物业税脚步临近
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前言
近期炒得沸沸扬扬的物业税开征问题吸引了众多眼球。很多人没有搞清物业税和物业费是什么关系，还有人把物业税和房产税混为一谈，更多对这个税种了解的人则是担心物业税推出的时机――在房价上涨到如此高位推出，到底会成为遏制房价的杀手锏，还是成为房价上涨的助推器?带着众多的疑问，本刊记者采访了中央财经大学税务学院副院长刘桓教授。
《财会学习》：现在各界关于物业税的说法很多，很多人把它和房产税混淆，物业税到底是一种什么税种?它的征收有什么意义?
刘桓：物业税和房产税有着本质区别，房产税是财产税中的个别财产税，其征税对象是城镇中企业或单位拥有的“经营性”房屋，依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，对个人免征。而物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产征收的一种税。它应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税也是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。由于物业税的自身特点，它实际上加大了个人保留房产的成本，所以会对房价的过快上涨产生抑制作用。
《财会学习》：针对过去几年房价的过快上涨，政府已经出台了很多政策，但效果似乎并不明显，物业税为什么能够对遏制房价的过快上涨发挥作用?
刘桓：以往通过各种税收加以调节的手段很多，从2005年的国八条，到现在的国十一条，短短五年多时间里，出台的相关政策大概有数十个了，可为什么税收征得越多，房价却越高呢?看起来并非政府喜欢让房价高，而是因为已有的征税手段多是在交易环节实现，所以在一个卖方市场的情形之下，当然是出台任何政策最终都会成为买房者对于房价的负担。因此，要改变现状，就要把税收环节后移到拥有环节。任何投资都要计算成本收益。如果买房人投资获利需要负担税收的话，就要考虑这个投资是否值得。如果税收抵掉收益，甚至超过投资成本，投资者对于房地产的投资偏好必然转移，这样就有可能造成一种基本公平的房地产市场环境。当炒房资金退出房地产市场，房地产市场的价格才会由真正的居住需求所推动。
《财会学习》：现在社会上有一种说法，担心开征物业税会增加新的生活负担，房子即使买得起但却住不起，担心物业税会成为物业费那样每年必交的费用，对此学界有何考虑?
刘桓：居民自住房在目前所有试点中方案中都在免征范围。基本住宅不征税是学界和业界的共识，所以，物业税不会对普通老百姓的生活带来负担。我个人建议的征收过程为渐进，先对商业地产开征，其后三年对豪宅开征，然后再视情况，在五年左右后将居民的经营性投资性房产(第二套及以上)纳入税基。目前商业地产负担的土地使用税和房地产税合并后约占房价的1％，物业税的税率也基本定在这个范围。开征物业税后会取消这两项税收，总税收负担并无大的变化。在物业税征收的第一阶段，是一种技术上对税目的调整合并，推行起来不太困难。
《财会学习》：您说的“渐进”的具体过程是什么?
刘桓：渐进也可以成为“分步走”。分步走的第一步是把商业地产的房产税等税种放在一块征收，应该没什么技术上或税负增加上的障碍。目前商业地产在征的是房产税、土地使用税等。但有些开发商不同意，认为是增加税负。这个说法是不准确的。我们并不想增加税负，而是要把税负取消，换个新的名字。这样做也不是所谓玩文字游戏，而是要在一种新的税收体制下运行。这样做还可以为今后税务行政的流程顺畅摸索经验和创造条件。
随着内地房地产市场的不断完善，产权登记制度不断精细，可以再展开分步走的第二步第三步。这样既使房地产税制改革稳步推进，又不会因为仓促开征而造成百姓的税收负担。分步走积少成多，由易到难，这个办法应该是不错和可行的。至于分步走何时开始的问题，这应该与政策研究者没有关系，因为我们该做的已经都做了。之后是决策者如何抉择和如何通过立法程序等问题了。而立法程序问题，估计还需要耗费一定时间。
《财会学习》：物业税在实施中可能会遇到什么困难?
