物业管理问题的政府对策研究

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇物业管理问题的政府对策研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：物业管理关系被扭曲，公用基础设施检查验收机制不合理，物业管理企业不能适应市场要求，业主对物业管理制度认识不足，业主委员会不能发挥应有作用等，是物业管理问题普遍存在的主要原因。政府部门应作好必要的物业管理宣传工作，加强物业管理的行业管理、提升物业管理水平，促使建设单位与物业管理企业相分离，对业主委员会工作进行必要引导，并注意必要的自我行为约束。

关键词：物权法；物业管理；问题；政府对策

一、概述

传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。[1]我国物业管理产生于改革开放以后，其产生主要是为了满足城市住宅小区的物业管理需要。物业管理市场离不开政府的适当介入。首先，物业管理服务合同难以充分体现意思自愿。住宅小区物业管理是现代物业管理的主要方面，作为多数人一方的业主在签定物业管理合同时只能实行代表人或者其它类似制度，难以保证物业管理合同的平等性、有偿性。特别是前期物业管理合同，是在业主完全虚位的情况下产生的，没有政府管理部门的适当介入，业主的利益就更无法得到保障。其次，物业管理市场普遍存在失灵现象。[2]突出表现在垄断和限制竞争以及信息失灵两方面。垄断和限制竞争的产生既有房地产建设单位固有垄断地位方面的原因，也有市场不充分、不完全的原因，政府因素也不时在发挥着作用。就物业管理关系双方当事人而言，一方业主为多数人，且经常为自然人，而另一方为物业管理企业，双方所掌握的物业管理信息的质与量根本无法相比，这必然影响到双方的实质平等。最后，存在于物业管理对象之上的建筑物区分所有权具有社会性。通说认为，[3]建筑物区分所有权包括三要素：专有部分所有权、共用部分持分权和成员权。其中成员权直接涉及到人与人之间的关系问题，与社会公共秩序具有密切的联系，带有明显的社会性。

《物业管理条例》第5条规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。新颁布的《物权法》第70条则规定了建筑物区分所有权。但是，目前的物业管理过程中不时地发生各种纠纷，政府物业管理部门的具体监督管理措施有必要根据物业管理市场的内在需要进行适当的调整。为充分实现《物权法》赋予业主的建筑物区分所有权，构建和谐小区生活，本文对当前物业管理中存在的主要问题进行了系统分析，探讨了政府物业管理主管部门的具体应对措施。

二、当前物业管理中存在的主要问题

近年来我国物业管理纠纷数量呈现出日益上升的趋势，涉及的内容非常广泛，覆盖面包括物业管理费、小区安全卫生、物业管理企业服务质量、物业管理合同效力以及小区停车位等。笔者认为，物业管理问题之所以成为被普遍关注的社会问题，主要原因包括以下几方面。

1.业主普遍对物业管理制度认识不足

在我国，物业管理历史相当短暂，作为物业管理重要权利基础的建筑物区分所有权与传统所有权差异巨大，即便在理论上对其性质都还未能形成统一的认识。因此，一般业主对物业管理问题就更难以理解与把握。具体表现在许多业主对业主大会和业主委员会的认识不清，在物业管理过程中很少参加业主大会，对业主委员会的产生也漠不关心，理不清业主委员会和物业管理企业之间的关系，不能主动向业主委员会反馈信息、提供意见，而在遇到物业管理纷争时又常常简单地以拒绝交纳物业管理费来对抗，不能合法行使自己的正当权利。此外，在传统计划经济体制下，公有住房的物业管理是由使用人所在单位免费提供的，私人独门独院住房的物业管理则完全是由所有权人自己进行的，而现在要他们自己掏钱买物业管理服务，一时在思想上还很难接受，对物业管理不免会产生抵触情绪。许多业主的消费观念还难以适应市场经济的迅速发展，也难以适应我国不动产使用管理制度发展的内在客观需要。

