浅析沪渝两地房产税试点改革
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沪渝两地改革征收范围的房产税，已经过一段时间的实行，目前改革已经获得了一定的进展，但是在各地喧嚣起伏的限购政策中，房产税的效应并未凸显，对税收法理的质疑声也此起彼伏。本片文章主要基于沪渝两地改革房产税的具体情况，并结合世界各国房产税征收情况，分析沪渝两地试点改革房产税的不足和改进建议。
一、国外房产税具体情况
目前，世界上130多个国家和地区对住房征收房产税，绝大多数国家和地区将房产税作为地方税，是地方政府重要而稳定的税源，而地方政府通常将这部分收入用于公共服务支出。笔者选取了西方和东方各两个发达国家作房产税的介绍：
（一）美国房产税情况
美国房地产税税率都由地方市政当局的立法机关自己制定，也就是说根据财政支出决定房地产税的税率，一般在1%～3%。在房地产税税率高的地区，公共设施一定上乘，公共服务质量也要好于其他地区，中小学校的等级也较高。税率方面，若房屋出租，税率是租金的30%左右；若房产转让，要收15%的资本得利税以及交易价格1%～5%的营业税；若按揭购买，要对贷款额征收0.35%的印花税以及0.002%的无形税。
（二）加拿大房产税情况
加拿大房产税也是和地产税分离的。加拿大的房地产税不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退休收入低，但住的房子较大，所以比例就显得高。
（三）日本房产税情况
在日本，房产税不仅涉及房子，还涉及土地。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。对土地、房屋的课税依据是市场价值，日本称之为“适当的时价”，一般每三年进行一次基础评估。土地价格是依据“路线价”计算出来的，房屋则以房屋再建价格为基础评估。
（四）韩国房产税情况
韩国政府为抑制房价过快上涨，2005年出台了综合不动产税，根据房产价值的不同对拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，征收0.75%~2%的不动产税。除此之外，韩国政府还征收财产税，征税对象为拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，根据财产价值不同，对应的税率也不同。为打击房地产投机行为，韩国政府还出台了房产转让所得税，针对拥有两套住房的家庭购买房产两年之内将其出售，征收50%的房产转让所得税；针对拥有三套以上住宅的家庭购买房产两年之内将其出售，征收60%的房产转让所得税。
二、国内房产税的具体情况
2011年1月28日和30日，重庆和上海地方税务局分别出台了《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市个人住房房产税征收管理细则》。细则分别在1986年9月15日国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》基础之上将征税范围扩大到居民自住房屋，以期望通过对房产税的改革结合限购政策的出台，对持续走高的房价进行控制。
房产税在我国并非一个新税种，而且房产税并不是现代才有的税种。《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布相当于当时课征的房产税，属于土地税的一部分，对三种房屋征收。到现代，1986年10月《房产税暂行条例》正式实施，房产税就已经开始在我国各大中小城市按年征收。但是，房产税征收对象仅限于经营性房产，包括买卖房产和出租房产。现在媒体热议的“征收房产税”，实际上是指房产税扩大了房产税的征收范围，将目前普通老百姓个人持有的住房中空置的部分纳入征税范围。
（一） 重庆市个人住房房产税征收概况
1、试点区域
个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收。
2、征收对象
对于重庆市本地居民，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房。独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。
3、计税依据
应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。凡纳入征收对象的应税住房用于出租的，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征房产税。
4、适用税率
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。
5、应纳税额计算方法
个人住房房产税应纳税额的计算，公式：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。应祝建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。拥有的独栋商品住宅，面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
