加息房地产调控的利刃
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10月19日下午央行突然宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。分析来看,央行这次加息特点与以往加息有很大不同。一是活期存贷利率没有变化,以此来保持市场充足流动性;二是一年期以下及一年期的存贷利率上调的比例基本相同:三是两年期以上存款利率上调的幅度较高,而三年期以上贷款利率上调幅度较小。
首要目标是管理或抑制通货膨胀及国内资产价格快速上涨
近几个月来,国内自然灾害频繁,导致食品价格快速上涨,并带动消费物价水平上涨成了一种趋势,而且国内CPI已经多个月超出了一年期存款利率水平,居民存款存在严重负利率。在这种情况下,不仅过高的通货膨胀将威胁着整个经济稳定发展,而且长期的负利率也让国内金融市场价格成了一种财富转移机制(即政府通过利率管制让存款人的利益向贷款人转移)。如果这种情况持续,增加国内居民内需及调整收入分配关系也无从谈起。因此,不对称的中长期存款利率上调幅度较大就是对这种利益关系的调整。
当然,这次加息也是对资产价格快速上涨的关注。全球过度宽松的货币政策导致流动性泛滥,引起整个国内外市场资产价格快速上升。而国内资产的价格快速上涨又分为股市与房地产市场。比如2009年国内近十万亿的银行贷款放出就导致了国内资产价格快速上升,尤其是房地产价格快速飚升,房地产泡沫吹大都是利率过低,流动性泛滥的结果。
对于国内股市来看,由于有2008年股市大跌影响,2009年股市价格有所恢复,上海综合指数上涨了80%。不过,由于国内股市在2008年下跌幅度太大,即使2009年股市上涨的幅度不小,但与2007年最高点相距很大。再加上整体经济恢复,国际金融市场形势好转,因此,股市上涨的幅度与基本面相比没有上涨太高,但国内房地产市场的情况则与股市完全不同。
加息为个人住房按揭贷款的重订埋下伏笔
回到2008年,由于对当时的经济形势判断过度悲观,加上受世界各国救市政策的影响,从而使中国在房地产市场没有出现任何危机的情况下,出台了救市政策,房地产的宏观调控突然中断。2008年国务院的131号文件及央行的302号文件出台则弱化个人住房按揭贷款的差别化,让房地产投机炒作与消费的界线模糊。按照这两个文件规定,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;贷款最低首付比例调整为20%,而且居民第一套住房购买及改善住房购买都可享受此优惠条件。对于非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构只是适当地予以提高。可以说,这两项房地产信贷政策用一个“改善性住房”的概念把个人住房按揭贷款的信贷政策差别化完全模糊,让房地产投资与消费混为一谈,而且把个人住房信贷的成本绝对降低、信贷杠杆率大幅度提高,加上过低的个人住房信贷准入门槛,这都为2009年房地产价格快速飚升、房地产泡沫吹大创造了绝无仅有的条件。2009年房地产是出现了繁荣,但是,2009年中国住房价格突然飚升及泡沫四起影响了民生稳定,增加了国家金融风险及经济发展失衡。在这种背景下,2010年4月国务院又出台了“国十条”《《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发【2010】10号),该文件就是要通过调整信贷及税收政策让国内房地产市场回归理性。
国十条中实行更为严格的差别化住房信贷政策其最为根本或最为核心的目的就是要“去过度优惠信贷政策”或去信贷杠杆化,就是对住房市场投机炒作与消费进行严格区分,就是对不同的住房购买者进行严格的信贷风险定价,就是让国内住房按揭贷款信贷政策回归到常态。比如说,界定为第二套以上住房的首付比例上升到不低于50%,按揭贷款利率为基准利率1.1倍以上,用此来区分住房的投资与消费;严格禁止全国房地产市场第三套以上的住房按揭贷款;严格限制第二套以上住房的异地贷款;第一套住房贷款首付比例提高至不少于30%等。
可以说,既有国十条的新房地产政策,也有这次银行基准利率的变化,这些都确定了2011年个人住房按揭贷款利率必须重订。
或许有人会说,一些商业银行会对这种利率重订产生顾虑,怕这样做把个人住房贷款客户赶走,致使去其他银行做贷款。其实,商业银行根本不需要有此顾虑。
一是因为贯彻国十条基本精神及加息后利率重订是必然,趁此让住房按揭贷款利率回归常态也是必然。二是已经购买住房者早就套在其中
(特别是购买第二套以上住房的投资者),如果这些投资者想离开原有的贷款银行,他们将面临更高的、成本更大的风险。比如首付比例更高,从而这些购买住房者要做转按揭几乎不可能,而且假定转按揭可以,但其他银行的利率也不会抢生意而降低,因为,这样做损害了银行本身的利润。在这种情况下,这些住房投资者是不会轻易地退出原有的银行而另选择新银行的。三是考虑购房合同的”官司“问题,商业银行只要仔细研究一下其贷款合同,利率调整尽在其合同中。因此,这次加息只是为各商业银行重订利率提供政策上的理由与条件。
加息改变整个房地产投机炒作者的市场预期
有人说,这次加息对房地产市场影响不大,因为,无论是对房地产开发商来说,还是对住房的投资者来说,0.25个百分点利率上升,对其经营成本影响不会太大。特别是对于暴利的房地产开发商及住房投资者来说,几乎可以忽略不计。其实,这仅是计算这次加息的近期影响,但是这种政策对市场预期的影响,对其他政策调整的影响根本没有考虑进去。如果住房按揭贷款利率重订,不仅全部7折优惠利率会取消而回到9折以上的水平,而且在2009年～2010年购买第二套以上住房投机炒作者,将要面对利率要上升到基准利率1.1倍及1.2倍的水平上去(即这些人的住房按揭贷利率会由4.158%上调到6.754%,利率上升2.596%),上涨利率水平是以往的1.6倍以上,住房投机炒作者的利率风险立即显现出来。在这种情况下,如果再加上房地产税的出台,住房投机炒作者所面临的风险是难以计算的。
而且应该看到,这次加息对房地产市场的影响不仅表现在对2011年利率重订上,而且还在于利率调整只要进入上行的通道,上调还会进行,而不会因为加息一次就会停止。加息之后,房地产上市公司的股票全线下跌就表明了市场这样一种预期。
可以说,这次加息不仅表明政府对房地产调控的决心,也会通过加息改变整个房地产投机炒作者的市场预期。各国的经验表明,加息是房地产宏观调控的利刃,利率不断上升是刺破房地产泡沫最好的武器。
(作者单位:中国社会科学院金融研究所)