2.公用基础设施检查验收机制不合理

根据《物业管理条例》第28条规定，物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。但是根据《物业管理条例》第21条规定，在业主和业主大会产生之前，物业管理企业通常都是由建设单位自己选聘的，尽管《物业管理条例》第24条又规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并强调住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是由于该条同时规定，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这就致使实践中前期物业管理企业大多是由建设单位直接选聘的，或者完全是由建设单位直接组建的。由于和建设单位之间的特殊关系，物业管理企业就根本不可能去履行自己的检查验收义务，致使许多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共维修基金支付相应的所谓维修费用，这极大地损害了广大业主的合法权益，也为以后的物业管理留下了众多“后遗症”，诸如商品房质量瑕疵、管线布局不合理、小区停车位不足或不合理、小区绿化不达标和缺乏必要的公共娱乐设施等。

3.物业管理关系被扭曲、服务质量低下

如前所述，前期物业管理企业都是由建设单位直接选聘或者组建的，另外，根据《物业管理条例》24条规定，在投标人少于3个或者住宅规模较小的情况下，房地产行政主管部门对建设单位采用协议方式选聘物业管理企业具有批准权，所以不可避免地还会出现由房地产行政主管部门直接指定物业管理企业的情况，这些都显然扭曲了正常的物业管理关系，违背了正常的市场优胜劣汰机制。虽然《物业管理条例》第26条还规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，由于业主委员会组织性质十分松散，尽管实践中出现了许多物业管理问题，也很少有前期物业管理企业被炒掉的，就是有业主想把物业管理企业换掉，也会由于原建设单位或者行政等方面的种种干涉而无能为力。相反，由于拥有特定的身份关系，缺乏必要的市场竞争压力，许多物业管理企业服务质量低下，对业主反映的问题态度冷漠，所提供的物业管理服务主要就是看守小区大门和催收物管费。

4.物业管理企业自身不能适应市场要求

目前，在物业管理市场上存在一种矛盾现象，一方面业主普遍反映管理费太高，另一方面又有不少物业管理企业因经费不足而正面临着生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因应该是物业管理企业自身问题。目前我国物业管理企业主要是通过四种途径组建起来的，即由开发公司组建的的物业管理公司或附设的物业管理部门，独立组建的的物业管理公司，房管所转换的物业管理公司，各大系统单位组建的的物业管理公司。其中最后一种只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的，而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济的传统观念，距离专业化、现代化的标准都相去甚远。[4]物业管理作为一种基本日常生活消费对象，它只能属于微利性行业，但是当前大多物业管理企业因规模太小而难以实现规模效益目标。而且人员素质、结构普遍不合理，缺乏现代管理专业人才，物业管理服务不规范，不能科学树立现代物业管理服务理念，甚至有的还把物业管理服务抹上了行政管理色彩。

5.业主委员会难以发挥应有作用

根据《物业管理条例》第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约的实施，以及业主大会赋予的其他职责。但是由于业主普遍对物业管理制度认识不足，业主委员会成员的产生缺乏民选机制，大多是由物业管理企业根据自身需要而指定产生的，人员素质没保障，缺乏必要工作经验，缺乏为广大业主服务的精神与意识，业主委员会实际所发挥的作用更象是物业管理企业的人。至于业主大会就更是一盘散砂，其实际工作机制经常为物业管理企业人员或少数利己分子所操纵。广大业主唯一比较敏感的就是物业管理费，而小区内脏、乱、差等种种问题则大多处于无人过问的状态。

三、政府部门应该采取的必要措施

纵观上述种种问题不难发现，每个问题都不是市场本身能够解决的，这从另一侧面进一步说明了物业管理市场离不开政府的适当介入。目前政府具体对策主要包括以下几点：

1.做好物业管理的必要宣传工作

房地产商品与一般商品不同。业主（消费者）普遍对建筑物区分所有权性质不了解，不知道如何行使权利，对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。尽管业主自身应当努力掌握有关知识和技能，提高自我保护意识。但是，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利；第13条规定，消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。即消费者享有知悉真情权和接受教育权。根据《消费者权益保护法》第28条规定，房地产行政部门应当采取必要措施保护业主的合法权益。针对业主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣传工作。除房地产行政部门自身直接参与外，还必须规范建设单位的告知义务范围，并把有关宣传工作纳入社区工作范畴。

