小产权房合理性之探析
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摘 要 因小产权房对我国现行法律与政策的冲击，政府明令禁止其流转，各方对小产权房的态度均不一。通过对其产生的根本原因进行分析，城市居民与房地产商、农民与政府之间的博弈。可知小产权房有其现实存在的合理性，包括对我国城市房产市场的正确导向，提高土地利用水平以及经济效用，推进我国城乡统筹发展。
关键词 小产权房 产权 集体土地
一、小产权房产生的原因
“小产权房”并非为法律上的严格概念，其“小”实际主要体现在其与一般意义上的商品房相比，小产权房不用向政府缴纳土地出让金、土地使用税、土地开发费等，因此建设在农村集体土地上的小产权房价格相对低廉，备受许多城镇居民的青睐。但同时，由于小产权房不符合我国城乡规划和土地使用政策，缺乏法律保护，以致其一直处于灰色地带。
小产权房作为市场经济产物并批量生产的直接原因在于市场的存在，市场参与者包括政府、房地产商、房屋购买人、村民。这一市场得以生长并愈发活跃的原因则在于存在的两个方面的利益博弈，因博弈而生需求与供给。一是房地产商与房屋需求者之间的博弈，中国房屋的供给结构没有和需求结构深度对接，即只重视供给结构本身，忽略对需求结构的考量，忽略了供给价格结构的平衡。房地产商垄断了城市房产市场，高房价自然不言而喻，房屋需求者们终只能望房兴叹。在这场房地产商与房屋需求者们之间的博弈，前者完胜。也正因如此，难以承载城市高房价的房屋需求者们囤积了大量的住房需求。二是政府与集体土地使用权人之间的利益博弈，农民也是理性的民事主体，其作出出卖房屋的决定也是基于理性的选择，政府对农民利益的强制保护并不会比农民自己更为高明，但所耗费的成本要高得多。农民不仅是理性人，还是经济人。国家对于失地农民的补偿费用相对于农村居民直接与城市居民交易所获得收益小的多。农民作为小产权房的供给方选择绕过政府这一环节，以期获得更多的由土地所生的收益。
二、小产权房存在之合理性
小产权房作为交易产物的出现揭示了我国城乡二元土地结构以及我国相关土地制度的缺陷，“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节……，它是乡镇农村对机会的均等、利益的平衡、城乡协调发展的一种要求。”因此，通过前述小产权房产生原因，结合我国实际情况，有其存在之合理性，主要体现为以下几点：
（一）提高农村土地利用水平与经济效用
保护耕地，除需要保持土地应有的数量，还要尽可能提高土地利用水平。就同一块宅基地而言，在符合土地利用规划情况下，多盖几套住房，满足多户人家的居住需求远比一户一宅要经济。就我国目前现有的小产权房来看，大部分为在一块宅基地上筑建多层，然后分别出售每层于多人。同时，随着城市化的发展，我国农民离境离乡的现象越来越突出，许多农民在城市购房，举家迁至城市居住，大量农村房屋空置，无人居住与维护。将空置的房屋供给给饱受高房价之苦的城市居民可谓一举两得，双方皆从中受益，还提高土地的有效利用水平。
（二）对我国城市房产市场的正确导向作用
小产权对我国现在的房地产市场具有一定程度的将其导向正轨的作用。首先，小产权房能够促使畸高房价下跌，从客观上讲“小产权房”对房地产市场泡沫化起到有效的抑制作用，是稀缺住房资源的有益补充。其次，有助于挤压房地产畸形发展形成的经济泡沫，增进我国经济安全。与此同时，小产权房的出现，能打破房地产开发商对房地产开发市场的垄断，不仅在房地产开发的利益链上使国家利益、地方政府的利益、开发商的利益、农村集体和农民的利益、购房者的利益能够在遵循市场经济规律的过程中走向合理，由此增进社会公平和和谐，而且通过这种对垄断的打破，能加速我国建立起完善的市场经济体制。
（三）推进我国城乡统筹发展
小产权房是城市中低收入者要求生存权、广大贫穷农民要求发展权的体现。从效率和公平的角度，农村居民也应有机会和城市居民有一样，向市场经济迈进，实现城乡的二元化的统筹发展，一部分城市居民带动了农村居民，从而走向共同富裕的道路，这对推动农村经济发展，促进城市一体化的早日实现奠定基础。由于城市的迅速扩张，农地征用导致的补偿和收益的差异使一部分农民率先进行了小产权房的建设。从这一点上来说，小产权房的出现有其合理性，它是对现有体制存在的某种不合理性的批判和诚实反应。土地是农村最大的资本，但土地只有允许流转才能成为资本，让城市资本进入农村，可以有效地解决农村建设资金短缺问题。这对于加快农村城镇化建设，提高农村居民收入，最终实现城乡统筹发展有着重要意义。
参考文献：
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