中美房产税制的比较借鉴探讨
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摘 要：根据我国房产业目前的发展形势，本文试图在分析我国现行房产税制存在的问题的基础上，通过借鉴美国房产税制在设计、实施方面的成功经验，提出了改革我国房产税制的对策建议：全面优化房产税制结构、加快构建房产税征管体系。
关键词：房产税 税制结构 征管体系
房产税作为国家调控房地产行业发展的重要手段和工具，一直在房地产行业调整等方面发挥着重要作用。2011年初，上海、重庆两直辖市相继实施各自的房产税改革试点方案，取得了阶段性成效。国际上，美国在征收房产税的同时，对房地产市场起到了一定的调节作用，同时也兼顾到了社会公平，值得我国学习和借鉴。
（一）征税对象的比较
中美两国都以房产作为房产税的征税对象，是向产权所有人或出租人征收的一种税。美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95％以上由地方政府征收，税法由各州制定。而我国房产税的征税对象主要是营利性住宅。
（二）纳税人的比较
在美国，房产税的纳税人为拥有房地产的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。我国房产税的主要纳税义务人不仅包括房屋产权所有人，而且在实际征税时还包括经营管理单位、集体单位、承典人、房屋代管人及使用人。另外，从2009年1月1日开始，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人也需要交纳房产税。
（三）计税依据的比较
计税依据是税制的一个要素，决定着房产税制度的主要特征。在美国，房产税的计税依据是房产的核定价值，并且房产的计税价值评估与房产税收的征管过程是分开的。由于实行联邦与州之间独立的分税制，房产税作为地方税种，各个州对于核定价值的计算标准都有所不同。我国房产税的计税依据是：对经营性房屋，以房产的计税余值作为计税依据。依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额就是计税余值，而对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
（四）税率的比较
美国房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都在变化，因此房产税税率每年都有所不同。目前，美国大部分地区房产税的税率稳定在0.8％-3％之间，多数地区采用1.5%左右的税率水平。而中国房地产税率的设计早已与当今房产业发展不相适应，税负也不尽合理。现行自用和出租的房产税分别按照1.2%和12％税率两种计税依据确定。
（五）征收管理的比较
美国的征管程序严密便捷，评估和征管房地产税是相对独立的工作，评估为征管提供了有效依据，使征管工作更有成效。评估有可能是由同级政府执行，但一般是由州一级的部门负责执行，而征管却是由不同级的部门，包括县、市、学区和特殊权利机构等负责。在我国，房产税实行按年计征、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点一般为房产所在地。但征管的配套辅助机制尚不完善，相关部门征管也不严格，税收征管缺乏调控力度，造成实际征收率较低。
（六）房产税收优惠政策的比较
美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对于房产税减免措施的规定也有很大不同。
我国房产税与个人经济活动有关的优惠在于：国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非经营用的房产免征房产税；从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。
二、美国房产税制对我国房产税制改革的启示
（一）全面优化房产税制结构
1.实行宽税基政策，扩大房产税的征税范围
一是将纳税人由对企业和个人经营性房产征税扩大到机关和事业单位的公办用房征税，对行政机关和事业单位的房屋征税，一方面，有利于平衡行政机关和事业单位与企业和个人房屋的税收负担，提高行政机关和事业单位管理水平；另一方面，有利于优化房产资源配置，促进行政机关和事业单位节约用房，避免房产资源浪费。二是征税对象从经营性房产扩大到部分非经营性房产。对居民每个家庭一套住房（比如人均不超过35平方米或每户一套最高为144平方米）免征税，但对每个家庭超过一套的房产征税。借鉴美国经验，笔者建议：对家庭拥有别墅、豪宅的纳税人，要按经营性房产征税，而对超过一套的住房，则按规定的税率计征，但给予减征30%的税收优惠。三是征税范围从城镇的房产扩大到城乡结合部的房产。由于我国地域发展不平衡，尤其是东西部差距较大，如果对农村房产征税实行一刀切，显然不现实。因此，还需要充分考虑纳税人的承受能力。建议各个地区根据现行需要对城乡结合部征收一定比率房产税，对于农村房产也需要根据具体的经济发展状况来设定一个门槛，作为免税的依据。
