统一利率政策对房地产价格区域差异实证分析
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提要无论在发达国家还是发展中国家,房地产业的发展都高度依赖银行信贷,而利率作为货币政策的主要指标,对房地产市场起着举足轻重的影响。同时,房地产市场的发展呈现显著的区域性不平衡,从而统一利率政策对不同区域房地产价格的影响是有差异的。
关键词:贷款基准利率;个人住房贷款利率;房地产价格;区域差异
中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、引言
2007年美国次贷危机和2008年全球性金融危机的爆发,把主要国家政府和经济学家的目光牢牢地集中在房地产信贷领域。在中央银行利用货币政策对房地产市场进行调控的过程中,利率是作为货币政策的主要中介指标存在并且发挥作用。国内外学者的理论与经验研究证明的,房地产价格与利率之间存在密切的联系。但是,房地产市场是区域性市场,由于房地产商品自身的不可移动性和房地产消费的区域性,不同地区房地产难以互相替代,这使得房地产市场的发展呈现区域性不平衡。
(一)变量设置、样本选取及数据说明。本文选取全国35个大中城市(东部16个、中部8个、西部11个)从2001年到2008年的季度数据作为样本。选取房屋销售价格指数作为住宅价格指标;选取相应区间的贷款基准利率和个人住房贷款利率的实际值作为利率政策指标。相关的全部数据均来源于国研网、中国人民银行网站和中国国家统计局的统计公报。实证检验前,对所有数据取自然对数。
(二)实证检验
1、数据平稳性检验。本文采用ADF方法对所有变量进行单位根检验,所有变量皆为一阶单整。
2、协整检验。在平稳性检验基础上,本文使用E-G两步法对35个城市的房价和相应的实际利率分别进行协整检验。
首先,从开发商的角度,即供给角度来进行检验。用最小二乘法将35个城市房屋价格销售指数的对数和相应的实际贷款基准利率进行回归。其回归式如下:
lnpi=c+c1lnrii=1,2,…,35(1)
模型中pi为第i个城市的房屋价格销售指数;ri是第i个城市的实际利率。
回归结果显示,房价与贷款基准利率具有长期均衡稳定关系的城市在中部有4个、东西部各1个。
其次,从消费者的角度,即需求角度进行检验,方法同上。回归结果显示,房价与个人住房贷款利率具有长期均衡稳定关系的城市在中部有4个、东部1个、西部2个。
3、误差修正模型。为了进一步揭示不同地区住宅价格变化原因,研究利率的短期变动对房价的影响。对于通过协整检验的城市,分别用其房价与房价的一、二、三期滞后项、贷款基准利率指标及其一、二、三期滞后项以及误差修正项建立误差修正模型。由于所有样本的第三期利率滞后项的对数差分的检验结果无一显著,故将之去掉。因而最终的误差修正模型如式(2)所示:
误差修正结果表明:短期房价受贷款基准利率及其滞后项短期变动影响的城市有3个,其中东部1个、中部2个。利率及利率的滞后项对房价的影响基本呈正向相关。这说明,国家对房地产市场的宏观调控措施能够对房地产供给起到抑制作用。而利率及其滞后项的回归系数值都较小,说明利率短期变化对房价短期走势如果有影响的话,其弹性也较小。房价的滞后项对当期房价存在短期影响的均为正向影响。这说明,在一些城市,房价短期变化具有惯性,也即这些地区的房价受其他一些与利率无关因素的影响。
同理,构造误差修正模型,对于房价与个人住房贷款利率存在协整关系的城市,从消费者的角度研究个人住房贷款利率的短期变动对消费者购房需求从而对房价的影响程度。误差修正结果表明:短期房价受住房贷款利率及其滞后项短期变动影响的城市有4个,其中东部1个、中部2个、西部1个。值得注意的是,东部地区和中西部地区的利率及利率的滞后项对房价的影响方向是相反的。
4、差分经典回归。对于房价与利率不具备长期协整关系的城市,本文对其数据进行了差分以消除数据非平稳造成的影响,之后进行经典回归,来寻求利率及其滞后项短期变动对房价变化的影响。
仍然是首先从开发商的角度,检验贷款基准利率的短期变动对住房供给从而对房价的短期变动的影响,构建经典回归模型如式(3):
lnpi,t=c+c1lnri,t+c2lnri,t-1+c3lnr,t-2+c4lnpi,t-1+c5lnpi,t-2+c6lnpi,t-3
i=1,2,…27(3)
其中,pi,t是第i个城市的当期房价;ri,t是第i个城市的当期利率水平,实证过程不断剔除不显著变量。回归结果表明:贷款基准利率对短期房价存在影响关系的城市东部有6个、中部2个、西部3个。
同理,从消费者角度对房价和个人住房贷款利率不具有长期协整关系的24个城市构建房价短期变动与房价短期变动滞后项、个人住房贷款利率短期变化及其滞后项的经典回归模型,不断剔除不显著的变量。回归结果表明:个人住房贷款利率对短期房价存在影响关系的城市数东部7个、中部2个、西部1个。
三、结论
综合此前协整检验、误差修正模型、差分经典回归三个部分,现汇总如表1所示。(表1)由表1可知,东部房价与贷款基准利率和个人住房贷款利率的短期关系比较显著,受贷款基准利率和个人住房贷款利率的短期影响最少的是西部地区。而中部房价与贷款基准利率和个人住房贷款利率更多的存在一种长期稳定关系。利率政策对中部地区的房地产市场调控在长期来讲最有效,而对东部地区的房地产市场影响短期最明显,但长期不显著。
(作者单位:山东财政学院金融学院)
主要参考文献:
[1]张红,殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社,2007.
[2]周京奎.货币政策、银行贷款与住宅价格――对中国四个直辖市的实证研究[J].财贸经济,2005.5.
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