存款抵房贷”未必适合你

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张先生给《投资与理财》编辑部打来电话,说他前段时间去银行,想提前还贷10万元。银行工作人员建议他购买可实现“存款抵房贷”的产品,说它既可以把钱存在银行,还可以随时提取,又能获得最高4%的年收益,抵扣房贷利息。张先生特意打来电话,向本刊咨询这种产品到底是怎么回事。

事实上,“存款抵房贷”产品并不是近期才出现,多家银行均有这类产品,比如,工行的“存贷通”、光大银行的“天天省”、深发展的“存抵贷”、渣打银行的“活利贷”等。

对于一些人来说,将闲散资金存入指定账户,就可以按照一定比例抵扣房贷利息,需要用钱的时候,也可以随时提取,对资金的流动性没有任何影响。那么,它是不是适合所有人呢?比如来电咨询的张先生。

其实,它未必适合所有人。张先生是个上班族,即使放着10万元现金存款也没什么用,不像生意人那样随时需要周转,这种情况不如直接还款划算。

因为是以存款抵贷款,那么其中的一项关键指标就是存款能够抵扣贷款的比例。一般来说,各银行的抵扣比例有30%、50%、70%、80%等档,对应不同的存款额。另外,不是所有的存款都可以进行抵扣,有的银行规定的门槛是3万元,有的则是5万元。

记者在采访中发现,收益计算中有不少门道。

假设某人贷款100万元购买房子,期限30年,等额本息还款。他手中还有55万元的流动资金,但又不想一次性都用于付房款。那么,这55万元若是选择以房贷理财的方式来偿还贷款,是否更加划算?

55万元扣除5万元的起存金额,剩余的50万元即为存款余额,按70%的比例,则有35万元可作为抵扣贷款。这一部分按照目前贷款最低优惠利率5.05%,减去活期存款0.36%的利率计算,实际利率是4.69%,那么一年可获得1.64万元收益;其余的15万元加上起存点的5万元共20万元则按活期利率计算,一年收益为720元,两者收益合计为 1.71万元,年化收益率约为3.11%。计算公式是50×70%×(5.05%-0.36%)+50×(1-70%)×0.36%+5×0.36%=1.71(万元)。如果提前还房贷,按照减少月还款额、还款期限不变的处理方式,每年可节省利息约1.72万元,两者相差不太多。

如果以行业平均的60%至70%的折算比例来计算,可以达到年化收益率为2.73%至3.11%。

55万元存款对应收益率为3%左右,如果投入的金额比较少,其实获得的收益率将远远低于这个水平。比如10万元,扣除了5万元的起存金额之后,剩余5万元能给其抵扣贷款的比例平均只有30%至50%左右。假设按照最高的50%抵扣比例来计算,其最高收益率水平仅有1.4%左右,也就是说10万元一年只能获得1400元收益。如果10万元用于提前还贷的话,按照减少月还款额、还款期限不变的处理方式,可节省利息约9.374万元,相当于一年可节省利息3124.66元,远比“存抵贷”划算。

由于存抵贷产品的存款可随时提取,所以更适合有大额资金,但随时会使用这笔钱的生意人,普通工薪阶层如有大笔闲钱的话,还是选择提前还贷更划算。