土地,谁的财富之母?

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英国古典经济学家威廉・配第曾有名言“土地是财富之母”。今天，这句话仍然闪耀着金子般的光芒。然而，土地母亲孕育的巨大财富，究竟落入谁家？

政府：享受土地的盛宴狂欢

按照市场经济的原则，谁拥有，谁受益。在我国，城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，但是政府可以对农用地实施征用。因此，作为土地所有者代表的政府，享受土地的盛宴狂欢是理所当然的。

在土地市场中，政府居于垄断性“中介”地位，是市场上端货源(农村土地和城市拆迁用地)的垄断性买家，又是市场下端商品(经营性土地)的垄断性卖家。地方政府通过低价征用农民的农用地，通过土地的“农转非”，垄断大量的土地资源，放入政府“土地储备中心”，集中转让“国有土地使用权”。在这个时候，政府已经由土地管理者的角色转换到了土地经营者的角色。地方政府出让一块土地，就一次性收取50年到70年的高额土地收益，对农民的补偿每亩只有数千元到几万元不等。以北京丰台区某科技园为例，2001年当地政府征用农民土地时，平均每亩大概是7.8万元的补偿，折算后每平方米117元；而该土地在2005年“招、拍、挂”时，价格达到每平方米约6750元，两者相差近50倍。

更为诱人的是，地方政府从土地上获取的巨额收益，可以完全留为己用。我国土地出让金制度始于1989年，当时规定，在进行必要扣除后，土地出让金实行中央与地方四六分成；但从1994年至今，不再上缴中央财政，全部留归地方。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。特别是上世纪90年代中期之后，地方政府手中的金融权力被悉数上收，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有这一项核心资源了。

“以地根撬动银根”，在巨额利益驱动下，政府卖地的欲望几乎达到了毫无节制的程度。在2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，与1998年的67亿元相比增长近140倍。而在1998年～2003年的5年间，中国发行国债也不过9300亿元。据摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠估计，地方政府收入中30％至40％直接或者间接来自房地产，东部江浙一带比例更高。2003年绍兴县的土地出让金收入19.2亿元，占预算外收入69.3%；义乌市的土地出让金为15亿元，占预算外收入60%。

于是，房子盖不上去，卖地！工资发不出了，卖地！GDP上不去，卖地！被一些地方津津乐道并身体力行的经营城市之道，说穿了就是两个字：卖地！中央财经领导小组办公室副主任陈锡文尖锐地指出：“什么经营城市，其实不就是经营农民的那块土地吗？”目前全国很多城市正在大干快上的城市建设项目，资金都来自“卖地生财”的“土地财政”。

在此特别要提到土地与房地产的关系。据统计，从全国范围内来看，地价占房价的比例平均在25％－30％左右；在整个房地产建设、交易的过程中，政府税费收入又占到了房地产价格的将近30%～40%左右。这意味着，房价上涨得越快，土地价格就越高，地方政府从中获得的收益就越大，两者是一种密切的联动关系。正是在这一背景之下，北京市朝阳区的一名政府官员才能甘冒天下之大不韪，说“敢于拉动房价是负责任的一种做法！”

企业：大发地财

不久前，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会一份调查结果显示，房地产业的税后净利润大大高于其他行业，比平均水平高5倍。这再次印证了一个事实：中国的房地产业是暴利产业，这种暴利到了一个令人咂舌的地步。据好事者测算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁、广州约三天产生一个亿万富翁。中国房地产业凭什么这样牛？

任何暴利都来自垄断。中国房地产的暴利来自于两方面：国家对土地的高度垄断和高行业壁垒。政府垄断了供地权，开发商垄断了建房权，两者共同瓜分垄断的超额利润。在垄断行业的强势面前，在坚不可摧的房价面前，消费者能够选择的，只是被甲公司还是乙公司来盘剥。

土地是房地产业暴利的根本，也是房地产业最主要的利润来源。一些地产研究人士认为，近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力是土地增值，尤其是通过协议转让取得的大量土地增值。

在2004年“8・31”土地大限之前，称得上是地产商圈地的“黄金岁月”。在这一阶段，地产商能轻易地以极低的代价甚至是无偿地囤积起大量的土地。即使是在“8・13”之后，由于一些地方政府对中央政策的“灵活运用”，开发商们跑马圈地的势头并没有得到遏制，还是能够上千亩地低价曲线拿地。由于土地资源的稀缺性导致土地价格的刚性，地产商圈到地后，即使不盖房子，屯上几年也能获取巨额的土地升值利润。甚至有业内人士认为，土地通过储备后，其升值后的利润比房产要大得多。

