选准铺位,找对租户

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俗话说：“家有万贯，不如有个店面。”随着我国房地产市场逐步发育成熟，商铺投资的魅力正愈益为广大投资者所认识。尤其是在如今楼市调整期，一些优质商铺更充分体现出其抗跌、抗风险的优势，成为投资者的资金避风港。据来自北京、上海、深圳、广州等城市的信息显示，许多商铺在当下楼市低迷期，价格不跌反涨，其良好的发展潜力和投资回报，越来越受到投资者的关注。

当然投资商铺，并非完全没有风险。盲人骑瞎马，对商铺不作充分的了解就匆忙上阵，不败才怪。所以，对投资商铺有兴趣的朋友，首先要做的功课就是了解商铺投资的基本知识和操作技巧。下面，本文拟就商铺投资的特点、商铺选址和选择租户等方面作一简要介绍。

商铺投资的五大特性

商铺投资不同与一般的房产投资，其具有自身独有的特点，具体可以概括为以下五方面：

（1）有保障。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。同时，承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长，而租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

（2）增值快。商铺投资是一个长期的过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定的供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度看肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地进行测算，那么优质商铺的价值却堪称无价。

（3）回报高。与人们传统的资本增值方式相比，投资商铺的利润率比较高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经高达15%~20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，甚至更低。然而商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。

需要指出的是，租金收益外，精明的商铺投资者还可以充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，以较高的回报率完成该商铺的投资。

（4）潜力大。其实，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。特别是，我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。长期来看，投资商铺仍有很大的发展潜力。

（5）方式活。有关调查显示，商铺投资市场中，除了实力雄厚的专业商铺投资商外，相当一部分是小型商铺投资者，他们通常拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而出于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。这一数据也充分说明了商铺投资的灵活性，投资者既可以出租，又可以自己经营，同时还可以随时抛出赚取差价。

商铺选址的六项原则

商铺投资的行为通常以买入商铺为首要的环节。而在买入商铺过程中，实际包括了对商铺的位置、规模、品牌和价格等因素的考量，而其中商铺位置的选择至关重要，投资者应注意以下六项原则：

（1）在商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是业内流行的选址、择铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

（2）选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其他楼层能带来更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

（3）店铺离公交站点越近越好。国外称之为"TOD"导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其选址的基本依据。

（4）社区内的商铺更具投资价值。社区是居住人群常年生活的空间，因而社区商业一般能给附近居民带来充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当然，需要注意的是，当前一些新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营，社区商业规模往往大于社区需要，对商铺经营业绩会带来一定影响。但是，从长远看，社区商业的发展空间很大，因而，把握有利时机，适时介入，可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。

（5）店铺要与业种、业态要求相吻合。一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应对口，才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要求齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，这样才能使经营具有针对性。

（6）了解城市及区域规划。规划是对未来发展的远景描画，并会在未来给现有城市在空间格局上带来变化，比如使某些市场变得繁荣或冷寂。这种对大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件。

找对租户的三条要诀

如前所述，商铺投资通常可以采用三种方式：一种是出租，一种是自营，还有一种则是在买进卖出中赚取差价。然而，由于目前商铺市场开始走向成熟，想在较短时间里通过出售赚取差价已经难以操作，比较合理的方式是通过商铺经营来提升商铺价值，获得差额利润。

目前投资者中能通过自己经营来提升商铺价值的毕竟是少数，大部分投资者还是需要通过出租商铺来请他人经营自己的商铺，所以在选择商铺租户的时候，投资者应注意牢记以下三条要诀：

（1）选择有实力的租户。“实力”包括有资金实力和经商经验，最好是已经有成功店铺在经营的租户，可以减少因无力持久经营能力而导致中途毁约，使业主利益受损的问题。

（2）选择有信用的租户。出租前打听租户的信用也很重要，否则，遇到无良商家不按时履行合同约定，业主难免要花费大量时间来处理商铺租金拖欠、水电费、物业费无人清缴等问题。

（3）选择人气行业的品牌租户。在商铺经营初期可以选择餐饮、美容美发、服装等具有带旺人气作用的品牌租户，不用太在意租金的多少，吸引人气才是首要任务。只要门市兴旺，同行业的其他商家就会排队等铺。

总之，财富的持续增长，往往是一个正确而英明决策的衍生物，而商铺投资的成功，取决于投资者能否严格遵循商铺投资的规律，细心观察，冷静分析，果断行动。一旦判断或操作失误，就难免带来投资的失败，那样的话，一铺不但养活不了三代，反而可能成为三代人的负担。