物业管理早期介入时机选择与应注意的问题

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摘 要：现代建筑设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大，新材料使用多。为了能对物业实施有效管理，确保物业正常使用和发挥功能，需要物业管理企业的早期介入，充当顾问的作用，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要，为以后的管理创造条件。本文主要分析了物业管理早期介入的时机选择以及在介入过程中应该注意的问题。

关键词：物业管理；早期介入；时机选择；注意问题

一、物业管理早期介入必要性分析

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等。目前物业管理绝大多数未涉及到早期介入，经常出现以下问题：物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、物业工程质量缺陷等；建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案缺漏等；工程质量保修和工程遗留问题处理不及时等。

为了避免出现上述问题，物业管理企业的早期介入，有着重要的现实意义。

1.完善物业的规划设计和使用功能

物业的设计人员不是专业的物业管理者。在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

2.更好地监督施工质量

积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。因此，物业管理早期介入可以为今后的维修养护工作省去很多麻烦。

3.为竣工验收打下基础

提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理企业从物业投入使用，即能为业主提供良好的物业管理服务。物业管理企业早期介入后，房地产开发商可以得到物业管理企业的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理企业则可以根据物业管理的技术规范要求，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与施工单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿事情的发生。

4.便于日后物业管理服务工作的开展

由于有了早期介入，物业管理企业对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌。可能发现的问题也在施工方尚未退场前已经解决，既节省了费用，也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。

5.有利于促进物业的销售

先进的物业管理可以使物业保值、增值的作用日益显著。物业管理企业可以配合开发企业制定出更符合业主需要的设计方案，在销售前拟定能满足潜在购房者需要的可行性方案，大力宣传该物业的独到之处及物业投入后所能提供的优质服务水准，达到吸引更多的消费者，进而达到物业旺销、获利的目标。

二、物业管理早期介入的时间选择

根据早期介入阶段的不同，它可分为项目开发初期阶段、中期阶段和晚期阶段三类。初期阶段介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段就开始介入；中期阶段介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作晚期阶段介入。

1.项目开发初期阶段介入

现目开发初期阶段介入，是指在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业公司的作用体现在以下几点：

（1）完善物业规划设计与使用功能。物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。

（2）完善水电设备安装设计。房屋的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患；电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要；管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗农机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

（3）完善消防设施的设计。在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

（4）完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。由此可见，初期阶段的介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

2.项目开发中期阶段介入

（1）在项目的施工阶段。开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上。从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因，忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者。从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

（2）在项目设备安装阶段。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足。特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌：所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。

3.项目开发晚期阶段介入

在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助，其任务就是帮助开发商进行物业的销售。总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

（1）有利于促进物业的销售。先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。

（2）有利于物业管理公司的准备工作。物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。

三、管理早期介入应注意问题

1.物业管理法制建设滞后与物业管理行业的发展问题

物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括销售商品房的开发公司与业主、业主委员会，物业管理企业之间的关系。尽管这些年国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据而难以及时处理。如果这个问题解决了，有利于物业管理的早期介入及其工作的实际效果。

2.开发商与物业管理企业的双向选择

推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上把业主与物业管理企业之间视为“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，这不利于物业公司的在早期介入。

3.物业管理服务内容的问题

在物业管理发展初期，我们曾倡导在管理区域内实行五费统收等，不少物管公司大包大揽，无偿实施水、电、气费的代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业公司承担，有的公司将其分摊到户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，是由于没有准确界定物管企业行为。因此，物业管理内容不够明确的问题，不利于物业管理早期介入工作。

4.市场化程度较低，招投标行为不规范的问题

当前，由于物业管理招投标规则和规范招标，投标人的行为及开标、评标、中标等活动的法制化规范不够，因而使物业管理的招投标活动规范工作严重滞后，这对物业管理早期介入肯定不利。因此，需在这一方面进行依法规范。

四、解决物业管理早期介入的问题的具体措施

1.要尽快完善物业管理法规，规章及配套政策

社会化、专业化、市场化管理体制的建立和实行，招投标活动广泛，有序的开展都有赖于相关的法规、规章及配套政策。我国物管业发展迅速，但市场化程度不高，因而加快物业管理的法制建设，尽快出台相关条规，是物业管理实现早期介入的必要条件。

2.广泛开展规范的招投标活动

目前全国在物业管理招投标方面存在的问题是：招投标少，少城市都还是谁开发谁管理；招投标不规范，一些城市的评委组成不合理；一些城市存在严重的压价招标问题；一些城市的招投标仅是流于形式。如果不能规范、有效地开展招投标活动，则物业管理的早期介入就会成为一句空话。

3.实行社会化、专业化、市场化的物业管理体制

由于各种原因，我国物业管理的社会化、专业化、市场化程度不高，因而出现了规模小、范围窄、管理水平低、服务质量差、收费混乱、纠纷四起等一系列问题。传统的行政管理体制一方面使物业管理企业内部难以真正实行激励机制，竞争机制和约束机制，因此难以提高管理水平和服务质量，同时也使业主难以形成“花钱买管理”“花钱买服务”的新观念。只有坚持社会化、专业化、市场化的物业管理体制，物业管理的早期介入才有实际意义和效果。

参考文献：

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