無預售許可證 購房合同無效?

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預售必須取得許可證，這是法律的强制性規定。如果開發商沒有取得商品房預售許可證，購房者與開發商簽訂了購房合同，這一合同有效嗎？購房者可以此索賠嗎？

商品房預售幾乎成為當今開發商賣房的普遍形式，原因很明顯：開發商不通過預售的方式盤活資金的話，幾乎無法完成整個房地產項目的開發與運營。預售必須取得許可證，這是法律的強制性規定，其目的是保障廣大購房者的權益和房地產市場的良好秩序。但是，如果開發商沒有取得商品房預售許可證的情況下，購房者與開發商簽訂了購房合同，這一合同有效嗎？購房者可以此索賠嗎？

開發商未獲預售證與購房者簽合同

【案例回放】

江西的宋某看中了某樓盤房子，該樓盤售樓中心置業顧問告知宋某，該樓盤已取得商品房預售許可證並已開始預售。於是，宋某與開發商簽訂了商品房認購協議，詳細約定了所購買房屋的面積、坐落位置、購房款65萬元（人民幣，下同）和定金1萬元，以及付款日期、交房條件和日期、簽訂正式的商品房買賣合同的時間和違約責任。協議簽訂後，宋某按協議約定，繳納了定金及全部購房款。之後，因開發商遲遲不與宋某簽訂正式的買賣合同，雙方產生爭執，宋某經多方面查詢後得知開發商不與其簽訂正式的商品房買賣合同的原因是開發商根本未辦理商品房預售許可證。最後，宋某一紙訴狀將開發商訴至法院，要求確認商品房認購協議無效，開發商退還收取的購房款並賠償一倍購房款65萬元。

法院審理後認為，認購協議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且開發商按照協議約定收受了購房款，應當認定為商品房買賣合同。開發商故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實與宋某簽訂認購協議導致認購協議無效。依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九条的規定承擔相應的責任。於是，法院判決開發商退還收取的購房款及利息並賠償一倍購房款65萬元。

未取得預售許可證簽訂購房合同屬無效

【律師解析】

商海律師事務所周立新律師表示：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定合同有效。第九條規定：「出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明……

本案中，開發商在沒有取得商品房預售許可證的情況下與宋某簽訂了商品房認購協議，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定：「商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。宋某與開發商簽訂的商品房認購協議已具備了商品房買賣合同的主要內容，且開發商已收取了宋某全部購房款，宋某與開發商簽訂的認購協議應認定為商品房買賣合同。本案中，開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效，宋某的訴訟請求具有充分的法律依據，得到法院的支持。

周律師提醒，取得商品房預售許可證是開發商進行商品房預售必須具備的條件，購房者不論在簽訂商品房認購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時，應當要求開發商出示相應樓盤的預售許可證，以防自己與開發商簽訂的合同成為無效合同，帶來不必要的麻煩和損失。