杜绝“空巢名校”“分校时代”亟待转型
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京城教育地产的发展，已完成了“学区房”概念到二代模式“楼盘分校”的转变。业内人士认为，当下“分校时代”过度功利化地侵占资源品牌，已造成了“空巢名校”泛滥的严重后果。面对以资源整合、教育再造为重要目标的二次城市化需求，功利化的二代模式已饱受诟病，“反哺型”教育地产亟待出现。
教育地产向来是暑期档楼市的置业焦点。一项来自市场研究机构的调查显示，87％的购房者选择置业目标时首先考量教育配套。即使在眼下整体成交不力的市场环境下，仍有超过五成的受访者表示，愿意为子女的入学问题考虑重新购房。
2010年6月，本土发展商巨头、区域运营巨匠首开股份率先践行，以旗下项目璞作为样本，签约西城百年名校北京四中、黄城根小学共建方庄校区。名校资源首次原生态品牌扩区，终结了“分校时代”。璞成为开创京城教育地产第三展模式的先行军。
优质资源过度稀缺教育地产备受追捧
所谓教育地产，是指优先或独家享有优质教育资源配套的地产项目。在北京大学房地产研究所所长陈国强看来：“教育地产受到追捧，根本原因在于优质教育资源供应极度稀缺、区域分配不均衡。”一旦教育资源和地产项目联姻，必然给后者带来极大附加值。这种附加值逐渐为开发商普遍认知，教育地产项目便如雨后春笋般日益增多。
从楼市成交数据看，“教育地产”的确比任何宣传口号都更有说服力。以远洋万和城、万年花城等知名的教育地产项目为例，去年以来个个表现突出，尽管成交价格一路走高，但仍比同区域的其他项目更受市场认可。
京城教育地产的发展已历时十余年。最初的发展模式实际是“学区房”概念。这种开发模式下，地产并非真正与教育“联姻”，业主获得的仅是邻近学校的地段概念，在资格上仍难以享用这些资源，学区房模式又被称为“伪教育地产”。
地产和教育的真正联姻，开创了教育地产的第二阶段模式。这一阶段，学校不再是附属于地段的纯概念，而是被直接引入楼盘。第二代教育地产的操作方法分为两种：一种是公办民助，由开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，帮助公办名校在楼盘建分校。另一种是民办公助，即开发商直接在楼盘建民校、办民校。由于公办名校资源稀缺性更为显著、更受追捧，因此市场上扎堆出现了楼盘联手名校的现象，教育地产进入了“楼盘分校时代”。
二次城市化催生第三代“反哺型”教育地产
由于受利益驱动的短视化影响，开发商多在楼盘进入销售阶段引入教育品牌，而忽略学校的规划前置和日后运营监管。分校逐渐演变成“加盟店”或“伪直营店”，不少项目的名校分校成为名不符实的空巢。业内人士认为，优质教育资源沦为功利化的工具，带来的后果不仅是对教育资源品牌的伤害和业主购房成本的增加，同时对整个社会资源重组和集约利用都造成了严重危害。以“分校时代”为标志的第二代教育地产模式，亟待转型。
“1998年到2008年这十年间的高速城市化运动，实际上是一个应激模式下不完备的初次城市化进程。物质环境水平有了极大的提升，但是在社会组织上却有很大缺失，资源越来越沦为资本的功利化游戏，从而加重了教育等社会资源的过度稀缺性。”清华大学建筑学院博士副教授周榕表示。
教育地产专家认为，第三代教育地产不应停留在教育品牌的功利化侵占和“概念”打造上，而应从本质上承担更多的社会责任，前置性思考教育品牌的传承和保护、名校办学理想的社会化助力、优质教育资源的集约使用以及区域教育配套均衡扩充等社会使命。因此从某种意义上看，第三代教育地产应是大投入的反哺型模式。“事实上，尽管‘为楼盘带来附加值’不再成为第三代教育地产的短视化终极目标，但区域教育资源的最优化整合，必然为项目带来长期品牌影响力和吸引力，从而实现社会价值与经济价值的双赢。”
首开股份联手四中、黄小打造第三代教育地产
今年6月18日，教育地产在方庄吹响了转型号角。房企巨头首开股份与百年名校北京四中、黄城根小学签署协议，共建方庄校区。近20年来，首开股份致力于区域运营，为方庄、望京等区域大手笔打造了优质的住宅及配套环境。首开股份在方庄打造的璞理项目是区域目前唯一的在售新盘。
据了解，此次首开股份联手西城教委、丰台教委、四中、黄城根小学共建方庄校区，是四中和黄小对原校区的首次扩区。这一事件终结了京城教育地产的“分校时代”，是第三代教育地产模式在京城的首次落地。四中、黄小九年制方庄校区，加之首开股份早年引入方庄的红黄蓝国际幼儿园，实现了方庄教育配套资源均衡扩充的最优化。
助力品牌名校实现办学理想，是四中、黄小方庄新校区的创新所在，这也为第三代教育地产建立了模式样本。据了解，新校区建在璞的二组团内，按照教委“就近入学”的原则，璞业主子女将优先入学，成为该教育地产最受益的人群。业内人士指出，以璞开创的“名校原生态扩区”为标志的第三代教育地产模式，不仅对教育品牌的引入进行了前置性规划，同时后期运营也将通过地产的“反哺式投入”进行持久维护，从而保证了受益区域和教育受益人群的利益最大化。