有房没人住 有人没住房

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作为国民经济的一个重要部门，房地产业对经济的发展具有先导作用，通过其关联效应和扩散效应，能直接或间接促进前向和后向相关产业的发展。就其发展潜力而言，我国众多的人口为房地产业的发展提供了潜在的市场需求。从这一点来看，房地产业有理由成为我国经济的增长点。

事实上，房地产业一直保持了较高的增长速度，其开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年至1993年是我国房地产开发投资的高峰时期；1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产的开发投资呈现出增速减缓的态势；1998年房地产逐步走向复苏，房地产业的开发投资增长率也走向回升；2002年前6月，全国房地产业开发投资完成额2821.3亿元，同比增长32.9％。正是在房地产业红红火火发展的情况下，我们的房地产市场表现出两种大相径庭的走向：一方面，大量住房困难户、特困户望洋兴叹；另一方面，大量城市新建住宅却无人问津。据专家估计，目前我国商品房空置面积达到1.2亿平方米。房地产市场这种供需结构“易位”、部分供给不足的虚假现象，形成房地产业“泡沫经济”，而不形成实际购买力。下面对房地产业这种“有房没人住，有人没住房”的现象加以铨释。

供求结构失衡

前几年房地产过热时，高利润的高档写字楼和商业设施项目开发量过大。据有关资料反映，北京市现有写字楼和在建高档写字楼已足以满足今后14年的需求。从住宅供给内部结构来看，许多开发商在住宅开发上，偏重高利润的高档公寓、别墅开发，造成这部分高档物业发展过快，从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅。住宅生产适当超前是合理的，但如果住宅生产结构严重偏离居民的住房需求结构，就难以避免住房的滞销。

住宅供给结构偏离市场需求有一定的历史原因。1998年底停止住房实物分配，集团购房逐步退出市场之后，率先进入市场的个人购房者是那些先富一族的高收入和中高收入者。前几年的开发项目、楼盘价位也都是以他们的购买力来决定的。比如在北京，高收入家庭购房的价位一般在150万元至200万元，而中高收入家庭的每套房价一般也在80万元以上。在这种住房消费的“示范”下，在北京较好地段如三环或四环内（南城除外）开发的楼盘售价大多在6000元／平方米以上，每套价格多在七、八十万元以上。而价位在4000元／平方米左右，每套房价在三、五十万元之间的楼盘，为数不多，或者地段较偏。这样的产品结构，在前两年大体是适应的，基本适应了北京中高收入以上家庭的住房消费需求。但到了今天，该由中等收入家庭买房的时候，就明显出现了住宅产品供应结构不合理的问题。这就是中高档价位的楼盘出现了供大于求，而中档价位的住宅供不应求的现象。

调查显示，北京居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％的调查者期望值处于3000元～5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000元～4000元、4000元～5000元、5000元～6000元、6000元～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘是供给，有一半左右的供需结构的矛盾。

普通商品房售价过高，让许多市民只能望楼兴叹。于是，经济适用房就成为许多渴望圆住房梦的人的首选。为了一套经济实用房，北京上千人在炎炎烈日下排了三天队。与商品房空置量日益增加的状况截然相反，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。

从目前看，政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济实用房，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济实用房。这将更有效的满足普通市民的住房需求。

差距悬殊的高房价与低收入

商品住房价格与家庭收入的比例，是市场经济中住房市场供求形势的指示器，也是居民支付能力的一个标志。房价收入的比值越小，买房能力越强。根据世界银行的研究资料，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起。也就是说，一个家庭年收入的3－6倍能买下一个中等水平住宅时，这个家庭便具备购房能力。2001年，我国商品房平均每平方米售价达到2226元，按此计算，一套70平方米的住宅大约需要15.6万元，而去年我国城镇人均可支配收入为6800元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：1，因此房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。

商品房价格过高，除了开发商利润过高以及名目繁多的各项税费外，1998年的住房制度改革也在一定程度上推动了房地产价格的上升。一方面，有些企事业单位为赶在房改之前突击分房，大量购置商品房，导致房价被抬高。另一方面，个人原来居住的住宅，作为社会的资产实际上早已存在，但因不能流通和交易，而没有市场价值。住房制度改革后，住宅拥有产权，一夜之间使长期积累的财富具有了市场价值。很多人辛辛苦苦一辈子没有攒下多少钱，但房改确实使他们的财产倍增，立刻成为十万甚至是百万富翁。但因为这部分住房不能流通，因此加剧了市场上的供需的结构性矛盾。

经济实用房不经济

国家确定1999年全国城镇经济实用房年内施工面积24444万平方米，投资规模达1900亿元，并要求各地优先落实建设资金，经济实用房建设由此大规模展开。经济实用房是由政策介入的微利商品房，担负着让中低收入者安居的使命，享受着无偿划拨土地、减免税费等优惠条件。但是，微利商品房只是在土地供应政策和价格管理政策上区别于一般商品，但仍然按市场化运作。在操作过程中，许多经济适用房不仅户型面积超标，而且设计高档、装修豪华，工薪阶层仍然难以接受。经济实用房政策实际是优惠了开发商。

针对目前这种情况，有学者提出：政府应该尽快出台相关政策，考虑将住房补贴发到居民手中，而不是补贴给开发经济实用房的房地产企业，即所谓的“从砖头补向人头”。这或许能更好的实现经济实用房的政策初衷。

供求规律“失灵”

近年来，商品房市场供过于求，依照供求规律，其价格应下降以刺激需求，但实际情况是商品房价格一直居高不下。主要原因是，中国的房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团。在这些集团中又有相当一部分购房资金来源于各种财政拨款，他们的购买行为不同于普通消费者，价格对他们的需求不起决定性作用，因此造成商品房需求价格弹性很低。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革，规定了停止福利分房时间表，逐渐将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也将逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中作用逐渐增大，因此，在商品房大量积压的情况下，其价格有逐步下调可能。

房地产泡沫导致潜在金融风险

我国房地产业发展的原动力主要来自于金融支持：一是直接支持企业的房地产开发投资；二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。许多房地产开发商从金融机构手中获得开发房地产项目的资金，然后进行滚动操作，最后将楼盘以按揭贷款的方式进行销售，将房地产投资的风险“套”在了金融机构身上。

目前开发商60％以上的资金都是通过银行贷款来解决的，由于房地产业对金融的依赖性太大，导致了金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险。统计表明，2002年1月～6月，全国累计完成房地产开发投资2821.3亿元，同比增长32.9％；另一方面，截止到2002年6月底，金融机构个人住房贷款余额已达到6630.1亿元。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，占全部金融机构贷款比估计为10％左右。为了给目前火热的房地产业进行适度降温，防范房地产泡沫可能产生的金融风险，金融机构应当通过适当的信贷政策来引导房地产市场结构的调整。