（二）上海市个人住房房产税征收概况
1、试点区域
个人住房房产税在上海市行政区域内实行。
2、征收对象
对于上海市本地居民，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。对于外地居民，征收对象为非本市居民家庭在本市新购的住房。
3、计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
4、适用税率
适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
5、应纳税额计算方法
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
（三）对沪渝两地房产税扩大范围的思考
我国当前的土地和财税政策带来了地租分配的极端不平等和居民税收负担的极端不公平，城市土地增值收益为少数人掠取。扩大房产税范围的目的是要建立公平的社会财富分配机制与有效率的土地资源配置机制。它的意义在于财富分配公平化和资源的有效配置。在房产税的作用下，中等收入者自能凭自身收入住上中等房，政府将对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出，来解决城市低收入群体的住房问题。
房地产具有双重性，分别是公共服务属性和商品属性。政府的服务行为与开发商的商业行为必须实施双轨制。一方面，保障性住房政策是事关社会和谐和民生的重大政策，是政府公共服务和社会管理的职责。另一方面，商品房、豪华房以及别墅等，通过市场交易法则发展房地产业。政府实行宏观调控，进行市场调节，优化经济结构调整，改善和发展民生。
三、沪渝两地试点房产税不足和建议
（一）沪渝两地试点房产税的不足
1、房产税对抑制房价作用有限
从发达国家的经验中可以看到，房产税并不能有效防止房价暴涨暴跌。美国、加拿大等国都长期实行房产税，但这些国家投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现。房产税出台的初期，对房价短期内有强烈的冲击作用，但在中国住房市场基本面没有改观之前，购房仍然是居民的刚性需求，房价上涨预期仍然很高，房地产投资需求依然强劲。在狂热的、极度不均衡的市场环境下，需要一些短期的极端措施来控制房价，如北京、上海、深圳、广州等14 个城市，采用的“限购令”，限制所有家庭新购房数量等。
2、房产税对普通老百姓负担太重
中国居民拥有住房的是绝大多数。据《中国城市状况报告》调查显示，中国城市住房自有率达到87%。若按照房屋的评估价值来征收，以上海为例，2011年上海新建商品住宅控制目标为15350元/平方米，以80平方米计算，平均每套住宅价值122万元，1%就要每年1.2 万元，对普通老百姓的收入水平来讲负担太大。另外，还要特别考虑中国很多自有住房是通过房改获得的，这些房改房往往地段不错，评估市场价值很高，可居住者的现金收入不高，还有很多老年人和低收入者根本无力支付。
3、房产税的前提是公共财政
房产税的最终目的应该是增加社会福利，谨防政府征收房产税以此来弥补地方政府的收入不足。为此，在财政收支没有建立起有效监督体制的时候，还没有形成“公共财政”的机制，提倡房产税并不理智，只会给老百姓增加负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。如果没有相应的公共财政机制改革来确保房产税“取之于民、用之于民”，房产税仅仅成为广大老百姓的新负担，那么当前开征房产税的控制房价的目的就值得质疑。
（二）沪渝两地试点房产税的建议
对于我国房地产市场，利用税收杠杆配合其他政策，通过房产税改革来抑制过度虚高的房价是很有必要。沪渝两地先行试点改革房产税可为房产税在全国范围内实施积累宝贵的经验。房产税改革可参考如下原则：
1、普遍纳税原则
按照房产性质和用途，可将其分为四种类型，即生活保障型房产、公共服务型房产、生产经营型房产、投机套利型房产。对于不同类型的房产，房产税应该区别对待。对生活保障型房产，以规定家庭人均占有面积为基数，一倍基数和两倍基数之间的部分归类为生产经营型房产征税，超两倍基数的部分归类为投机套利型房产征税。对公共服务型房产，以该事业单位登记员工人均占有面积计算，一倍基数以上部分归类为生产经营型房产。
2、便利征管原则
房产税的计算和征收管理要简单化。一是计税依据要合理，计税依据以土地和房屋的评估值扣除使用年限系数值后的余额为标准，成立专业房产评估机构，逐步完善评估体系，保证评估结果的公允性。二是税率设计要科学，针对不同类型的房产设计不同的税率。对于社会公益性的房产，如生活保障型房产、公共服务型房产，可以实行零税率；对生产经营型房产，在持有期间税率可相对降低，出售时税率课适当题高；对不提倡的投机套利型房产征收重税。三是政策界限要明晰，严格减免政策。对和民生息息相关的社会公益性质房产可实行免税或减税。
3、 筹集收入原则
房产税改革不能停留在对现有条列进行简单调整，必须将其他与房产相关项目的税费进行科学地整合，避免不合理的重复征税现象，使房产税设计更为科学，以保证地方财政收入稳定增长，满足公共财政支出的需要。
（作者单位：中南财经政法大学会计学院）