土地交易冷场

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2012年的土地市场是否肥沃与地产走势唇齿相依，开发商们是否能在土地市场上阔绰一下仍是未知数。

12月20日，2011年武汉第14次土地拍卖会平淡收官。

竞拍现场，原计划上市的30宗地块中实际成交28宗地块，其中有24宗因仅有一名竞买人，最终均以底价成交。其中因故流拍的2宗土地都位于武汉远郊的东西湖区，属性定位为商业、公共设施和居住混合用地。最终整场土地拍卖会吸金超过70亿元，其中招商地产3家子公司共计拿出34.1亿元成为最大的赢家。

次日，曾创造出武汉品牌小吃?“精武鸭脖”的精武路地块，以8400元/平方米被湖北本土地产商南国置业获得，这是今年最高商业楼面地价，也是本次拍卖的“底价”。

武汉部分土地出售价格已与2007年持平，香港上市房企佳兆业6.8亿元拿下的白沙洲地块，楼面地价仅1934元/平米，与附近一块2007年售出的土地价格相当。

在10月底武汉市的土地拍卖中，类似的近郊地块，如金银湖、光谷、沌口等热点片区，楼面地价都在1500元/平米左右，均比去年降低了两三成。

这还不是最糟糕的，就在这次拍卖会的一个星期之前，武汉市国土资源和规划局公告，原定于13日拍卖的p(2011)127号、128号、129号3宗地块，揭牌时间延至12月20日。

这已是上述地块拍卖事项的第四次延期了，也是武汉土地市场一个十分另类的记录，它以一种特殊的方式告诉人们：这里已经十分冷清。“延期”消除了“流拍”带来的尴尬，但与之相伴的是土地市场的屡次“瘦身”。

昔日多家开发商为某块地皮竞相举牌的火爆场面，已被延期、流拍、底价成交替代。从10月开始，多场土地拍卖不到一个小时匆匆收场，亦出现过在半小时内结束，全程无竞价的尴尬场面。

“我今年的收入下降了50%。”拍卖师陈少湘说。他长期主持武汉市土地拍卖会，也在国内其它城市执槌。

武汉市土地交易中心资料显示：2011年武汉市土地楼面地价为1825元/平方米，环比上涨9.24%， 2009年和2010年溢价率分别为21.91%和15.75%，而2011年仅为1.37%。同时，最高楼面价一直被2011年1月11日西北湖房地产竞得的江汉区地块保持，为8778元/平米；楼面地价在5000元/平米以上地块仅有10宗，大多数地块以底价成交，与2010年三度刷新楼面地价的疯狂相比，2011年开发商拿地非常谨慎。

谨慎拿地

自限购令执行以来，土地市场相对压抑，与去年同期大牌房企踊跃拿地的大手笔相比，今年前11个月，武汉土地市场相对冷清，大牌房企不再扎堆抢地。

28家品牌房企入驻江城的乐观数据，依然没能改写土地市场的惨淡局面，对于各大拍卖会他们选择了按兵不动。企业拿地消极，地价萎蘼不振，同样使得地方土地储备部门减少了土地供应，特别是考虑到收益问题，城区优质土地供应更是减少，这也让房地产企业拿地热情进一步消退，中小开发商开始在土地拍卖会频繁露脸。

万科集团总裁郁亮近日公开表示，万科已进入“冬天模式”，现金为王，要更加慎重地买地，“买地是最费钱的，不能买错地”。 在武汉，万科模式仍然是攻占主城区，以住宅市场为主，但是从其拿地的过程中不难发现，对于中心城区地皮万科已相当谨慎。进驻武汉10年来，万科只在2007年拿过竞价拍卖的土地。今年所拿三块地皮均属于城中村项目，未参与举牌竞价。

保利等房产名企亦在2011年纷纷获取城中村、限价房地块，积极参与保障房建设。

此时，三线城市强势推出优质地皮的诱惑，在某种程度上转移了开发商们的视线，对武汉土地市场而言无疑雪上加霜。武汉万科房地产有限公司项目发展部文汗青透露，2012至2015年的三年战略计划中，会将拿地计划稍作调整，进军三线城市在其考虑范围内。11月，湖北省黄梅县、孝昌县携五百多亩优质土地，来武汉吆喝，受到多家开发商热捧。被划为“三线城市”的宜昌，房价一路飙升，而限购、限贷等政策却没有跟上疯狂的房价，从而刺激了万达等地产商的眼球，其拿地目标开始转向。

受限购、限贷等政策的影响，资金对开发商而言确实是个问题。

“现在银行收紧给购房者的贷款，我们的销售资金回笼较慢，有钱的话宁愿消化已有土地，现在买地确实不是上策。”文汉青对《楚商》记者说。

2009年，国家出台对闲置土地的相关处理政策：闲置一年的土地必须缴纳相关费用，闲置两年国家无条件收回。“虽然政策并没有得到很好的落实，但是现在开发商都开始敏感，当务之急确实应该首先考虑闲置土地。”中国指数研究院华中分院研究部副总监李国政说。

在武汉市公开挂牌的土地中，中心城区住宅地产已经不是主流，城郊区的工业地产对开发商并无明显吸引力，尽管工业地产和商业地产在调控政策下，成为很多开发商新的选择，但是转型对他们而言，并非一蹴而就。“土地类型也成为开发商是否愿意掏腰包的主要因素。”亿房网研究员谢添分析道。

另外，市场调整期，行业整合加剧，不少中小开发商被迫转让优质土地资源，企业产权转让行为也日渐增多，品牌开发商多以股权收购、企业并购重组方式实现拿地目标，也减少了招拍挂拿地的需求。

2011年，并非武汉土地市场独家惨淡，全国土地市场都不乐观。据公开市场出让的数据信息显示：2011年前11个月，全国主要的130个城市的总土地出让金为1.18万亿。而在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减幅达到了30%。

新的一年，限购限贷等调控政策依然无缓和趋势，2012年的土地市场是否肥沃与地产走势唇齿相依，开发商们是否能在土地市场上阔绰一下仍是未知数。