我国商业银行房地产贷款风险分析及其防范

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[摘 要] 次贷危机的爆发给我国商业银行很大的启示，在这个时候探讨我国商业银行房地产贷款风险管理显得非常重要。本文首先分析了我国商业银行目前面临的房地产贷款风险，然后在风险分析的基础上得出相关的防范风险的策略。

[关键词] 商业银行 房地产贷款风险 风险防范

由于目前我国的资本市场很不发达，房地产企业融资渠道的单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行信贷资金的支持。银行信贷资金介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金70%以上基本来源于银行，因此从这个角度上看，我国商业银行房地产信贷面临着比较大的风险。本文认为我国商业银行目前存在的主要风险有以下几个方面：

一、宏观经济面的风险

当前美国的次贷危机已经演变成整个全球的一场金融危机，中国随着入世的不断深化，中国市场的不断开放和中国的金融机构的不断走向世界，世界上的经济震荡对我国的经济必然会产生一定的影响。从我国目前的情况看，房地产市场和金融市场是共生共荣的，只要房地产出现问题，我国的银行业将面临巨大的挑战。

二、来自房地产开发企业风险

首先，信用风险。商业银行的贷款参与了房地产开发的整个过程，从土地一级开发阶段到房地产开发阶段，再到房地产销售阶段。商业银行房地产贷款资金在不断循环流动中回收、增值，在三个阶段的循环中，任何一个阶段的资金链循环出现障碍，都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款的预期损失或未预期损失，因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导。

其次，企业经营风险。房地产企业融资是以间接融资为主，商业银行介于存款人和企业之间起资金融通的作用，这样房地产企业经济效益好，银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常，反之企业效益不佳，拖欠贷款，银行就可能出现坏帐。因此房地产企业自身经营状况与银行房地产贷款安全密切相关。房地产企业的经营风险就在于其所开发的房地产项目的建设的风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

三、来自银行内部的操作风险

在房地产金融中存在的风险，最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银行自身操作风险主要有两种：一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善，这主要发生于年前，因为中国的银行业体制存在较大缺陷，项目信贷审批委员会集体审批机制还没有建立；第二种银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度，这主要发生在年以后。随着我国商业银行股份制改造成功，我国银行业信贷审批管理体制己有较大完善，房地产信贷作为国家宏观调控的重点，已建立起比较完整的一套操作规范。但由于发放房地产贷款可带来可观的贷款利息收入外，还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益，因此各大商业银行都将房地产企业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户，或为了完成短期的营销目标，往往对这些客户言听计从，对其贷款违规发放、管理，这样就对银行房地产贷款埋下了重大隐患。

四、个人住房贷款主要风险

由于个人住房贷款持续期较长(最长为30年)，贷款风险往往在数年后才表现出来，特别是房价出现急剧下滑时，个人住房贷款风险将大量涌现出来。个人住房贷款的主要分险表现为以下几种形式：

首先，借款人的信用风险。作为个人住房贷款业务的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。

其次，“假按揭”引起的相关风险。“假按揭”一般是以不真实购买住房为目的，开发商为降低财务成本、加快销售资金回笼等目的，利用内部职工或者关系人员冒充客户和购房人，将暂时无法、售出的房子通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。

通过对风险的分析，本文综合许多学者的观点得出以下的防范风险的策略：

1.强化银行职员的贷款风险意识和严格把关贷款各个环节

首先，树立以人为本、人与制度并重的贷款风险管理思想，强化员工贷款风险管理意识；其次，强化措施和规范操作，把好房地产信贷审查关和抵押物风险防范关；再次，严字当头和加强创新手段，把好房地产信贷审批关和房地产信贷贷后管理关。

2.建立和完善房地产贷款的外部环境

银行房地产贷款风险管理水平的提高，自身努力是一个方面，同时需要建设一个良好的金融生态环境。行业指导和宏观调控是根本，制度和产品创新是保障，信用和法制环境建设是基础。我国应该要发挥政府的职能作用，加大金融创新力度，健全我国的法律系统。

3.完善商业银行的房地产贷款风险评级系统和监管机制

在对企业评级的基础上进一步完善行业的评级，同时建立在行业中的相对地位的评级。

健全贷款审批制度，首先是建立以“三查”为基础的审贷分离制度。建立全方位的贷后风险监管体系，全面监管与重点监管相结合，现场监管和非现场监管相结合，定期检查与非定期检查相结合。

4.建立完善的房地产贷款风险预警机制

只有正确分析判断房地产业发展形势，建立起一套有效的房地产贷款预警机制，这样才有助于商业银行在做好房地产信贷业务同时更有效地防范风险。

参考文献：

[1]杨有振:商业银行风险管理.[M].北京：中国金融出版社，2005，296

[2]刘士余:切实加强商业性房地产信贷管理[J].中国金融，2008（1）

[3]邱 磊:我国商业银行房地产信贷风险分析[J].中国商界，2008（2）