星河湾两年争议

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“南方奢华豪宅怎能在文化之都生根?”、“这将是北京有史以来品质最好的滞销盘”、“什么人会买星河湾?”，2005年一开盘，星河湾就在争议中一路前行，且连续两年位居京城高档公寓销售排行榜前列。由此带来的问题是星河湾的成功源于“生逢其时”还是“品质成就”?

黄文仔：品质“暴君”

实际上，星河湾一直都处在业内外的关注中，包括质疑、观望与赞叹，各种声音不绝于耳。北京星河湾――一个广州开发商进京试水的第一站，居然能在数年中无论在京城业内人士还是购房人中，都能成为谈资中的焦点。星河湾早已超越了一个项目的概念，在某种意义上更成为了一种现象。

2005年7月，星河湾一期以高出区域房价一倍，单价达15000元／平方米的价格开盘，一开盘便立刻在同行内炸开了锅。“这将是北京有史以来品质最好的滞销盘。”开盘当日，一位资深房地产老总直言不讳地说，这也是当时大部分人的判断。而2006年年终，星河湾以21.64亿元荣登北京住宅销售排行榜首。

2006年11月，星河湾二期再以高出一期房价一倍，均价高达31000元／平方米开盘销售，其带给市场的震撼同样令人咋舌；而2007年中，据北京房地产交易管理网的统计数据表明，星河湾半年13个亿的销售业绩有望使其蝉联2007年度北京高端住宅销冠。

2007年8月，星河湾三期再次开盘，并且目前均价高达35000元／平方米。根据北京房地产交易管理网数据显示，截止目前，星河湾三期已签约80套。

宏宇集团副总裁田原，是今年上任的第三位主管北京星河湾的“打工仔”。在北京星河湾销售到三期时，才主管大局的田原，在北京星河湾会所接受《楼市》记者采访时，言辞无不流露出对星河湾的肯定。

“星河湾现象的背后是星河湾老板黄文仔以及星河湾团队：是企业文化和企业精神的支撑。”田原强调到，据不完全统计，全国60多个楼盘在克隆星河湾，而这是很多项目客隆星河湾而无法成功的根本原因，在房屋品质追求上，黄文仔是“暴君”。

黄文仔曾带潘石屹到星河湾参观，黄文仔对星河湾每一棵树的来历都如数家珍，说自己就是一个项目经理，所有的事情都是他拍板做的，这让潘石屹很吃惊。北京星河湾项目筹建早期，黄文仔经常从广州飞到北京，从机场接他的汽车后备箱里永远放着手电筒、胶鞋和安全帽，黄每次必是直接到工地看进展。到了后期，黄文仔更是坐镇北京，拿着放大镜，望远镜、尺子，用近乎苛刻的标准亲手打造了星河湾的每一个细节。

“一说起某某东西可以做得更好，他的眼睛就放光，就像孩子听到了更好玩的玩具一样。”宏宇集团的同事这样评价黄文仔：”黄文仔这种追求完美的癖好大概是与生俱来的。”生逢其时?

在记者的采访中，星河湾高价能被市场迅速接受，两年来被同行竟相模仿，之所以能形成北京房地产市场的星河湾现象，还在于其生逢其时。

华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎认为，首先，近年在经济流动性过剩的环境下，富人积累财富的速度越来越快。其次，这几年资源性产业发展比较迅速，比如河北的铝产业、山西的煤炭产业以及各地的房地产业，北京周边富人的迅速诞生为其创造了客源。

“在中国，社会财富和个人财富快速增长的趋势十分明显。截~2006年底，我国GDP达到21.09万亿元，是1978年的58倍；人均GDP达到15973元，是1978年的42倍。”中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民表示。而在个人财富增长的版图中，房产成为重要的板块，富裕起来的人们首先会追求高品质的房产。

正如前文中提到的高向荣、李淑颖，均明确对《楼市》强调，其购房的标准是物超所值，而不是价廉物美。他们不仅仅追求高质量房，而且追求高舒适度、私密性等等。

“实际上，2005年时，开发商和买房人都对北京房地产品质有很高的期待。也有一些楼盘开始打品质楼盘的旗号。但是当时号称品质楼盘的项目大多要么依附于地段好，要么自然环境好，过多的外部条件反而掩盖了很多的内部品质缺陷。当时地产开发正处于从营销时代向品质时代转变的关键时期，此时，星河湾以楼盘品质为突破口，必然要受到买房人追捧。”五合国际(Werkhart)中国区副总经理严涛表示，北京星河湾赶上了楼市发展的转折期，只要是真正做品质的楼盘，不论是星河湾还是其他楼盘，都会受到市场的欢迎。

黄文仔也承认星河湾的成功与品质人群的出现息息相关。”星河湾的成功说明了中国一批社会主流力量已经成为品质人群，中国社会正在进入品质时代，他们需要品质住宅。我总是说只要我们做到，市场就会买单。我希望我们在座各位再也不要怀疑市场的购买欲望，购买能力，不要再怀疑买家的眼光和接受水平。而是要不断地问问自己――我们还能不能做得更好？”2004年底，黄文仔满怀信心地鼓舞即将迎接2005的北京星河湾团队。

星河湾作为南方楼盘能在“有文化的北京”落地生根，也受到业内争议。严涛认为，南粤文化历史其实并不比北京文化的历史积淀少，北京作为全国各种人群聚集之地，外地人购房也是购买力支撑之一。“这说明中国无论是南方还是北方的富人，其价值观都是趋同的，大多还属于追求奢华、张扬心态。”公衍奎补充到。品质成就?

