论如何严格执行房地产测绘测算技术规范

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摘 要:针对目前我国城市房屋面积测算工作中存在的一些不可小视的问题,论述如何提高对房地产测绘工作重要性的认识,分析如何严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范,旨在促使城市房屋面积测算工作的质量与房地产经济实现又好又快发展,并进一步保护和维护好广大消费者的利益,满足广大人民群众日益增长的住房需求。

关键词:房屋;建筑面积;测绘;面积测算;规范

正确处理好房产测绘中的技术问题,为房地产开发、经营单位准确提供测绘成果数据,切实维护房地产交易当事人的合法权益具有重要意义。笔者就房产测绘中的几个常见问题进行如下浅析,愿与同仁共同研讨。

一、提高对房地产测绘工作重要性的认识

房地产测绘和房屋面积计算工作是房地产业管理的重要组成部分,是规范房地产市场,活跃房地产交易活动,促进住宅业成为国民经济新的增长点的一项十分重要的基础性工作。对于这项工作的认识与做好这项工作密切相关。

不可否认,房地产测绘和房屋面积计算工作是一项专业性很强、操作起来必须严格按规范去做的具体工作,若没有与之相应的业务知识和专业水平是不能承担起这份责任的。因此,对专业人员来说,亦需要不断提升思想认识,表现在工作态度方面,要把做好本职工作与良性发展房地产经济联系起来,严守职业道德;表现在业务水平上,要坚持不懈地学习,不断提升业务能力。

特别是基层的负有管理责任的专业人员更需要提高对这项工作的思想认识。基层的管理者承担的责任重大,其工作管理能力和质量影响着整个房地产业的根基。如果房地产测绘和房屋面积测量计算的专业人员都能充分认识做好本职工作的重要性,都能以高度负责的精神、科学的工作态度,按照国家与地方的规范和要求,根据当地房地产市场的特点,努力的作好本职工作,那么,实践中房地产测绘和房屋就会得到保证,我国的房地产业经济就一定会得到又好又快的发展。

二、严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范

严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范的原则是,必须依据国标得产测量规范》、国家建设部颁发的《城市房屋权书属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等法规来开展这项工作。具体到各地方,技术规则虽有差异,但其基本原则与国家的有关法律法规是保持一致的。

(一)房屋边长测量的精度要求分析

国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中仅规定测量房屋面积的精度要求与限差规定,而对相应的边长测量精度与限差没有具体的规定,笔者认为要达到所测房屋面积的精度等级,应当考虑相应边长测量精度和限差要求。如果房屋面积测量无明显系统误差,随机误差占主导地位时,边长测量误差与房屋面积误差均服从于正态分布,则可根据算式znD=(mO+md/D*D),计算出各等级房屋面积误差需对应的边长测量精度。

式中:mD一房屋边长中误差,m;

m0-边长测量中边长误差中的固定误差,m;

md/D一房屋边长误差中比例误差的比例系数;

D一房屋边长。

需要说明的是,在边长测量中,边长误差和房屋面积误差不一定者阴艮从正态分布,-旦房屋边长误差接近限差,且符号相同,面积差便会超差,这成为“不利情况下的j长测量误差”0在不利情况下边长测量误差的限差,适用于特殊要求(或在非常严格的情况下)的面积测量对边长测量误差的限差。

(二)计算全部建筑面积的范围的规定

a.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总N*tg。

b.房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在220m以上部位,计算建筑面积。房屋内的通道、门厅、大厅,层高在220m以上,均按一层计算面积。(L楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

c.房屋天面上,属永久巨建筑,层高在Z20以上的楼梯问、供水间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上,供人们生产、工作或生活使用的部位,按其水平投影面积汁算。

d.全封闭的阳台按其水平投影面积计算(略)。对房屋共有面积的测算则包括:可以分摊的共有建筑面积,不应分摊的建筑面积;共有面积的处理原则,共有建筑面积按比例分摊的计算公式;共有建筑面积的计算方法等方面的具体规定。如此等,在房地产测绘与房屋面积测量方面的技术都有着明确的规定。

