德国房价十年不涨为哪般

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稳定房价是当前我国宏观调控的重点。发达国家中，德国房价调控得最好。过去十年，德国房价一直保持较低水平，名义房价每年仅上涨1％，低于其物价年均涨幅1个百分点。其独特而又针对性极强的调控政策，是长期保障房价稳定的关键所在。个中经验，值得我国借鉴。

高福利国家德国不把房地产作为支柱产业，而作为社会福利机制重要一环。将保障居民住房与医疗、教育等一样视为首要政策目标之一，作为政府制定所有房地产政策的核心出发点。正是得益于强大的住房保障体系以及民生为导向的房地产政策，尽管德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加收入，确保了德国房价十年不涨。

德国的住房保障制度向低收入家庭倾斜。如在柏林，单身居民年收入低于1.7万欧元（约16万元人民币）、两口之家年收入低于2.5万欧元（约23.5万元人民币）的德国公民，都可以申请政府“福利住房”，只支付低于成本的租金。目前，德国1000万家庭在使用“福利住房”，占全德家庭总数的41％以上。

在德国，房地产政策始终是政党竞选的主要辩题。无论是执政党还是在野党，提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能不仅是选票，而可能是整个政党以及政治家的政治生命。

政府给予多方面的政策，鼓励全民、企业建房，鼓励自建房、合作建房，拓宽住房获取渠道，摆脱了听任开发商任意定价的局面。提供长期低息贷款，给予借款保证，提供合理价格的土地，减少税收，实行补贴。政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，86％的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过的30％。除二战后西德动员全民建房外，1989年柏林墙倒塌后，面对房屋极度短缺压力，德国政府推行了“建房免税”政策，及时解决了住房供需失衡问题。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至提供补贴，掀起“企业建房热”。2003年，德国各行业公司拥有住房超过260万套。

市场上户均一套房，做到有效平抑房价上涨。德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接干涉房地产市场，甚至不直接向市场提供住房，但是通过系列法律和政策确保房地产有序发展。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依人需求而定，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者无机可乘。目前，德国大约有3800万户家庭，住房约4000万套，完全满足每个家庭一套住房，现有人均居住面积达41平方米。同时，近年来德国每年新增住房在25万套到30万套左右，联邦、州和地方政府拥有公房300万套，完全能够满足居民的新增购房需求，很大程度上平抑了房价。同时，房价上涨潜力有限，进一步降低了对住房的需求。

德国发达的房屋租赁市场，成为稳定房价的“定海神针”。由于租房市场发达，租房权益有充分的法律保障，在德国租房的安全感并不亚于买房，德国家庭乐于租房，购房意愿相对较低，对稳定房价起到了不可忽视的平衡作用。目前，德国自有住房率为42％，而租赁住房率却达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。40岁前不买房子很正常，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。大量建设出租房，除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上有大量而廉价的出租房。严格限定租房中介佣金，租客不必担心“挨宰”。德国《住房中介法》规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金；严格限定房租。凡超过五万人口的城市，由市政建设部门会同房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据实际确定并公布“租房价格表”供参照。如果房租超出其20％，则违反了《经济犯罪法》，房东将受到巨额罚款。超出50％为“房租暴利”，已构成了犯罪，根据《刑法》，房东将受到更高罚款，甚至判三年徒刑。此外，《租房法》规定“房租涨幅三年内不得超过20％”。

在德国，自有自用住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1％-1.5％的不动产税，房屋买卖再交3.5％的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15％的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20％至45％不等（2009年后统一为25％的资本利得税）。此外，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制大大压缩了炒房者的利润空间，抑制了投资购房需求。

此外，德国特有的住房金融制度，为稳定房价提供了制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式，其实质是“合作”而非赢利房贷。德国房贷总额中，合同储蓄约占50％，商业贷款为30％，家庭储蓄为20％。国家大力支持建房储蓄体系，对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者给予个人所得税优惠，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前，德东地区私人住房只占5％，目前已上升到27％以上，德国私人住房已达到40％以上。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11.5年。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，基本消除了金融市场动荡对房价的影响，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙和爱尔兰等，还是美国，近年来房价都随利率波动出现了。

德国还以法律的巨大威慑力，强势实行“指导价”制度。地产价格并不由房地产商说了算，也不由政府说了算，而是由独立的地产评估师评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，各地还按照联邦建筑法成立了“房地产公共评估委员会”，负责制订具有法律效力的本地房产“指导价”，所有房地产交易必须参照此执行，允许合理浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。德国法律规定，对房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。