寒尽春生观望渐远
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2008年上半年的济南楼市在去年的一路高歌后，告别了集体亢奋，仿佛失力般变得不瘟不火，成交量的持续萎缩让济南楼市显著降温。然而，伴随着时间推移，市场观望正在结束，最关键的是济南市楼市需求依然强劲，伴随着供应放量，市场景气将会再度上扬。经历市场风雨之后，供需双方应回归理性，致力于构建超值的居住功能和高性价比的产品来推动市场回暖，重构后的济南楼市必将更具可持续性。
面对成交遇冷，市场猝不及防
随着前几个月的房地产成交数据陆续出台，济南房地产成交降温显著，虽然房价平稳甚至有所上升，但是市场形势的变化确实不容回避。
济南市1-4月份房地产成交的主体是住宅，共成交1745套，合计约18万m2，均价为5621元/m2；而2007年同期的数据为5208套，63.2万m2，均价为3318元/m2，今年前4个月的成交不足去年同期的1/3。
在销售走低的同时，不少在售项目也明显感到市场进入低潮期。合富辉煌房地产（山东）市场研究部监测发现：有部分开发商反映，4月份房展会的蓄客量较往年有明显减少；有的楼盘上客量出现明显下降。即使是上客量没有显著变化的楼盘，也能感觉出部分置业者具有明显的房价看跌预期和持币待购的观望心态。
当前中国经济的投资，特别是基础建设领域，银行贷款为融资主渠道。而去年下半年以来的紧缩货币政策，全面收紧了地产开发贷款。济南市开发商的投资渠道长期以来主要依赖银行信贷，在这种背景下，开发商资金压力剧增，市场上项目转让更趋活跃。
成交量萎缩、上客量和蓄客减少、开发商的资金压力凸显等几个方面表明，1-4月份济南房地产整体表现偏冷。去年下半年，宏观调控的效力显现，京、沪、深、穗等一线城市房地产市场应声回调，济南业界则普遍认为济南市场稳健，受政策影响应当较小。2007年房地产成交量回升到了2004年的水平，价格更是一路高歌猛进，进一步强化了这种信心。当市场格局发生重大变化的时候，不仅置业者无法对市场走向作出准确判断，不少业内以及相关人士也感到迷茫不已。
阶段性成交萎缩的多重原因
考察前4个月的成交结构，4月份成交量占据了前4个月的88.16％，成交金额也占据了72.25％，而5月份延续了4月份的成交局面。成交量在时间上的不均衡提示，仅凭上半年的成交走低和市场反映就轻言济南市房地产市场景气度就此下挫似乎不够谨慎，合富辉煌房地产（山东）市场研究部判断这属于阶段性成交萎缩。
进一步考察济南房地产市场的情况，可以看出前一阶段的成交萎缩是受多重因素共同影响的结果，其中最主要的原因是项目开发周期导致的入市量偏小。长期以来，济南市房地产市场的基本格局就是供应偏紧，市场需求实现受到供应数量和质量的双重限制。2007年上半年，济南市场上入市项目众多，鲁能・领秀城、重汽・翡翠郡、中建・文化城、名士豪庭等项目集中在上半年入市，市场供应相对充裕，市场成交也较为活跃。反观今年1-4月份，入市项目较少，仅诚基中心等少数新盘入市，其余多为在售项目的少量推货，入市量约6000套，仅与去年五一黄金周的推货量持平。市场供给的相对不足是今年上半年市场成交走低的主因。
“长蓄短爆”的操盘模式进一步加剧了成交量波动。近年来，济南市场上的房地产项目多采用“长蓄短爆”的操盘模式，即通过长时间进行客户积累，然后集中在短时间内引爆销售。这种操盘模式的最大特点就是客户积累的长期性和销售实现的瞬时性，这一特点非常容易导致成交量在不同时间段上的波动性。前述2007年上半年上市的项目无一例外地都采用了长蓄短爆的模式，在开盘或推货后的较短时间内出清所推货量。
观望因素不容忽视。2007年以来陆续出台了一系列针对房地产业的调控政策，市场上形成了一定程度的观望情绪，年初部分一线城市房地产市场震荡又进一步强化了这种情绪。因此上半年的市场成交不可避免地会受到一定的影响。
市场淡季也产生了一定的影响。传统上春节是房地产销售的淡季，而2008年春节在2月7日，较一般年份偏晚，客观上延长了淡季的长度，对房地产成交也产生了一定的影响。
竞争分流导致个盘客流量冷热不均
对于市场反映的客流量下降问题，4月份部分楼盘上客量开始复苏，但是也有部分项目的上客量反而出现萎缩。考察这些项目之后，发现出项复苏的项目基本属于推新货、具有市场影响力的较大项目，而上客量萎缩的多为尾盘销售或者一段时期内没有推新货的项目。通过这一现象，考虑到进入4月份后众多新盘开始筹备入市，我们判断目前部分项目上客量下降主要原因是受市场竞争加剧造成的客户分流。