2.改革房产税的计税依据和税率
笔者认为，房产税以房产的评估值为计税依据比较科学。因为房产价格是随着市场供求关系的变化而变化的，以原值减除一定比例后的余值作为计税依据，自然存在税负不公的问题。评估值反映的是市场价格变化的情况，反映了经济社会发展情况。但从我国的现实来看，资产评估的法律还不够完善，暂时还难以实行。我国房产的数量多、规模大，而评估机构和评估人员不足，在短期内不可能满足对全部应税房产的评估需要。为此，可先统一计税依据，改从租计征与从价计征为统一的从价计征，取消从租计征，以平衡税负。从价计征既可按征税年度前3年房屋市价的平均值也可继续以房产原值扣除一定比例（如10%-30%）后的余值为计税依据。
关于税率问题，根据目前的房地产税收制度的规定，以房屋余值计算缴纳的，按1.2%税率征收，以房产租金收入计算缴纳的，按12%税率征收，税收负担过重。因此，我们要改革房产税税率，适当降低税负。假设按房屋原值计算的余值为计税依据，税率不应高于1%，如果以3年市值的平均数或以房产的评估值为计税依据，税率定0.8%较为合适。
3.简化和降低房产流转税，强化和提高房产保有税
降低房产流转税，提高房产保有税旨在鼓励住房的合理流动，推动房产要素的最佳配置。首先，要降低房地产流转税负，将主要的税收递延至保有环节。如此并不会减少房产税收总收入，但却可以直接减少房产商的开发经营成本，缓解房价居高不下和商品房空置率高的问题，调动企业的经营热情，提高居民购买力，从而繁荣房地产市场，促进其健康发展。其次，减轻房屋租赁环节的税负。降低房屋租赁环节的税负，对于促进住宅消费，活跃房产市场，维护市场的交易秩序将产生积极的作用，并可将大量的隐性租赁交易纳入正规管理范畴，增加政府的税收收入。
（二）加快构建房产税征管体系
1.完善财产登记制度
地方政府应制定比较详细的房屋产权登记信息管理制度，建立房屋权属及面积台帐等房地产档案，档案详细记录包括坐落位置、利用状况、所有权变更情况、房屋购买价格和日期、估价的组成和方法、估价的变化情况、估价的日期、城市规划用途等信息。通过计算机加以存档管理后，为税收征收机关掌握房地产税收的税源提供多方位的支持，并可作为对财产价值重估时的参考，可掌握财产税的税基情况，也可为个人所得税的征收和稽查提供必要的参考，避免房产私下交易，遏制税源流失，打击房产市场的违法交易行为，促进房地产业健康有序发展。
2.完善房产评估制度
一是由地方政府设立专门的房地产评估机构。美国一般都以其评估价值作为房产税的计税依据，目前已形成了一套较成熟的财产评估体系。在我国，建议房产评估活动由省、自治区、直辖市人民政府认定的具备合法资质的专业房产评估机构依照市场规则进行，评估间隔期可设定为3-5年，具体年数可依据实际情况而定。二是逐步推行房地产估价人员资格认证制度，以保证招聘的评估人员是具备土地管理、资产定价和税收征管综合知识的高素质人才。三是要制定一套适合我国房产业发展的估价理论、方法体系，为房产税收计征提供科学的依据。四是加强行业规章建设。借鉴美国经验，实行评估报告复审制度，以提高房产评估报告的质量与水平，提高估价行业的自律水平；完善评估行业的收费制度；明确行规，明确法则，促使行业人员自觉遵守职业道德规范。五是要完善纳税人对评估结果的申诉机制。评估结论应向纳税人公开，纳税人对评估持有异议的，有权申请复议或直接向法院，以维护自身的合法权益。
3.建立税务部门与房产交易中心联动的房产税征收体系
房产税收点多面广，因而房产税管理是一个复杂的过程，征收困难。现实中，税务部门拥有纳税人履行纳税义务的记录，而房地产交易中心则持有房产交易的相关资料，如果两个部门联合，将房产税征收和房地产市场交易管理结合起来，将会产生事半功倍的效果。建议建立以计算机技术为依托的房地产登记、评估、交易以及税收征管的综合信息资料库，确保顺利获取信息；建立协税护税网络，改变税务部门单兵作战的局面，建立和完善信息化的征收体系，达到源泉控管、信息共享，解决扩大税基后的税源资料的收集，实现实时监控，并建立评估模型，降低征收成本，提高房产税的征收率。
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