以国内几家知名房地产企业为例。2005年，万科的土地入账均价仅为1038元/平方米，金地集团958元/平方米，招商地产605元/平方米。这些土地储备大多集中在京、沪和深圳等地，保守估计，储备土地的市场交易价格也在2000元-3000元之间，也就是说，至少有100%以上的升值空间。

“有百分百的暴利，就有百分百的囤地。”公开的资料表明，2005年全年，全国房地产百强企业共储备土地面积4亿多平方米，国内一些房地产上市公司的土地储备已经达到2至3年的开发规模，也就是说大量的土地囤积在地产商的手中，坐等升值。如今，由于大城市的土地资源几乎瓜分殆尽，更多的地产商将目光瞄准了土地管理不太规范和土地出让金比较低廉的二三级城市。

即使是实行土地“招、拍、挂”，提高土地成本，对开发商们也不是坏事。一方面，开发商以前低价囤积的土地价格因此水涨船高，身价倍增；另一方面，新增加的土地成本完全被转嫁到消费者身上，“地价抬高房价”。前不久，关于这个问题，政府和房地产商还打起了“舌战”，一个说政府收紧“地根”导致房价上涨，一个指责开发商囤积土地奇货可居，把房价上涨的责任都向对方身上推。这当然是个糊涂官司，反正最后吃亏的都是老百姓。

民众：为什么吃亏的总是我

耕者有其田，居者有其屋，是古代人的社会理想，也是现代人生存权的核心。对普通民众（包括农民和城市居民）而言，土地就是安身立命之本。在失去了命脉之后，他们能得到什么？

在贡献了工农业产品的巨额“剪刀差”之后，农民兄弟们在土地“农转非”中继续扮演奉献者的角色。有关专家测算，改革开放以来，农村土地转为城镇和交通用地的总价值在4万亿人民币，但给农民补偿的部分最多不到5000亿元。根据近期国务院发展研究中心课题组所做的调查：城市政府拿走土地增值的20%～30%；房地产业拿走土地增值收益占到了40%～50%；只有20%～30%留在乡以下。近期中国农业大学在华北、华中、华南的6个省农村就中国农民权益保护现状开展调查，有15.6％的农民家中有土地被征用过，其中只有79.1％获得过补偿；在获得补偿的农户中，46.9％的农户对补偿数额不满意。

城市的拆迁户，也与农民兄弟一样处于弱势。商业拆迁的补偿是开发商的“一口价”，远低于市值；一些低收入家庭从城市中心区域迁往偏远城郊，往往带来生活成本的增加甚至生活来源的断裂，却很少能得补偿。

现实中许多以“旧城改造”“城市绿化”“公益事业”等名义进行的拆迁，实际上是假借“公共利益”之名的商业拆迁。例如，济南市槐荫区在拆迁时的“规划”是用于公路拓宽，后来却盖起了6间对外出租的营业门市房；北京宣武区庄胜二期危改区，开发商以“房改带危改”立项，以“划拨”方式取得“危改居住用地”，却建造起商品豪宅；浙江绍兴市“影城文化街”项目也是以公益事业名义征地拆迁后，改成“县前街文化街”进行地块转手，又变成商贸大厦进行开发建设。这种蒙上公共利益画皮的商业拆迁，是榨民众的骨头熬开发商的肥油，是对民众利益裸的掠夺和驱逐。

为了维护自己的合法权益，一些失地农民和拆迁居民也在进行抗争。然而，在权力撑腰和金钱收买下，暴力拆迁触目惊心，他们反抗的呼声，多数被棍棒敲碎，被推土机碾过。2004年的湖南嘉禾暴力拆迁震惊全国；2005年6月发生在河北省定州市的“6・11”大案更是一个典型，300余歹徒持械围攻村民，造成6名村民死亡、数十人受伤。在被抓获的犯罪嫌疑人中，定州市原市委书记和风就身在其中。

同一片土地之上，得失各异，悲欢不同。在这场轰轰烈烈的土地盛筵狂欢中，有强权的地方政府和有金钱的开发商“强强联手”，举杯相庆；角落处，却是弱势民众的黯然神伤、向隅而泣！