第七届全国城运会对南昌房地产市场的触媒效应分析

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摘 要:城市的发展演变是在各种触媒的作用推动下发生,城市重大事件的长短期的触媒效应带动城市的布局更新和升级,不仅能优化城市发展格局,提供了房地产市场良好发展的社会经济、文化环境,对整个房地产市场发展产生间接和深远的影响。

关键词:触媒效应 城运会 房地产 影响评估

中图分类号:F127文献标识码:A 文章编号:1007-3973(2010)06-133-02

1前言

城市的发展演变是在各种各样的“触媒” 的作用下得以产生和发展,每当城市发生新的触媒元素,将使城市外部形态和内部结构发生一定程度的变化。房地产市场的发展与城市的发展布局和外延扩张相联系。南昌于2005年成功申办第七届全国城市运动会,城运会的举行对整个南昌市的发展带来机遇,本文拟探讨城运会与房地产市场的联动影响分析。

2城运会对南昌发展的影响

2.1对未来经济发展带来机遇

城运会不仅提供一个良好的平台,是城市经济实现大跨越的一个跳板。以重大事件为发展契机,会促进城市再开发与更新,实现城市的联动发展,提高城市综合竞争力,最终提升自身形象。通过2011年的城运会给南昌带来新的发展机遇,在触媒效应的作用下,实现中部地区崛起的角色互换,进一步对接其在地理位置长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲交汇处的优越性,带动全省区域经济发展。据悉第五届城运会的东道主长沙不仅改写了城运会亏损的历史,还使其在国内城市实力排名提高了七八名。城运会的举办为主办城市提供了良好的发展契机,推动市政建设、房地产开发、广告传媒、商贸旅游等的繁荣发展。不仅带动了城市经济,优化了城市的经济文化结构。

2.2加快了城市建设的步伐

自成功申办第七届城运会以来,逐渐完善市政设施配套,重点放在比赛场馆的建设、道路路网、生态环境、市容环卫设施等6大基础设施配套建设上。

2.2.1场馆设施的建设

现有的大型体育场馆主要集中于城中心,平时赛事主要依靠省体育馆、八一体育馆和高校内的场馆设施,在应对2011年城运会的召开,明显无法满足大量的赛事和人流量。目前在对已有的相关场馆设施进行改造同时,并兴建两大场馆省奥林匹克体育中心和南昌国际体育中心。

前者坐落在南昌市高新技术产业开发区昌东高校园区的瑶湖西岸,涵盖体育场、跳水游泳馆、球类训练馆等。还有篮球、运动员、教练员公寓等附属工程。后者位于生米大桥以南、东临赣江、西靠丰和大道,配备国际标准的田径场、游泳跳水馆和综合训练馆。两大场馆设施的建设对今后的全民健身和体育地产的开发提供平台,且为发展体育产业迈上了一个新的台阶。

2.2.2建立并完善城市综合交通系统

为减缓未来的人流高峰拥堵情况,逐渐完善绕城高速公路网,建设昌进一级公路二期工程、拓宽昌万公路,形成“半小时经济圈”骨架公路网。并推进昌南大道东延工程、北京东路与紫阳大道连接线的直通、机场路等城市主要出入口的改造与疏通等。

另外,在《南昌市八一大道及沿线地区综合交通整治规划》中指出,实施八一大道(地面)综合交通改造项目规划,对老城区主要道路交叉口(阳明路――八一大道、民德路――八一大道)改造。并在南昌市区域东、南、西、北四个方向建设客运场站,新建客运站与城市公交换乘枢纽衔接,实行公路公交联运。构建高效、快捷、人性、智能、生态的城市综合交通系统,在逐渐加大市政配套设施建设的层面上,对南昌整体道路交通环境的优化有显著的推动作用。

2.3促进相关产业的发展

回顾历届城运会,会促进当地相关行业的发展,如餐饮住宿服务业、房地产开发、物流及旅游业等。为其发展注入新鲜的血液,预计2011年有75个左右的城市代表团与会,加上运动员、教练员、记者以及观摩观光人员,足有两万余人的规模。该部分人群将给餐饮业、住宿业及旅游业带来可观的经济效益。这是近距离与外界接轨的巨大挑战,也势必对关联行业带来新的机遇。

3城运会与对房地产市场触媒效应分析

分析城运会对昌的未来发展带来巨大的机遇和挑战,简言之触媒效应。外部经济和投资环境等因素的变化,进而影响房地产市场的运行。为了便于分析,把其效应分为外部经济和外部不经济两类。

3.1 外部经济

环境配套的完善加大了周边土地价值的提升,以及城市未来拓展方向引导和城市的更新力度三个方面,推动了当地房地产行业的发展。存在外部经济的表征,利于资源的优化配置。

近年来,南昌的房地产行业发展迅速,2001年赣江西岸红谷滩新区的开发实现了城市版图西进的计划,随着旧城区的改造和新城区的开发建设逐渐成熟,城运会、轨道交通及主城区路网建设、城中村改造等一系列的运作加紧进行,将给今后房地产业的发展带来了新的活力。尤其在未来的房地产开发上,老城区旧城改造力度的逐渐加大,市政配套设施的逐渐完善和大量场馆设施的建立,场馆设施呈三方割据的阵势,城东――城中――城北,城东高新开发区和城北前湖区,也正拥有两大高校园区,为城市的外沿扩张提供最佳的发展版图,达到帕类托最优状态,形成一个全新的城市发展格局,房地产开发的步伐逐渐到外沿区挺进,在契合城市规划和土地利用规划的前提下推动城市化的顺利演进。

