息、房、股当演和谐三重奏

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问：今年以来，央行5次提高利率和9次提高存款准备金率，在您看来，政府通过此举进行宏观调控是基于什么考虑?多年来的低利率又体现了国家怎样的调控思路?

尹伯成教授(以下简称尹教授)：利率是国家进行宏观调控的一种重要手段，央行提高利率，绝不是件简单的事情，考虑的因素是很多的。一是流动性状况。当流动性过度泛滥时容易形成金融泡沫，必须予以积极干预，比如通过提高利率来吸收存款、缩紧贷款，影响流通。第二个因素是CPI，即利率要与当前的通货膨胀率相对应，不能让利率与通胀率差距过大，实际的负利率也要维持在一定水平。第三个是人民币升值的因素。出于社会经济平稳发展的考虑，政府也不能让人民币升值过快，而利率提高，会加大人民币升值的压力。

我国长期以来一直维特低利率，主要是基于几方面的考虑。一是企业在融资时的承受力，利率太高，会削弱企业的融资资能力；二是希望促进投资，来拉动经济增长；三是担心对楼市价格造成影响，从而影响到市场供给，毕竟楼市在国计民生中的作用都是举足轻重的；四是担心对股市有不利影响，因为国家希望大力发展直接融资，而贷款利率提高却对其有负面影响进而波及股市。

问：加息会对我国的宏观经济带来怎样的影响?

尹教授：我认为主要是“降温”。既给过热的投资需求降温，又给过热的楼市和股市降温。目前在中国，大的投资项目都得靠银行，利率上升，融资成本提高，投资必爆放缓；与此同时，楼市股市如果理性的话，必然也会做出反应。

问：我国的房价近年一直保持了高企的走势，从价值规律来看，是需求的增加超过了供给的增加所致吗?您作为复旦大学房地产研究中心主任，估计加息后房价下一步的走势会如何?

尹教授：房价上涨原因主要是需求增加带来的，这部分新增的需求主要来自于以下4个方面：一是消费型需求，比如不断涌八的外来人口和每年的新增人口，都会对居住产生需求；二是改善型需求，如置业升级、小户型换大户型；三是被动型需求，如城市拆迁导致的需求；四是投机型需求，也就是除了自住之外，买房用来出租或转手挣差价。这4种需求的增加和日益走高的建筑、用地成本共同导致了房价的居高不下。至于房价会不会降，我认为基本态势应该是稳中有涨，可能不会涨太快，但降的可能性也不大。而涨也是有差异地涨，城市中心快、郊区边缘慢。

问：中国股市近期出现动荡，您认为其中的原因是什么?对广大股民和基民，您有怎样的风险提示?

尹教授：去年下半年以来，股市上行，只要入市就赚钱，老百姓跟风，看别人买什么自己也跟着买什么，盲目追涨，拉高了股价；当国家进行宏观调控时，中小股民又反应过度，稍有风吹草动便撤出资金，恐慌性地杀跌，这就导致了股市的震荡。

中国股市震荡的基本面是两个：一是中小股民不成熟，投资具有盲目性，心态上过分乐观或悲观；二是说明我们政府的调控可能更应当平稳、和缓而行。政策出台，比如印花税的上调，应该预先吹吹风，再正式调整，让给投资者有一个调整的心理预期，而不是突发性的调控，这也是强化政府公信力的有力手段。心理预期很重要，是连接过去，现在和未来的桥梁。比如最近在传要加速国有股减持以充实社保基金，如果这形成大家一种预期，纷纷抛股票，股票价格就要下跌。

问：您认为股市的波动将给房地产市场带来怎样的影响?

尹教授：有观点认为股市和楼市组成一个跷跷板，资金不是流向楼市就是流向股市。我认为有一定道理，但不是绝对正确，这两个市场完全可以构成一个良性循环。股市也可以推动楼市。比如股市上，既有不愿再承受股票的巨大风险而退市买房的人，也有用炒股赚的钱来买房的人。当股票价格上涨后使资产所有者的财富增加，并导致房产消费增长一这就是经济学上股票的财富效应。而当消费者对房产的需求增加时，房价上涨，房地产开发企业利润率提高，并带动建筑业，装潢业等许多行业发展，从而也会导致相关板块的股票升值。所以说，二者可以相互促进，相辅相成，而并不见得是此消彼涨的关系。

问：在当前形势下，投资者在买房与炒股间应当如何选择?您认为个人应该选择怎样的理财方式?

尹教授：我认为在股市风险不大时入市炒股未尝不可，但要守住两条底线：一条是切莫负债炒股，炒股一定要用闲钱、余钱；另一条是要量力而行，这个“力”，不仅是财力和精力，还要有心理承受力。在炒股与买房的权衡上。我强调资产要进行合理分配，既不能全部用来买房子，也不能全部押在股市上。比如有100万元，就用其中的50万元去按揭买房，剩余的50万元再拿去炒股。这就是通常说的鸡蛋不放一个篮子里。