万科入股银行只为套利

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万科入股徽商银行的真实原因是低息外汇资金充裕，入股银行可套利。

近期，万科（000002.SZ）宣布以基石投资者身份斥资超过30.67亿港元参与认购即将在香港上市的徽商银行，万科有望持股约8.28%成为单一最大股东。据称，这是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求。

这并非真实原因。小区金融服务自有银行们操心，地产商只管租售。果真要想满足居民需求，他们更有必要提供的是吃喝拉撒一条龙服务，如教育、医疗、家政等，除非万科能仿效汽车金融公司，提供打折的低息房贷。

媒体另有两类观点。首先是“控股说”：万科寻求控股民营银行，以实现多元化经营。此种说法不能成立，因为徽商银行控制权在安徽省国资手中，万科持股比例太少，没有话语权。在现有监管法规框架及国情之下，未来想谋求控股权几无可能。其次是“便利说”：万科入股银行后，可获得地产融资方面的便利。这同样无法成立，因为银监会对关联贷款非常警惕；徽商银行网点也主要集中在安徽省内，跟万科的主要项目开发区域（京沪广深蓉等）布局相差太大。

事实上，30多亿港元对于万科而言，也就是一个大楼盘的投资额而已，占其总资产不到1%，占净资产不到5%，没有必要过度解读。

真实原因应该是：万科手上的低息外汇资金非常充裕，入股银行可以套利。2013年3月，公司境外孙公司发行8亿美元5年期债券，实际票面年收益率2.755%。这家孙公司还于2013年7月16日设立了20亿美元中期票据计划。基于该计划，11月初首次发行1.4亿新加坡元4年期定息债券，债券票面利率3.275%。两项合计，公司在境外就筹集外汇近70亿港元，而且资金成本不到3%。

这些外汇要回流境内用于房地产开发并不容易。万科目前有若干境外地产项目，出海发展的态度非常坚决，但利润率不知道能否赶上境内，毕竟其内地的投资收益率可达20%。但转而投资徽商银行这一单则属于低风险套利。徽商银行2012年的加权平均净资产收益率约20%，与万科相近，盈利能力很强，预测2013年IPO摊薄后也还能有15%以上。万科入股价目前未定，最终或许就在1倍市净率（PB）左右。香港股市分红率较高，假设它为30%，则2013年股息率能有4.5%。仅现金分红这一项就还息有余，比其外债利率高出1.5个百分点；若全面考虑该项目的投资净收益率，更是高达12%以上（即，用15%减去3%）。

尽管徽商银行的港股分红以港元结算，它却属于彻头彻尾的人民币资产，资产及业务全在内地，能够帮助万科规避外币贬值、人民币升值带来的风险。当然，相应地也会减少可能的人民币贬值收益。通过提高债务杠杆来投资银行股，可以微幅提升万科的每股收益（约0.003元/股）及股价估值。由于这笔投资占万科总资产、净资产的比重很小，投资者、分析师们不会采取分部门不同PE（市盈率）法来给它估值，只会笼统地用地产股PE来估值。目前地产股动态PE在6-10倍以上，银行股动态PE通常只有5-6倍。同样是0.003元/股，用银行股的估值水平得0.015-0.018元，换用地产股PE可得0.018-0.03元——从仅仅几分钱的金额也可知，相对于万科上千亿元的地产盘子，入股徽商银行真不算大事。

真正的大事是如何看待未来几年的中国楼市。从银行股、地产股极低的动态PE可知，市场不看好这对难兄难弟的行业前景。万科高层近期也多次表述，对楼市持谨慎态度。但为了持续经营的需要，它又不能不大量拿地，否则无法支撑每年超过1000亿元的营业收入规模。小地产商可以转型、歇业，大地产商显然不可能长时间持币观望，楼市的巨大惯性让它只能选择跟随。

就2013年上半年来说，万科并未用实际行动来看空楼市，已储备用地足够未来两三年开发之需。上半年新开工面积919万平方米，同比增长96.3%；上半年新增权益土地面积约342万平方米，对应的规划建筑面积约925万平方米，同比分别增长395.65%、431.61%。要知道2012年万科的房产销售结算面积也只有 899.3万平方米！在这些数字面前，我们显然不足以判断万科已决意走回头路，像2001年之前那样搞多元化经营。此番入股银行应只是试探。