城运会的召开将是城市原有发展格局上的重新洗牌,尤其是依托轨道交通和大型场馆设施的建设给周边区域带来商机。以城东板块――南昌国家级高新技术产业开发区为例,在建的省奥林匹克中心处于近郊,位置比较偏远,商服繁华度和人气不足,但省奥林匹克体育中心、青山湖隧道、紫阳大道改造、艾溪湖湿地公园等项目的建设,给城东的发展带来了机遇。尤其艾溪湖东岸辟出2500余亩土地和艾溪湖4.5平方公里水面,欲建设森林湿地公园,拟打造成一个“人鸟共乐”的生态和谐家园,土地增值空间扩大,会带动周边区域的房地产价值的提升。

3.2外部不经济

评价一个房地产区域市场的健康发展与否时,首先应掌握房地产产品的供需平衡,而衡量供需平衡与否的最佳方式就是供给与可消化配比。由此,笔者认为使用城市的房地产开发适宜度来衡量。一旦超过了城市各类房地产产品开发的需求量,表现出外部的不经济,增加社会成本和运营成本,且因刚性需求的存在,也易嫁接到普通居民手中。故也不能忽视从中衍生的一些潜在问题。

如楼盘项目的空置,自从申办成功到现在已历时五年,随着城运会的逐渐离近,城运会的召开带来了很多利好条件,无论是整个土地的供应方面,还是居民住房消费需求的递增,都无疑给房地产市场发展带来的机遇,尤其体现在涉及到道路改造和环境优化的一些区域。

但笔者认为房地产的开发不仅需有前瞻性的眼光,把握现有市场的需求饱和量,预测未来供给市场的消化量做出明智的判断。以北京亚运村为例,1990年举办的亚运会,兴建了亚运地产项目,10年以后,连番出现价格的下跌,呈现低迷的市场状态。原因在于仅关注赛事带来的远景预期,而未意识到亚运会只是暂时性的赛事,人流的大量涌入会带来区域的繁荣和人气的提升,赛事结束后,随着而来的是大量楼盘项目的低景气和淡人气。另外随着城市和房地产市场的逐渐发展,原建的楼盘项目的定位与城市的未来发展格局不相适应,成为今后城区内部功能区优化的桎梏。虽城运会的影响力远不及亚运会,但同样值得我们借鉴,房地产开发的前提是具投资前瞻性,只有合理的判断未来市场的消化量才能获得预期的升值空间。

在产品设计上,自2008年全国楼市的低迷状态复苏,城市内部发生很多重大事件,轨道交通的铺设、城运会、旧城区功能的逐渐完善和新城区的快速发展,都给房地产市场发展的源动力。随着市场逐渐升温和连番利好因素的推动下,城运会的召开,是南昌楼市的发展机遇,众多房地产开发企业都占得先机,加大广告的宣传造势,赶在城运会举行前开盘。在短暂的利好状态下会促使企业的短期行为,造成户型设计不当、产品质量不佳等。盲目的开发和传媒的炒作,使公众在光环下蒙蔽了双眼,不仅使房地产开发走入误区,造成产品质量的漏洞,最终还损害了居民消费者的利益。

4 结论及建议

由以上分析我们得知,城运会对房地产发展带来巨大的商机,城运会筹备过程中带来的基础设施的优化、城市综合能力的提升、环境的改善和未来可拓展空间的加大等诸多因素,为南昌提高城市整体竞争力打下坚实的基础。城市设计理念是规划布局的前提,合理的统筹规划才能实现预期的触媒效应。尤其在管理者层面,就房地产产品应对区域合谋进行合理规制,创造一个公平竞争的市场环境,以推进房地产业一体化的步伐。笔者认为可从以下几个方面分析:

4.1引入影响评估

影响评估是人们在颁布一项政策和进行相关项目建设之前,在充分调查研究的基础上,对该行动可能带来的影响进行的识别、预测和评价,并由此制定出利用积极影响并消除或减轻负面影响的措施。如进行环境影响评估、地价影响评估及交通影响评估等。针对城运会所带来的基础、公共配套设施的完善及环境优化,结合各类影响评估程序与方法,作出适宜的城市未来发展的决策。合理引导房地产市场的未来发展。

4.2统筹规划城市商贸布局

从南昌现有的土地贮备和房产开发量来看,基本满足未来几年的住房消费和商娱需求。但在人口容纳量和商业聚集效应的作用下,两大主赛场都位于城市近郊区,人流量不多,餐饮宾馆服务业尚不健全。尤其在土地年度利用计划上,要有战略眼光,合理规划商业用地的配置,合理增加商业用地供应量,实现商圈的划定,不仅要满足日后爆增的消费需求,还要对未来逐渐递增的普通居民消费需求程度作出合理的预期。

4.3产品类别的优化升级

大型场馆设施附近的土地存在潜在的升值空间,尤其是两大场馆临近高校园区,各自拥有大型的比赛场地,这也与未来赛后场馆设施的再利用提供便利。合一统筹规划推动当地体育地产的开发。南昌以体育为宣传主题的楼盘项目不多,以江西奥林匹克花园为典型,是以体育健身为特色的大型楼盘,项目位于象湖新城,但人气尚不足。笔者认为随着城运会的举行,市政配套和道路设施的逐渐完善,体育地产会逐渐进入大家的视野,营造和谐的健身环境,开发更多的体育地产楼盘,对接赛后大型场馆设施和运动器械的合理再利用。这不仅促进了体育产业的发展,提倡体育锻炼、弘扬全民健身精神,也在一定程度上推动房地产产品结构类别的优化升级。

(基金项目:江西师范大学研究生创新基金资助项目( JXSD-Y-09104 ))

注释:

触媒是化学中的一个概念,即催化剂,是一种与反应物相关,通常以小剂量使用的物质,“触媒”发生作用时对周围环境和事物产生的影响程度被称为触媒效应.

参考文献:

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