就在业内人士认为品质成为星河湾制胜关键因素之时，如今入住一年之后的买房人如何看待星河湾的优点与不足?

高向荣：我最初看过北京上元、棕榈泉等房子，每个项目都有自己的特点，不过很少有项目能做到园林与内部装修都不错，所以我选择了购买星河湾。如果我说星河湾没有不足，也不客观。我觉得星河湾最大的不足是到目前为止，区域周边配套仍然与项目客群不匹配。

李淑颖：我最喜欢的是星河湾的公园，我在棕榈泉居住时虽然也有朝阳公园配套，但是星河湾的公园只有业主才能进入，比较具有私密性。我觉得星河湾一期比星河湾三期的户型设计更加温馨。

郭英办：星河湾毫无疑问在装修品质、用材、园林方面高出北京很多房产项目。也正是因为如此，我才购买。不过在装修品位方面，我觉得可以增加一些简约风格。品质与品位是两个不同层面的概念，品质是指质量、安全、耐用、工艺施工精度等，而品位更多涉及艺术、概念等。不过品位属于仁者见任、智者见智的问题。

“任何精装修房屋都会存在一些问题，但星河湾总体房屋质量不错。”志远房地产验收公司工作室法人崔振明总结星河湾一期验房经历后表示，星河湾其实最大的优势是出了这些房屋质量问题后，物业公司及开发商整改的态度比较积极。

北京率土环艺科技有限公司庭院首席设计师张枫对《楼市》记者表示，审视高档公寓园林主要从以下四方面判断一是水景与林景是否相辅相成；二是植物配备是否丰富，讲求

乔木、灌木、花草的科学搭配，创造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观；就此方面来讲，星河湾一二期在营造四季景观方面是有待提升的，只达到了四季长绿的效果；而三期相比较而言，园林正中以松柏林为主体，一年四季长绿，西侧以黄栌与红栌林为主体，东侧是银杏林。三重主题能够形成四季常绿，三季有花。三是景观规划是否合理，园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息，做到景为人用，富有人情味。在空间组织上达到一步一景，景随步移的效果。四是园林的施工质量是否符合要求。

而精装修的价值，专家认为主要从以下几个方面判断一是材料价值二是设计价值三是工艺价值。星河湾在设计价值和工艺价值方面比较到位，其三期不同空间，大理石花纹拼接的图案是不一样的，并且不同空间阳台的设计风格、尺寸都是有区别的；另外工艺上专业技师的精雕细作也是随处可见。不过，在材料使用方面，业内专家较多的争议是大理石材料的使用虽为一种时尚，但是也要兼顾家的温馨。新的质疑

不论业内如何争议，星河湾高价热销是事实。然而热销后的星河湾实际入住率并不高。根据《楼市》市场研究部提供的数据，星河湾一期600多户，实际的入住率为200多户。而此种现象在记者采访中，被业内专家认为是星河湾代表的又一种现象：富人社区热销之后的空置现象。

北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，随着社会发展进步，相对富有的人群集中居住是一种必然现象。并且从物业管理的角度来讲，富人社区相对于普通社区的物业管理纠纷要少得多，社区相对和谐。事实上，星河湾尽管实际入住率并不高，但是物业费的收缴率却近100％。

由于朝青板块2003年前基本以中低档楼盘为主，2005年星河湾面市后，高档楼盘开发才拉开序幕，因此，基于历史和未来发展的方向，朝青板块将逐渐成为住宅类型综合的区域，形成旧低新高的产品格局，很难形成纯粹的富人区。华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎认为，星河湾现象背后实际暴露出来的是贫富差距，但是理性来看，消除此种现象也是不现实的问题，良性的居住模式是“大混杂，小纯粹”，朝青板块目前也正是此种居住模式。不过，陈旭认为，从长远利益来看，会造成社会贫富心理失衡。

尤其中国正处于大量闲置房屋掌握在少数富人手中，导致了住房分配不公，客观上造成了北京房屋供给紧张。中国人民大学社会学教授周孝正认为，这实际上是严重的资源浪费，“住有所居”被明确写进十七大报告，物业税也即将开征。房地产宏观调控又将风涌而至之时，或许星河湾包括很多高档房地产项目是否面临抛盘现象，未来都面临不确定。