对个人住房担保贷款提前还贷行为的分析

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我国人口数量多，区域、城乡人口分布不均，导致城市房价居高不下。90年代后，许多国有单位在转制的同时，逐渐取消了福利、半福利分房，房屋已成为商品，房价也在市场机制的作用下一再攀升，购买住宅所需要的资金普通中等收入家庭难以一次性承担。在这种形势下，向银行贷款买房并以所买房的相关权利为担保，成为大多数民众的首选。

但是，个人住房担保贷款以其新颖独特的运作方式给大众带来诸多便利的同时，也存在其自身固有的弊病。近来，各地纷纷出现的“提前还款”争议，即属此类。

一、对个人住房贷款提前还款的分析

个人住房贷款，即按揭，是舶来品，进入我国仅有十年左右。我国属于大陆法系，与按揭的起源国――英国的法律体系有较大的不同，对其容纳难免会有疏漏之处。在司法实践中，个人住房贷款暴露出了一些固有的弊病。其中，提前还款即属其中的一个争议点。

1、个人住房贷款提前还款的含义。在贷款业务中，最常见也是最棘手的问题莫过于贷款期限届满之后，贷款人不愿或没有能力偿还贷款。但是这两年的个人住房贷款出现了相反的现象，同样使银行难以处理，那就是购买住房的贷款人提前还款的行为。所谓提前还款，是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。

2、个人住房贷款提前还款的原因。纵观这两年提前还款的背景，笔者认为，促使大量个人住房贷款提前还款的原因如下。

（1）家庭收入的增加。我国近两年来GDP持续增长，这意味着家庭收入在不断增加，而且增加速度越来越快，个人或家庭有更多的余力来偿还贷款。

（2）我国利率持续走低。2002年2月以来我国已连续八次降息，个人住房抵押贷款较上次调整前利率又下降了0.54%。一方面，个人住房抵押贷款市场利率的下降使得借款人能够以更低的成本融通资金。另一方面，八次降息后，我国贷款利率水平已经很低，再度降息的空间很小，因而，借款人将未到期的“高利率贷款”置换为“低利率贷款”成为理性的选择。

（3）国有企业、单位虽将房改纳入体制改革中，但大多数单位并没有完全放手住房福利，而是选择了住房公积金的货币补贴方式。这使个人拿到的金钱增多，还贷能力也相应提高。

（4）从心理角度而言，中国人并不像西方人习惯于靠贷款过日子。“寅吃卯粮”会给大多数中国人带来心理上的压力。在“无债一身轻”心理的引导下，大多数人选择提前还款。

二、个人住房贷款提前还款的法律效力

个人住房贷款提前还款的法律效力究竟如何？我国法律并没有具体条文对之进行规范，贷款合同中也通常只会对滞期还款进行规制，而对提前还款常常遗漏。对其效力，理论界多持“违约”或者“有效”两种截然不同的看法。笔者认为应当认定这种行为有效，原因如下。

1、从公平角度出发。就个人住房贷款而言，一方面，借款人为财大气粗的银行；另一方面，贷款人多为中等或中等以下收入的平民。因此，贷款条件的制定、实行，几乎全由银行掌握。这就是为什么贷款合同条款的组成多为格式条款的原因。另外，在个人住房贷款的另一层法律关系抵押担保关系中，贷款方是以房屋所有权或所有权的请求权作为担保，而房屋对于贷款买房的平民的重要性不言而喻，这样，银行几乎完全掌握了担保法律关系、贷款法律关系的主动权，也有更多的自由和可能性来制定有利于自己的贷款和条件。在这种情况下，针对疏漏的提前还款这一点，应当作出有利于贷款人――社会弱者的解释，否则有悖公平。

我国《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于给对方造成的损失”，这似乎为银行认定提前还款行为违约提供了依据。但从财物管理学的角度来看，提前还贷并不会侵犯银行的利益。还是前面的例子，将风险与交易成本等因素考虑在内时，假设银行愿意以5%的利率让贷款人提前28年还贷，那么根据净现值的计算公式：

我们可以算出银行对于还未收回的83.8万元金额的净现值约为35万，与原来的33.4万（由40万减去已还的近6万元折算成2年后的6.5万元所得）净现值相比，银行依旧可以获得一部分收益。并且由于银行可以利用这笔款项进行再贷款，甚至可获得更多利益。因此，若将提前还款认定为违约，是对该条款的曲解。

2、与诚实信用原则相悖。诚实信用原则，在商业、法律行为中尤为重要。具体到银行的贷款业务，不良贷款是银行面临的一大难题，已成为国家经济发展、企业改革的瓶颈，也导致了大量国有资产的流失。而个人住房担保贷款作为一项新的贷款种类，具有期限长、收益稳定等特点，在开展以来，一直在各个商业银行个人贷款业务中占据绝对主要位置。如果认定个人住房担保贷款提前还款应收取罚息或者违约金，实在让人难以信服，也很可能导致个人住房担保贷款客户的流失。正是考虑到这点，多数反对提前还款的银行一直是“雷声大而雨点小”，并未采取实际严厉的措施。

3、将提前还款认定为违约有欠审慎，不利于中国经济的发展。个人住房担保贷款在西方已有上百年历史，除了贷款合同的完备之外，大多数国家还设有并行的保险和国家扶持来维护贷款人的利益。我国之所以在各项条件都欠缺的条件下能迅速推行这种制度，主要因为人均收入与房价的巨大悬殊。如一开始就强制个人贷款必须遵守银行的规则，无疑会增加个人申请房屋贷款的顾虑，从而打击房地产业。同时，为了让人民真正体会到在现行政策和条件下生活水平与质量的提高，我们也有必要降低个人住房担保贷款过程中个人的顾虑，让更多人住上房。因此，宜将个人住房贷款提前还款认定为有效。

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