进一步分析不同楼盘的上客量可以看出，上客量的最低谷出现在春节前后，这一阶段恰逢传统上的市场低潮期。考虑到目前市场上的看跌价格和持币待购情绪，上客量的低迷也受市场周期和观望心理因素的影响。而从4月份开始，很多楼盘的上客量已经开始出现复苏迹象。
市场基本面健康，供需两旺
尽管上半年出现了阶段性成交萎缩，但是这是多种技术性因素造成的，济南市房地产业的基本面没有发生改变。
合富辉煌集团通过研究济南市多种产业的墒值发现，济南市房地产业属于弱势产业，整体滞后于济南市社会经济发展水平。在当前的发展阶段，济南市房地产不存在全局性的、长期的供不应求问题。
而对于市场需求层面，无论是合富辉煌集团还是山东公司的调查都表明，潜在置业者的市场信心要大大高于业内人士。结合合富辉煌房地产（山东）市场研究部的市场监测，济南置业者的置业决策过程和置业行为模式也未发生重大变化，反映了整个济南市场的需求情况依然维持在较高水平。
2007年下半年以来，济南房屋租赁市场的租金水平大涨30％左右。背后反映的是因为市政建设、旧城改造等导致的济南存量房的大幅度减少，由此产生的刚性需求也是十分可观的。
事实上，4月份的成交和客流量回升，说明市场已经出现复苏回暖的迹象。部分项目的老客户回头下单，也说明房型需求置业者结束观望，开始陆续回流。
下半年供应放量，竞争升级
房展会是一个城市房地产市场的风向标，4月份济南房展会上，市内的27个项目中，在下半年入市的有16个；参展项目累计约140万m2，其中将于下半年入市的约130万m2。这些数据提示，济南房地产将在下半年迎来市场供应高峰。
根据合富辉煌房地产（山东）市场研究部市场监测，下半年新年开盘入市的住宅供应量约为200万m2，老盘新推约100万m2，二者合计的住宅上市量保守预计在300万m2以上。加上上半年的约183万m2住宅供应量，济南市2008年仅住宅产品的供应量就达500万m2左右，是近年来济南房地产供应量较为充裕的一年。在济南房地产市场需求受制于供给规模制约的市场条件下，2008年的供给放量将有效推动市场成交增长。因此下半年济南房地产业有望一扫上半年的颓势，回暖升温。
4月份房展会参展项目的区域分布情况表明，半数的项目集中在东部特别是高新区，从供应体量上看，更是占据了70％。下半年市场供应格局将依然延续东部地区一枝独秀的局面。
经过几年的市场洗礼，本埠开发商的开发能力取得了较大的进步，产品品质也在不断提升。海信、绿城、中海、保利等外来开发商的产品已经进入实质性操作阶段，尤其是中海、绿城等一线开发商的进驻，加速了济南房地产开发水平和产品品质的升级。
如此众多的实力开发商和近200万平方米体量的产品同时出现在一个市场板块内，是济南市场上前所未见的盛况，市场竞争也必将空前激烈。
产品品质提升，价格增速放缓
尽管1-4月份成交均价较去年同期增长了69.43％，但主要是成交结构变化造成的。同时1-4月份的成交价是2007年房价的延续，而2007年正是济南房价大涨的一年，因此1-4月份同比价格的涨幅在很大程度上反映的是2007年全年涨幅。
下半年的市场供应充裕，且相对集中在东部地区，上市时机重合和区域分布集中。在这种市场条件下，济南市的总体房价水平上涨空间将受到极大的限制。考虑到产品进步的因素，济南市房价在短期内还是具有一定的上涨空间。根据目前的市场格局，这种上涨将极有可能在开盘时通过新产品定价的形式一次性实现，通过多次、连续小幅上涨来实现的可能性较小。
告别低迷，重构平衡
综上所述，济南市场有望在下半年走出阶段性成交萎缩，但是市场告别低迷的同时，我们也殷切地期望济南市场能够重构平衡。
尽管合理定价是市场的健康和市场成交的重要因素，但是房价远不是房地产本身。经过多年的市场熏陶，置业者已经越来越理性、务实、谨慎，他们不再是只看价格而忽视居住的其他因素。同样经历了市场风波之后，也很难再看到那些只盯着房价的投资型客户和不关心房价的投机性客户。
同样，开发商也应该回归市场理性，认识到一个健康的房地产市场应该是以内生需求为主导的市场。认识置业者的构成、目的和心态，与置业者保持良好的沟通，通过产品创新和品质保证，为置业者提供更具性价比的产品。
面对供应放量的后市预期，供需双方不再只关注价格调整，而致力于构建超值的居住功能和高性价比的产品来推动市场回暖，无疑会使整个市场更具可持续性。
（本文不构成投资建议）