按揭贷款“气球贷”与传统品种的差异性分析
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2007年3月，美国爆发了因大量住房按揭贷款借款人不能按期归还贷款而引发的次级贷款危机，并导致了次债危机发生，不断引发数家国际知名的贷款机构、投资银行、商业银行倒闭。次级按揭贷款危机爆发的原因之一是众多住房按揭借款人选择了可调整利率抵押贷款。这种贷款品种可以让按揭借款人在最初的两年中只需支付很少的还款额，但在两年后月还款额猛增。正是由于两年后猛增的月供远远超出借款人的预料，使得本身经济状况不佳的低信用水平购房者难以承受一段时期后骤增的还款额，被迫违约，被银行宣布丧失抵押品赎回权。若购房者能够觉察到这种可调整利率贷款后期骤增的还款压力，选择与自身还贷能力相适应的还款方式，对预防违约的产生是有足够作用的。购房者选择与自身经济状况相契合的贷款品种，是保证自身能够按约还款，保护自身的利益，同时减少金融系统风险的重要手段。
我国房地产消费信贷领域传统的贷款品种是以按月等额还款为特点的住房按揭贷款，如3年期等额还款，10年期等额还款，30年期等额还款。近年来，为了争取客户，各大银行纷纷推出特点各异的新住房贷款品种，其中，以2007年初深圳发展银行推出的“气球贷”尤为瞩目。
一、什么是“气球贷”
按照深圳发展银行的定义，“气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，到期一次偿还剩余本金和利息。“气球贷”通常在一个较短的还款期内(3-5年)，以长期贷款期限(一般为15-30年)计算月供，并在期末一次付清剩余贷款。“气球贷”贷款期内月还款额相对不多，但贷款期末需一次性偿还大量本金和利息。其还款期限一般小于或等于5年，属于中期贷款，还款利率低于5年期以上长期贷款利率。
现阶段我国的“气球贷”通常可分为3年期气球贷和5年期气球贷两种，下面仅以贷款50万元，贷款期3年的气球贷为例来说明与传统贷款品种，如3年期普通贷款，30年期普通贷款，30年期普通贷款并于3年期末提前还款等相比，存在哪些差异。因其贷款期是3年，采用现行中国人民银行规定的1-3年中长期贷款利率7.56%，以等额按月还款方式计算，其月还款额是3516.64元，3年期末贷款余额485236.3元，并在3年期末一次性归还485236.3元，3年贷款期间共偿还贷款额611835.4万元。下面将从月还款额、3年期末贷款余额，还款期总还款额三个方面来考察这几种不同的贷款品种之间的异同。
1.不同贷款品种月还款额
从偿还期内的月还款额来看，3年期普通贷款月供高达15566.89元，3年期气球贷月供最少，只有3516.14元。因此从3年期内每月还款负担来看，3年期普通贷款的偿还压力最大，3年期气球贷偿还压力最小，30年期普通贷款及3年期末提前还款以月还款额3609.74元的还款负担居中。
2.不同贷款品种3年期末贷款余额
在贷款余额方面，3年期普通贷款在3年末已经归还了所有的贷款，3年期气球贷的贷款余额为485236.31元，3年期末提前还款和30年的普通贷款品种贷款余额都是485960.36元。随着气球贷和3年期末提前还款在3年末分别支付485236.31元、485960.36元，除30年期普通贷款的其它贷款品种都将归还掉所有的贷款额，30年期普通贷款还必须在今后的27年中每月继续向银行支付3607.74元。但为了还清贷款，3年期气球贷和3年期末提前还款都必须在支付当月的月供后，分别再支付485236.31、485960.36元，在3年末的还款压力是十分巨大的。
3.不同贷款品种还款期内总还款额
从整个贷款期内利息和本金的总还款额来看，在3年内，3年期普通贷款、3年期气球贷、3年期末提前还款从低到高分别需要支付达560408.06、611835.35、615911元的还款总额。30年期普通贷款则需要在30年内偿还1299506.4元。
三、气球贷与传统贷款品种存在差异的原因
从这些贷款品种的月还款额、3年期末的贷款余额以及偿还期内总还款额来看都存在差异。目前所有商业住房按揭贷款品种，其计息原则都是“贷款利率越高、占用银行资金越多、占用时间越长，利息支出就越多，反之则越少”。若考虑资金的时间价值，在计息方式相同、计息利率相等、占用银行资金数额相等的情况下，还款额就应该相等。若贷款品种之间出现总还款额的差别，都是因为贷款期长度、占用银行资金数量或者利率这三种因素存在差别。
下面将分析为什么气球贷与其它贷款品种在月还款额、3年期末贷款余额，贷款期内总还款额存在差别。
1.3年期气球贷与3年期普通贷款
这两种贷款品种贷款期相等，贷款利率相等，年利率同为人民银行规定的7.56%，但气球贷的月还款额按30年期的贷款长度均匀分摊，月还款额为3516.64元，其还款额远远低于3年期普通贷款15566.89元的月还款额，但在三年贷款期结束时需一次性支付485236.31元。由于在3年期的每个时刻，气球贷占用银行资金的数量(贷款余额)都大于3年期普通贷款，因此在贷款期限和贷款利率相同的情况下，其还款总额611835.35元要高于3年其普通贷款还款总额560408.06元.
