陷，导致最终无法成市，这类物业应避开。比如有些商铺靠近快速交通要道，或者位于社区死角，人流无法到达，最终沦为“冷铺”。因此一定要对于商铺周边的交通、消费动线、人流量有一个大概的了解，对于区域的房租和店铺营业额也要有个大致的了解，只有经过大量的实地研究，才能做出正确的判断。

“混沌型”专业市场

记者了解到，目前在区域，有不少专业市场商铺，也被分割成大小不一的小商铺对外出售。此类专业市场商铺经验类型主要包括电子、家用电器、家居、建材等，部分商铺还会以租金提前返还等手段来吸引投资者，以此表明“无风险投资”。专业市场商铺投资其实也需要很高的技巧，比如要关注市场的选址、商铺自身的定位、管理团队的后期运营能力等多方面的因素，甚至包括业主的构成等，都会关系到投资成败。而位于区域的一些专业市场商铺，定位模糊、地段一般，管理团队也名不见经传，投资这类商铺，很难获得理想的回报。

“孤岛型”写字楼

随着市中心核心区域商务成本的增加，不少公司“外迁”，尤其是轨道交通覆盖面的扩大，导致区域商务楼宇建设渐成气候。不过，这类物业不是随便找个地方就能“生根发芽”，因此少数周边配套严重不足、同时商务氛围冷清的“孤岛型”写字楼，必然会在很长时间内难以为市场所接受。投资这类物业，显然也会遭遇无从获利的尴尬情形。

“扎堆型”综合体

在区域，能够提升城市形象，同时又比较符合城市发展思路的综合体项目接连出现，因而造成一些同质化项目扎堆出现，加大彼此竞争的同时，也给投资者出了一道难题。有专业人士表示，对于扎堆出现的综合体项目，投资者最好敬而远之，因为激烈竞争的结果，很有可能会造成两败俱伤，结果是大家都不讨好。

“蛮荒型”酒店式公寓

因为兼具自用和投资两种属性，所以酒店式公寓成为投资者所热衷的产品。然而，投资这类物业也应力拒“捡到篮子里都是菜”的做法，部分后期物业管理能力一般的物业，可能会伤害到投资。据专家介绍，酒店式公寓对地段、周边配套等有这明确的要求之外，后期的物业管理也决定着物业能否被市场接受的一个重要因素。因此如果不注重后续的物业管理，则公寓本身的升值，以及在租赁市场的表现，都将不尽如人意。

弱市投资地段至上

目前商用类物业处于阶段性低谷，因此在这样的市场环境中，投资策略应该坚持地段至上策略。

首选核心区域，或者次中心的物业。据高力国际最近提供的市场监测数据表明，市中心区域商业地产表现出不错的上升势头。数据显示，第四季度，强劲的需求量支撑了市场整体空置率从2012年第三季度的10.2%下调到四季度的8.9%。其中，核心商圈、内环商圈和次中心商圈的空置率都因其稳定的租赁交易，分别从第三季度的6.5%、16.9%和9.2%，下降到四季度的5.7%、15.0%和7.7%。此外，即使目前供应水平维持在较高水平，但是优质购物中心的租金仍保持稳定增长趋势，2012年第四季度的市场底层商铺平均环比增长1.1%，涨至40.3元/平方米/天。

而对于新兴区域，则需关注规划情况，以及未来发展空间。在考察物业的过程中，除了要关注未来规划之外，还要关注短期内人口导入的速度，以及人口构成的大致情况，这些决定着未来市场发展的潜力，对于人口导入较快，而且多以白领组成的大型社区，消费能力较强，显然对未来市场的发展是非常有利的。