三、正确分析与处理在房地产测绘与房屋面积测算工作方面出现的问题

(一)正确区分房产测量面积“精度”与商品房销售合同中“面积误差”的不同含义

国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中规定,房产面积测量的精度以中误差为评定标准,以国家二级精度为例,其公式为Ms=O.04V~-+0.002s

式中:s一房产面积,m2;Ms一面积精度。房产测量人员在测量房屋的建筑面积以及产权面积时,由于仪器、天气、地质环境、技术水平等各种因素的影响,对某一测量面积数据经过不同人员或不同次数的测量,产生的结果不一定相同,必定产生误差,而《商品房销售合同》中面积误差的定义是产权登记面积与合同约定面积之差,其误差比绝对值要求不超过3%。选择3%作为标准,主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。考虑到在当前的商品房买卖中,许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实,为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益,规定了合同未作约定的处理方式。这样一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则,另一方面,为合同中未作约定时,对面积纠纷的处理提出方法,防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。产权登记面积就是有房产测量资格单位根据《房产测量规范》的规定测量计算,由房地产行政主管部门确认并进行产权登记的面积;而合同约定面积是通过自己估算或者设计部门提供的图纸面积或者是通过有关房产测量部门预测的数据。这个数据即便与实测的面积以及该处房屋的真实面积非常接近,而且假定其面积误差也在《规范》规定的精度范围内,但它不能用3%这个误差概念来替代测量精度。《商品房销售合同》中的面积误差比绝对值不超过3%的概念,只能以房产主管部门登记的产权面积与合同约定面积之差来认定,也就是说,合同约定面积只能以确权面积为比照对象,绝不能把合同面积差与房产测量的面积精度混为一谈。

(二)多功能综合楼的分摊原则

多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物,这幢建筑物内有住宅,商业用房,也有办公用房,各共有建筑面积的功能与服务对象也各不相同。因此对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样,用一个分摊系数一次进行分摊,而是考虑各功能区的共有建筑面积的构成,按各自的功能和服务对象分别进行分摊,即多级分摊。

按照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-20o0)的规定,采取由高到低,由上而下,由整体到局部的分摊模式,即先分摊整幢的共有建筑面积,把它分摊至各功能区;功能区再把上级分得的共有面积和功能区自身共有建筑面积加在一起,再分摊至功能区内各层;然后层再把分摊的面积和层自身的共有建筑面积加在一起,最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积,就得到了各套或各户的产权面积。若功能区内,各层的结构相同,共有建筑面积也相同,则可免去层级分摊,由该功能区直接分摊至套或户。

(三)明确房屋规划设计面积、房屋产权面积和房屋实际测量建筑面积的含义及相应关系

房屋规划设计面积指房屋建筑在动工建设前由当地规划设计部根据当地的规划设计规定而批准的房屋建筑面积,它由房屋设计规范和当地有关政策的规定、标准而确定的。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋实测面积,是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据依据国家测量规范对楼宇进行的实际勘测绘图、计算而得出的面积,是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

以上三者既互相联系,又有因果关系。没有规划设计建筑面积,就没有竣工房屋的建筑面积,没有实测的房屋建筑面积,就没有房屋产权登记面积;反过来,最后的产权面积可以检核房屋的竣工面积和规划设计面积。在计算房屋建筑面积过程中,如果规划部门和房产测量部门执行的标准是一致的,且施工单位施工过程中未超出施工误差,那么,上述三种含义的建筑面积在数据上应该是统一到房屋产权面积上来。所以这三个建筑面积是不同的三个概念,在实际工作中应当把握好,不能混淆。

四、结束语

在房地产测绘与房屋面积测算工作中确实存在着-些亟待解决的问题,如法制观念淡薄,有法不依的问题;不按地方规定的规范、规则测量计算房屋面积的问题;职能部门疏于管理导致的这方面工作的后患问题,当然还包括-些在现有规定中对作好这项工作规定和限制不到位的问题等等。对于其中的种种问题,都应进行斟学的、正确的分析、解决与处理,在不断解决旧的矛盾与陆续出现的新的矛盾的基础上,不断的将这项工作推向前进。总之,正确分析与处理在房地产测绘与房屋面积测算工作方面出现的问题需要有认真负责的事业心和开拓进取精神,还需要有科学的实事求是的积极态度。在这方面实际上已经引起了社会的普遍重视。