3年期气球贷在3年中的还款压力大大小于3年期普通贷款，然而3年期末需一次性支付大笔的还款额，在3年期末还款压力较大。
2.3年期气球贷与30年期普通贷款
这两种贷款品种最大的不同是贷款期长度不同，分别为3年和30年。其次，贷款利率也不同，分别为人民银行规定的中长期贷款年利率7.56%和7.83%。由于气球贷的月还款额按30年的期限，但又执行7.56%的利率，因此其月供(3516.64元)小于年利率为7.83%的30年期普通贷款月供(3609.74元)。同时，30年期普通贷款的贷款期限长于3年期气球贷，所以30年后的贷款总额为1299506.4元，远远高于3年期气球贷的还款额。
因此3年期气球贷和30年期普通贷款相比较，贷款期短，贷款利率相对较低，但在3年末需一次性支付485236.31元，这一时刻的还款压力较30年期普通贷款还款压力大。
3.3年期气球贷与3年期末提前还款
在选择30年期普通贷款时，可以在3年期末提前还款。这种方式在贷款最初的三年内月还款额与30年期普通贷款相等，只是在3年期末会一次性付清贷款余额485960.36元。其贷款利率同样为长期贷款的年利率7.83%，因此月还款额3609.74大于3年期气球贷3516.64元。3年期气球贷于3年期末提前还款相比较，贷款期长度相同，贷款利率较低，因此总的还款额也较低。
四、不同贷款品种适宜的人群
1.选择贷款品种的依据
经过以上的分析，我们是否可以根据几种贷款品种以上的特点就可以断定一种贷款品种比另一种更有利于借款人呢?答案是否定的。
虽然在整个偿还期内，借款人3年期普通贷款的还款总额为560408.06元，小于3年期气球贷的还款总额611835.35元。但是从另一个角度来讲，借款人采用3年期气球贷在贷款初期归还给银行的资金少于采用3年期普通贷款归还的资金，借款人可以利用贷款初期少还给银行的资金进行投资，也会得到相应的投资效益，从而弥补在整个3年的贷款期多付的利息。反过来说，借款人在采用3年期普通贷款时，把相比3年期气球贷多还的资金归还了银行，也失去了利用这些资金进行别的投资获取收益(或者存入银行获取存款利息)的机会。
如果借款人认为3年期普通贷款更节省利息，但是现阶段的收入又无法提供前期大量的还款额，并导致违约，即使“节省了利息”，对借款人来说也是毫无意义的。在与其它贷款品种，如30年期普通贷款相比较时，类似情况同样存在。因此究竟该选择哪种贷款方式，标准不是所谓的“是否节省利息”，而是每期支付的房贷与自己的收入趋势是否匹配，房贷支出曲线是否与收入曲线相一致。也就意味着要根据自己目前的收入水平、预期收入水平和支出、是否有投资回报率高于利率的投资渠道来确定还款方式。
2.气球贷与传统贷款各自适宜的人群
气球贷是为有提前还款意愿的购房者精心设计的，相比一般的普通长期贷款的提前还贷，它可以享受短期贷款的利率，也不用支付提前还款的违约金，这种贷款品种是为有在短期内还清贷款打算的借款人量身订做的。其次现阶段收入较低，但预计未来几年内某一时刻会有一笔大额收入的人也可以选用气球贷。
若有的借款人收入偏高，且较稳定，同时又暂时没有找到其它收益较高的投资方式，则选择短期限(一般小于5年)的普通贷款品种较合适。
较长期限的等额还款(如30年期普通贷款)每月的还款额相等且相对较少，还款压力较小，并且在整个还款期均匀分布，所以特别适合收入在可预见的时期内变化不大且稳定的工薪阶层，如公务员、教师等。
气球贷与传统的贷款品种相比，有自身的特点。对住房按揭人来说，这些不同的贷款品种并没有绝对的“优”与“劣”。购房人在选择贷款品种时，需要综合考虑自身的经济情况以及贷款品种的特点，只有找到与自身情况相契合的贷款品种，才能使自身经济利益最大化，并最大程度的减少因选择贷款品种不当而造成违约的风险，以达到购房借款人和金融系统双赢的局面。
(作者单位：中国人民大学公共管理学院)