刘桓：物业税设计和试点中目前碰到的困难首先是在产权登记中找不着房主。但现在问题在于并非所有房子都找不到房主，而是多数房子能找到房主。随着地产登记制度和各种信息化手段的不断完善，不断积累摸索经验，这个问题将逐渐得到解决。如果因为只有少数房子找不到房主而不能开征物业税，恐怕这物业税将永远也开征不了。因此，我认为，只要大部分条件都具备的话，那就可以开征了。所以，开征物业税，技术上已没有难题。目前唯一要考虑的，是稳妥推进，不要伤害百姓利益。因为多数百姓购房是以居住为目的，而不是以投资为主。
任何一项新制度的施行，都将在复杂的环境下慢慢推行逐渐完善，不可能奢望万事俱备时才推出，那样的话可能永远都没有“最佳时机”。物业税可以马上推出，也有其迫切性，不过，随着近几年在城市拥有房产产权的居民越来越多，涉及人越来越多，物业税一旦开征，应该给这些居民一定的接受过程。
《财会学习》：有报道称物业税会和土地出让金合并，甚至将房产方面所有的税费“一网打尽”?
刘桓：这不太可能。房产方面，从盖房、交易到拥有三个环节都可征税，目前税负过度集中在交易环节，物业税将一部分税负平移到拥有环节。土地出让金是我国土地基本制度决定的，目前考虑的物业税方案不会涵盖这一部分。
从国际实践看，税收主要分流转税、所得税和财产税三类。目前土地出让金成为我国地方政府收入的重要来源，但地总是会卖完的，以物业税(不动产税)为主的财产税才是地方政府最主要的收入来源：长期、稳定、透明度高。引入财产税，有助于地方财政的长期健康发展。
《财会学习》：开征物业税可能会对宏观经济会产生哪些影响?
刘恒：由于08年金融危机以来，房地产业对国内经济复苏起到了显著成效，目前政府财政收入的增加仍较大程度依赖房地产投资，如果一旦开征物业税，对房地产市场的影响可能会传导到宏观经济层面，因为房地产行业是带动其他行业发展的龙头产业，所以对经济增长或许有一定影响，因此相关部门应该为其出台做好相应的措施，譬如大力发展的替代产业和第三产业，提高居民的收入以提升消费支出等等。
链接：与房子相关的主要税费
一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收多少税费?据专业人士统讥我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62巩总体上占到房地产价格的近一半。下面列举几个主要项目：
・土地出让金
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。
易居中国2009年10月的一项调查结果显示，北京、上海、广州、深圳、南京、重庆等城市的地价占房价平均比重为25.7％，其中京、沪、穗、深四个一线城市的比重更高些，已经接近三成。
・房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权。所有人征收的一种财产税。征税方式有两种：一种是从价计征，依据房产原值一次减除10％～30％后的余值按照1.2％计算缴纳；另一种是从祖计征，按照租金收入的12％计征。
・土地增值税
土地增值税是以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。除了房地产开发公司在房屋开发过程中需要交纳土地增值税外，个人在出售公建、地下车库等非住宅类建筑物时，也需要交纳土地增值税，税额应按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率来计算征收，而目前个人在交易住宅时还不需要交纳土地增值税。
・营业税
1、营业税是转让住房征收的一种税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额，征收营业税。(营业税按销售价格的5.55％征收)
2、个人将购买超过2年(含2年)的普通住房标准的住房对外销售，免收营业税。
3、个人将购买超过2年(含2年)的非普通住宅对外销售'将按照售出价格与购买价格的差额缴纳营业税。
・物业税(未正式开征)
物业税(未正式开征)基本含义是将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等，合并，转化为房产保有阶段收取的物业税。把房地产开发商一次性缴纳土地出让金的政策，改为由购房者在房产使用过程中分次缴清。这一模式意味着约占住宅成本50％的地价和相关税费将在70年内缴清，销售时只需缴纳微小的一部分。一般来说，这种做法将大大降低房屋的开发成本，从而大大降低房产的销售价格。