房地产泡沫经济问题研究

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摘要：要把握房地产泡沫这个问题，我们就必须把泡沫和泡沫风险分开。风险不等于泡沫，这样就能解释目前的比较流行的一句话：“经济泡沫不等于泡沫经济”。房地产作为高回报行业，必然存在高风险，但是房地产的高风险并不意味着必然发生泡沫经济。

关键词：房地产;泡沫;经济;原因;模型;测度

经济活动只要存在预期就存在风险，当风险事件发生时，我们可以称之为泡沫破灭，严重的便是经济危机；风险较小时，我们可以称之为“理性泡沫”。 房地产作为高回报行业，必然存在高风险，但是房地产的高风险并不意味着必然发生泡沫经济。

一、房地产泡沫、房地产热

1.房地产泡沫

简而言之，泡沫是指价格偏离价值的程度。但是，由于房地产的价格是将来很长一段时间内的价值预期，预期价值需要到若干年后才实现，我们在泡沫破灭之前无法准确计算泡沫有多大，只能从其他指标侧面反映泡沫的大小。房地产泡沫无法直接衡量，只能通过其他指标来间接衡量。

2.房地产热

另一种房地产市场的评判方法，就是将房地产市场的处境定义为“过热”。1993年前后，房地产出现了一系列的问题，包宗华先生在1993年写了《房地产业：先导产业与泡沫经济》一书，影射当时的房地产具有泡沫。由于泡沫的问题难以定论，官方和学者都采用了一种温和的论调，称之为“房地产热”。

3.房地产景气

我国有国房景气指数，它是借鉴宏观经济周期的做法。根据传统经济周期理论，在每一个运行周期中，均经过扩张、萧条、调节、复苏和再扩张的过程，其所形成的高低程度，称之为景气。房地产估价师培训教材中将房地产景气循环分为房地产市场的自然周期和投资周期，房地产市场的自然周期以空置率以及租金增长率来划分阶段。空置率应该等于全部存量空置房除以全社会房屋，国际通常的做法是通过水电量消费的门槛来统计空置房。但是，我国的统计部门只公布新增商品房空置量，空置率通常的做法是空置量除3年竣工量。租金水平更难统计，预售销售必须登记合同价格，然而租金只能靠抽样调查。因此，周期的景气指数计算只能通过其他指标，用合成加权间接计算。

二、房地产泡沫形成的原因

1.预期

经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。在理性预期假设出现以前，曾有过多种描述预期的行为方程，但这些模型都只是在供给方程中加入了预期，而把需求当作本期价格的函数。但在泡沫形成与崩溃阶段，经济主体的预期方式却有两个明显的特点：一是预期的同质性。经济主体对资产价格走向具有共同预期，一大批人对于房地产价格的涨跌方向看法相同；对资产价格看涨的共同预期是形成泡沫的基础。二是需求与价格预期的正反馈。投机泡沫形成时，预期价格越高，投机者预期的资本收益率会愈高，因而增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出，这样需求量反而增加了；需求的增加造成了市场的“繁荣”，引起进一步涨价的预期，从而形成了一个起自我强化作用的正反馈环，最终使价格膨胀为泡沫。

2.投机

对资产的需求可归结为三类：生活消费需求、投资需求与投机需求。前两类为真实需求，其中生活消费需求与物质投资需求发生在实物经济领域，其变动引起相对价格的变动，从而引起资源的重新配置。金融投资需求虽然脱离了实物经济领域，但其收益来源于实物经济收益(剩余价值)，因此，可以用市场基础条件来解释。投机需求也脱离了实物经济领域，投机者对资产本身的使用或盈利能力不感兴趣，只希望很快获得价差收益，因而，有可能引起实物经济领域的异常波动，从而酿成诸如狂热、泡沫、恐慌之类脱离市场基础条件的经济现象。

3.土地的虚拟资本性质

所谓虚拟资本指同一笔资本的两重或多重存在形式中，与现实资本相区别的那种形式的资本。虚拟资本是生息资本或这种性质的货币资本通常采取的形式，它的市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。

4.其他原因

许多泡沫的形成与欺诈有关。通常，恐慌或崩溃的开始，往往是因为某种欺诈、内线交易、操作造市等事件的暴露。从公众方面来讲，贪婪与轻信造就了欺诈的牺牲品。另外，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的不正之风。我国北海房地产泡沫现象，就与此有很大关系。

三、房地产泡沫模型

如果把房地产投资、消费、价格、交易的快速上升，与房地产经济长期均衡的背离看成房地产泡沫。那么，供求模型中的只要是发散的种类，都可认为是泡沫的模型。比如，在蛛网模型中，加入以上原因中的任何一种因素，即可构成泡沫模型。泡沫一旦产生，它就是爆发性的。在一个泡沫的生存期中，泡沫因子的产生，导致可观察的泡沫破灭的概率随泡沫因子的增加而减小，随泡沫的增加，泡沫会逐渐超过基本成分起主导作用。

四、房地产泡沫测度

以上模型只是说明泡沫发生的机理。有关泡沫的衡量经常用间接的方法。如美国的住房周期指数(Housing Cycle Barometer)就可以看成是综合模拟的结果。它通过价格收入比Price／Income和贷款还款额收入比Mortgage Payment／Income两个指标综合而成，并且将住房市场泡沫的大小分为三个级别：Large Housing Bubble(7.5 to 10.0)，Small Housing Bubble(5.0 to 7.5)，No Housing Bubble(5.0 or less)。

参考文献：

[1]李 丽：房地产经济学[M].北京:中国建筑工业出版社，2000.

[2]谭 刚：房地产周期波动[M].北京.经济管理出版社，2001.