城市景观对房地产价值的影响初探——以苏州为例的享乐价格模型分析

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摘要：城市景观因子深刻地影响着城市房地产的价值。文章以享乐价格模型，就苏州城区内景观对于房地产价格的影响做了实证分析，发现：景观对住宅房地产的影响大于商业房地产；住宅房价与景观的相关性优于住宅地价；房地产价格与容积率、土地等级呈现较好的负相关关系；房地产的景观享乐价值同房地产交易年份也呈现较好的正相关关系。根据研究结果提出对策建议。

关键词：房地产价值；享乐价格法；地方公共物品；边际收益

中图分类号：F29330文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）09-0067-05

一、景观对房地产价值影响的研究进展

随着公众对生活环境质量的需求提高，环境因子成为决定房地产价格的重要因素，国内城市的景观住宅、花园住宅等也越来越得到人们青睐。城市景观是典型的地方公共产品，具有消费的非竞争性、非排他性和受益地方化的明显特征，市场难以衡量其价值。因此，国内学界虽意识到有必要把景观因素考虑到房地产价值评估中去[1]（P87～93），但对景观舒适度对房地产价值的影响的研究大多还停留在定性的层次上。

在国外，自从Rider（1967）第一个尝试用房产价值资料来估计空气质量的变化的经济效益以来[2]，经济学家们就开始致力于房地产价格同环境舒适度之间的关系的研究，进行了大量的理论和实证研究。评价房地产价格同环境舒适度之间的关系有两类思路[3]（P435）：一类是开发出城市土地市场模型，由此确定土地价值的总变化是否能准确计量环境改善所产生的效益，（Strotz， 1968； Lind，1973； Pines and Weiss，1976； Kanamoto，1988等等）；另一类是享乐价格模型法，也是主流方法，国内很多学者都对此做了相关研究[4-11]，即通过对住房市场资料的分析建立享乐价格函数，分析有关环境影响的回归方程的导数，再求取边际隐性价格（Freeman， 1971； Anderson and Crockev，1972； Epple，1981； Goodman， 1988； Smith and Huang等）。国外学者对享乐价格函数研究颇多，享乐价格函数形式多样，从线性的、平方的、指数的、对数的、半对数的到Box—Cox转换的。国外有研究者认为最合适的函数形式是采用可变的函数形式[12，13]，直到Cassel等指出[14]，找到享乐价格最合适的函数形式并不重要，关键的是要对环境特征的边际隐价格进行评估。

但相关研究也存在局限性，对空气质量、水环境的房地产价值损益的实证研究比较多，而对景观舒适度的专项影响研究还很少。而且从模型的假设看，享乐价格法要求有统一的房地产市场，并且房地产市场是均衡的。而完全符合条件的对象市场几乎是不存在的。

二、理论模型构建

（一）模型特征向量与因子选取

影响房地产价格形成的因素是复杂多变，享乐价格法模型中解释变量通常划分为结构特征、邻里特征与环境特征三大类。各影响因素又互相影响，因而考察景观对房地产价格的影响必然牵涉到其他相关因素之间的互相作用：

1.位置特征

区位特征（距离CBD的距离，土地等级）：区位因子是消费者对通勤成本与房地产价格之间的权衡，也暗含消费者对景观价值的偏好。

区域环境质量（空气质量、水环境、噪声环境）：良好的景观必然要求良好的环境质量，否则景观反会对房地产价值造成胁迫，如南京秦淮河沿岸以前因污染严重，两岸房地产开发受到制约。

景观特征（景观规模、景观距离、景观类型、景观眺望价值、景观环境质量）：不同的景观特征对房地产价格都会产生或多或少的影响，如景观距离越小则去景观地的通勤成本越低，观赏更便捷；景观的规模越大，环境质量越好，会产生更多的正外部性；而自然类型的景观会比人文类的更加受欢迎。

2.居所微观特征

房地产项目特征（项目类型、项目品质、协调性）：不同的房地产项目对景观资源的要求不一样，高档住宅对景观资源的要求更高，景观资源的利用价值也更高；而不同的容积率的房地产中内涵的景观价格也大相径庭。一般的，容积率越低，楼面地价内涵的景观价值也就越高，楼面地价相应的也应该越高；而房地产开发得不合理会对景观资源造成一定的破坏，对于景观价值的实现产生负面影响。

3.交易年份，该项指标可以充分地反映随着时间的推移，人们对景观房地产的偏好的变化。

表1特征向量分析

特征子特征影响因素指标内涵位置特征区位特征邻里环境质量景观影响距离CBD距离商业区位土地等级土地区位与购得成本空气污染指数空气质量水污染指数水质量声环境噪声指数景观规模景观的开阔程度景观距离景观利用便利度景观规模景观空间范围的大小景观眺望价值视觉享受景观环境质量景观的外溢价值微观因素结构特征楼盘类型楼盘类型容积率容积率协调性景观与房地产项目是否协调交易年份交易年份交易年份考察时间因素对景观偏好的影响

（二）景观享乐价格模型的构建

模型假设每个人的房地产效用u是房地产品X， 位置因素 Li，景观因素Si，房屋结构因素Di，交易年份Pi 的函数，且任何一个足够大的地区都具有广泛差异的个别因素特征，则可给出由这些个别因素特征决定的价格函数：

Phi=Ph（Li，Si，Di，Yi）

并设消费者拥有房地产j，相应效用函数为：

ui=ui（X， Li，Si，Di，Yi）

假设消费者的住房偏好与其他消费品的偏好可分离，即对房地产特征的需求可独立于其他物品的价格，则实现消费者效用最大化的约束条件为：

M-Phi-X=0

对于各特征的最优化一阶条件为：

u/Sju/x=Phi/Sj；u/Lju/x=Phi/Lj；

u/Dju/x=Phi/Dj；u/Yju/x=Phi/Yj；

式中Lj，Sj，Dj分别为区位、景观、容积率各特征向量的第j个影响因子。