2.促使物业建设单位与物业管理企业相分离

目前，在物业管理中存在的许多问题都与建设单位和物业管理企业之间的不正当关系密切相关，有必要促使物业建设单位与物业管理企业相分离，其基本方法就是实行招标制度。但是从长远看，目前建设单位和物业管理企业之间之所以存在不正当关系，重要原因是《物业管理条例》第21条规定，即在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。应将第21条规定修改为在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应在物业行政管理部门的监督下会同所在社区组织选聘物业管理企业，并严格规定选聘物业管理企业要实行招标制。从现实角度看，虽然《物业管理条例》第24条也提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。问题是其进一步又规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经有关房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业管理企业。房地产行政主管部门应该严格监督建设单位实行招标公告制度，对所谓住宅规模较小应实行严格解释。

3.加强物业管理的行业管理、提升物业管理水平

首先应加强对物业管理企业的资格管理，根据现阶段我国物业管理企业规模小和专业化、集约化程度普遍较低的实际情况，在具备必要注册资本等基本注册条件的基础上，要特别强调物业管理企业必须拥有一般从业人员和所需不同专业人员的数量，并定期组织物业管理人员进行专业知识和专业技能培训，帮助物业管理企业树立现代物业管理服务理念。在行为管理方面，要明确物业管理企业的通常管理范围，规定非经物业行政主管部门登记备案认可，不能在物业管理合同中加以任意排除，防止物业管理企业不适当地免除管理义务；要禁止物业管理企业对属于自己投资人的建设单位的招标进行投标，防止不正当竞争，营造平等和公平竞争；加强物业管理企业的财务和审计工作，对物业管理费收支使用情况进行必要监督。在责任落实方面，应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为，对查出的问题应严格依法处理，决不通融，对未经注册不具备条件的企业应坚决给予取缔。

4.对业主委员会工作进行必要引导

根据《物业管理条例》第10条规定，业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《物权法》第75条也强调地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。但是实践中这种指导和协助还很不够。业主大会很少有按照规定正式召开的，业主委员会成员的产生也很少是通过业主民主选举产生的，常常主要都是指定（只有候选人提名而没有进一步选举）产生的，这些问题与物业行政主管部门指导、协助不够都有着直接的关系。在提高指导、协助力度的同时，物业行政主管部门还必须注意到实践中大多业主委员会成员都缺乏必要的物业管理知识和管理经验，有必要定期对业主委员会成员进行培训，帮助业主委员会制定工作计划，促使业主委员会工作有序化、制度化。另外根据实践需要，物业行政主管部门还要做好业主委员会的换届指导和协助工作，加强换届登记与监督管理。

5.政府部门在有所为的同时更应注意有所不为

物业管理市场离不开政府的介入，但是这里所讲的介入只能是适当介入。如前所述，政府介入的目的主要就是为了培育健康的物业管理市场，维护物业管理市场的自由与公平。但是在市场经济条件下，物业管理关系只能是基于市场机制所形成的关系，主要应由市场供需关系去确定。实践中政府部门比较容易发生的，不是上述种种完全忽视物业管理市场的现象，就是过渡介入物业管理市场的现象。就后者而言，有房地产行政主管部门利用职权为少数物业管理企业瓜分市场、牟取不正当利益的；有以物业收费实行市场指导价为谎子，在缺乏与业主充分协商的情况下指定收费标准的；还有房地产行政主管部门混淆了行政权与司法权的界限，不当介入物业管理企业与业主之间的纠纷等等。物业管理关系属于平等主体之间的合同关系，可以由当事人自愿协商解决，也可以居中调解，但是诉讼具有最终决定的效力，房地产行政主管部门绝不能利用自身特权进行偏袒并威胁利诱。

作者单位：淮阴师范学院 法律系

参考文献：

[1]程信和,刘国臻.房地产法学[M].北京大学出版社,2001,185.

[2]常传领,金纯.论政府干预及其法律规制[J].现代法学,2004，6:121-122.

[3]梁慧星,陈华彬.物权法[M].法律出版社,2003,159.

[4]符启林.房地产法[M].法律出版社,2004,345.